中介20年：从野蛮生长到合作共生

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》取消福利分房，启动住房改革，正式拉开了住房市场化的序幕。20年过去了，中国的住房市场已是全然不同的面貌：户均住房套数超过1，多数一二线城市二手房交易量超过新房，进入存量时代……伴随这些改变，房产中介也从最初的二手交易衍生服务逐渐迈向成熟和产业化。在2018年的今天，我们该如何去评价房产中介行业所经历的这浮沉发展的20载时光呢？

9月5日，贝壳研究院举办“中介20年——历史与进化，开启新经纪时代”分享活动，首次回顾房地产经纪行业的20年发展史，全面梳理行业现状和趋势。活动上，贝壳研究院披露了众多一手数据，从我国存量房交易的市场空间、经纪人生存现状、企业品牌兴衰等多个维度，以书写行业史为初衷，完整还原一个行业从无到有，从野蛮生长到合作共生的全过程。

“伴随存量时代的到来，中介行业也获得了充足的成长空间。但站在今天这个时间点，还是要看到高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题，”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领分享道，“未来只有走合作道路，构建‘共生型网络（Co-Live），才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化演化。”

中介20年：全行业累计交易额突破30万亿

房产经纪是一个衍生行业，考察它的历史和发展需要将其放置到房地产市场大环境变迁之下。毫无疑问，二手房市场的崛起是推动经纪行业发展成长的驱动力。我国二手房交易市场虽起步较晚，但发展迅速，从1998年不到百亿的交易额扩大到如今的万亿级别，全国累计交易GMV已达到30.33万亿，交易总套数达2391万套。

过去5年，二手房交易体量更是实现跨越式的增长。全国交易量达到1557万套，占总交易额的70%。率先进入存量时代的超一线城市更是如此。过去20年，北京的二手房交易GMV是5.1万亿，交易总套数210万套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;而上海的二手房交易GMV是6.6万亿，交易总套数365万套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。且随着存量市场进一步发展，二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。

二手房市场催生并推动房产经纪行业逐步繁荣发展，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成完整的二手交易产业链，全国的经纪公司门店数超过20万，有145万经纪人服务于2亿的社区家庭。

中介发展现状：收入方差大，行业缺少协作

在二手交易市场，经纪人是链接需求双方的纽带。在行业发展的20年里，一大批职业经纪人随着行业壮大成长起来成为行业的支柱力量，职业经纪人的价值比以往任何时候都重要。但反观整个经纪人的群体的生存状态却并不理想——它们的收入总体偏低、波动性强、收入方差大，基尼系数高且增速分化，且经纪人之间普遍缺少合作。

具体来看，中介行业基尼系数偏高。一组值得关注的数据是，自2012年到今年，TOP15城市经纪行业基尼系数大部分保持在0.6-0.7之间，高于全行业平均水平30%。且各城市间分化较为严重，北京最低在0.5左右，厦门烟台等城市接近0.7。贝壳研究院数据也显示，经纪人收入过于集中在头部经纪，头部那10%的高收入经纪人，在收入中的占比高达40-50%，而尾部50%低收入经纪人，其收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显。

纵观全国经纪行业和经纪人作业现状，缺少协作也是一大制约行业发展的问题。随着国内一二线城市全面进入存量时代，经纪公司市场渗透率逐步扩大。从贝壳研究院的数据来看，各线城市渗透率普遍达到75%以上，但事实上，大城市的头部企业市占集中度偏高，而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例，这反映出单兵作战的行业现实，因为缺少合作而难以形成规模效应。

此外，为了更加科学地评估一个国家经纪行业发展的发展历史和现状，揭示与还原行业真相和问题，贝壳研究院首次提出一套“经纪行业指标体系”，从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数6大指標来判断行业的健康度和成熟度。而就目前行业现状来看，我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场的标准。据贝壳研究院统计，目前中国的佣金率仅有2%，远低于美国、日本等成熟市场5-6%的平均佣金率;中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%，也低于美国的0.6%;从人效来看，中国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍。

杨现领在会上也指出，通过这6项指标，既可以评估我国中介行业历史、现状，也能通过跨国比较寻找行业未来的发展方向。

行业未来趋势：走向合作共生新经纪时代

经历20年沉浮变化的中介行业也积淀了一些可圈可点的发展模式和规则，为行业未来的走向提供了一个个可堪借鉴的样本。

首先，坚持真房源。杨现领指出，对于中国的房产经纪行业来说，真房源是一个怎么强调都不为过的准则。假房源不仅是对经纪品牌美誉的损失，更是对社会资源的浪费。以链家品牌为例，近半年，链家积累了50万位购房者，如果都要经历一次假房源的磨难，那么他们浪费的时间成本折算成金额将高达1.1亿元。其次，聚焦人效提升。如何以技术和管理进一步提高经纪人人效，是行业需要持续思考的问题。杨现领分享了一组来自链家的数据：全国链家2018年上半年二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次，总带看里程1561万公里相当于将长征走了1250遍。再者，谋求合作。为了改善经纪行业长期以来单兵作战的作业模式，今年贝壳找房成立以来将ACN合作网络作为构建合作型生态的基础，让行业得以实现共享房源、分工协作、联卖共赢。

“房产经纪行业走过20载春秋，传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。在移动互联网对中介行业的渗透如此之快，对住房消费影响持续深化的今天，信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。”杨现领在会上对经纪行业的未来趋势做了一番剖析，他认为，行业未来需要发展“共生型网络”（Co-live），所谓“共生型网络”即是经纪人网络“抱团”合作，多个中介品牌并存的生态圈，又是一个或多个新型交易服务新平台，共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值。

（本文作者系贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家。）