基于产城融合的资产运营策略选择

随着我国新型城镇化建设的扎实推进、区域发展格局的不断优化、创新驱动发展的深入推进，产业新城为产业发展和城市建设融合的载体，在推进区域发展、提升区域价值方面作用越来越大，未来趋势将是沿着实现产业和城市双轮驱动的产城融合发展方向。对于资产运营类企业而言，面对产城共融加深的发展趋势，如何更好地选择经营策略，是当前迫切需要思考的问题。

一、国内外产业新城运营商的主要模式

1、由城市到产业的运营模式

由城市到产业的运营模式是指产城运营商从城市硬件设施建设向产城环境建设迁移的发展模式。采用此类模式的大多是各地城市建设或园区建设运营的平台公司，其优势在于具备城市硬件功能的开发能力，需要弥补之处是强化城市规划、优化城市生态环境、构建智能化等新型基础设施，多元化的城市配套功能、搭建产业配套服务平台。北科建和张江高科即是这种模式的代表。

2、由产业到城市的运营模式

由产业到城市的运营模式是指产城运营商利用自身的产业集聚优势向园区、产业新城建设发展，逐步构建产城运营体系。采取此类运营模式的产城运营商多为聚焦某一实体产业领域或行业领先的实体制造企业。海尔集团是此类模式运用的典型代表。

3、“产业+地产”模式

“产业+地产”模式是指产城运营商采取住宅地产+产业园区双线运作，利用住宅销售形成快速资金回流，以平衡产业园区的现金流。首先，通过住宅快产品与园区慢产品的组合，形成可商业化操作的现金流，在积累到一定基础后，通过产业资源的聚集，将产业聚集作为核心能力培养。华夏幸福的核心业务PPP市场化运作方式（政府主导、企业运作、合作共赢）是“产业+地产”模式的代表。

4、“产业+资产”模式

“产业+资产”模式中的资产包括了物业资产和产业聚集区，是指企业依托产业、产业聚集区和物业资产，构建针对特定细分市场的运营能力，快速形成稳定的运营现金流，通过投资+基金的形式，进行轻资产运营获利。普洛斯和凯德置地是此类模式的典型代表。

二、产业新城运营商所需具备的核心能力

根据国内产业新城发展状况，结合上述产业新城运营商的主要模式，我们认为当前产业新城运营商不可或缺的两大核心能力是产业发展能力和城市建设能力。

1、产业发展能力

产业发展能力是产业新城的核心驱动力，包含产业导入、产业培育、创新发展和经济贡献能力。在产业导入上，产城运营商结合自身资源、经验及产业资源，依据城市及区域的政策、产业基础、未来规划，综合判断产业发展趋势，精准的产业定位和精细化招商，将为产业集聚发展奠定坚实基础；在产业导入的基础上，产城运营商发挥产业集群打造能力和平台运营服务能力，培育产业；创新发展包含创新要素的投入和产城运营商自身的创新发展；经济贡献能力则是产业新城运营商在促进区域经济发展、民生保障及城市价值提升发挥的作用。

2、城市建设能力

城市建设能力主要包括基础设施、公共服务、生活宜居。城市配套设施是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体，良好的基础设施建设能力意味着城市承载能力不断提升、产业集聚发展加快、产业人口快速流入；完善的公共服务能大大提升产业新城的整体发展水平，吸引更多的产业人口；生活宜居是指加深产业新城各类空间和功能的融合，提高职住平衡度。从当前产城运营商的发展现状来看，大部分产城运营商的城市建设能力弱于其产业发展能力。

三、北京经济技术开发区产业新城环境分析

1、政策环境

2016年，《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出加快建设功能差异的新城：按照首都功能区域优化的整体要求，依据新城资源条件和发展基础，差异化定位新城功能，要依托北京经济技术开发区发展战略性新兴产业、高端制造业。

2、产业环境

2016年7月11日，五部委联合印发《关于深入推进新型工业化产业示范基地建设的指导意见》，指出发挥装备制造、信息产业、原材料、消费品、军民融合、新产业新业态溜达重点领域示范基地的引领带动作用。

2017年5月10日，《智能制造創新基地发展规划》发布，2020年将全面构建智能制造产业体系。

北京经济技术开发区顺应北京市产业转型升级要求，加快产业结构调整，以行业龙头企业为核心，发展完善新一代信息技术、汽车及新能源汽车、生物医药、智能装备、互联网、文化科技融合等六大核心产业领域。

四、资产运营在北京经济技术开发区产业新城发展中的策略选择

北京经济技术开发区作为北京市重点规划的新城，对于区内的资产运营类企业而言，关键在于两方面：从基础设施、公共服务、生活宜居角度推动城市建设，从产业导入、产业培育、创新发展角度提升产业发展能力。结合开发区具体情况，我们认为资产运营类企业可以从产品体系、产业服务体系、平台搭建三个方向完善经营策略。

1、优化丰富产品体系，服务产业实现新城职住平衡

产品是企业核心竞争力的关键，企业能否实现持续稳健的发展，产品创新是关键。开发区经过多年发展，已经形成了较为成熟的产业发展定位，形成了新一代信息技术、汽车及新能源汽车、生物医药、智能装备、互联网、文化科技融合六大产业集群，资产经营类企业应依托开发区产业集群定位，不断探索丰富资产品类，逐步完善产品体系，更好地契合市场和园区企业发展需求。

从服务开发区产业新城发展角度来看，需要加强基础设施、公共服务体系和生活服务体系建设，产业新城应包含居住、办公研发、综合配套三类功能，相应地，资产品类应当包含居住类、服务平台类、孵化器类、配套类资产。目前，开发区产业发展稳健，区内商务办公氛围日益浓厚，研发和孵化器需求不断增加，同时，随着产业资源的继续导入，未来教育医疗、餐饮购物等生活类配套需求将随之扩大。针对上述发展趋势，资产运营类企业可以适当丰富孵化器类资产、专业人才公寓、商业综合体等资产品类，更好地适应职住平衡、产融发展的目标。

2、提升创新驱动力，构建产业服务体系实现高效招商

产业的健康发展是产业新城的灵魂，而产业创新已经成为产业发展的核心，提升产业创新能力主要可以通过以下几种方式：通过“产学研”一体化发展，促进优质科研成果产业化；通过自建、引入或收并购孵化器的方式，进行园区企业的孵化培育；通过“产融结合”的创新模式，不断创新金融服务，加强金融对产业发展的支撑；通过创新服务体系，丰富完善服务内容，为企业提供多元化、个性化的服务，实现“轻重并举”发展；通过创新配套服务，加强产业新城的“数字化”与“智慧化”，不断提升产业创新驱动力。

结合上述方式来看，开发区资产经营类企业可以通过“两翼”推动开发区产业创新的实现：“一翼”是以资产运营类企业自身的创新发展实现专业化、精准化的高效招商，“一翼”是以创新的服务推动入驻企业增加创新要素的投入，提升开发区的产业创新能力。

3、搭建服务型平台，资源整合提升园区增值服务能力

在开发区产业园区和新城建设的多年历程中，产业地产逐渐成为较成熟的产品体系，开发区和园区内硬件配套也日趋完善，园区服务逐渐成为园区核心竞争力的关键。面对这样的发展趋势，企业必须由地产思维向平台思维转化，摒弃之前“租房子、卖房子”的思路，走“造平台”的转变之路。简言之，服务型平台的打造将是资产运营类企业在开发区产业新城发展中最终获胜的动力之源。只有为入驻企业提供更多的增值服务，满足入驻企业多元化需求，才能吸引更多企业入驻发展。资产运营类企业可以从以下几个方面着手搭建服务型平台，强化园区增值服务：

（1）积极搭建基于企业日常经营需求的服务平台

这个平台包含硬件设施平台的搭建和软件设施的搭建。在硬件方面，完善园区硬件建设和配套服务，特别是软性服务建设，满足入园企业和从业人员的生活、工作需求以及精神文化需求；在软件方面，为企业提供法律咨询、金融、信息、研发、品牌宣传、公共关系、市场渠道、物业、孵化器等多元化服务，满足其日常经营需求。

（2）积极搭建基于企业发展需求的服务平台

对于具备一定规模或已经度过初创期的园区企业，针对企业规模扩张和长远发展需求，建立平台为其提供投融资、人才招聘、员工培训等方面的专业性服务，助力企业扩大规模加快发展，借此提升园区运营企业的产业价值链。

（3）植入互联网思维豐富增值服务内涵

随着互联网思维不断渗透到各行各业并发挥了越来越大的影响，资产运营类企业应当尝试通过植入互联网思维强化自身对园区和产业新城的服务水平。首先，可以与互联网企业建立合作，通过构建APP、微信服务、电商平台等形式，打造数字化、智能化园区，为入驻企业提供更多的增值服务；其次，可以与金融机构建立合作，搭建大金融平台，为园区企业提供更丰富更灵活的融资渠道，满足处于不同发展阶段企业的多样化资金需求，保障其集中精力发展核心竞争力。

（本文作者系北京亦庄置业有限公司总经理）