浅析太原市住宅价格

摘 要：2017年是中国房地产大起大落的一年，从春节的"日光盘"到传统的楼市旺季银十，房产市场已经不见往日的风光，各地的楼市调控都已经满月，限贷、限购政策的影响逐渐显现威力，多地楼市调控之后的楼市成交量出现了明显的下滑，北京的楼市更是降温明显，购房者开始持续观望。10月出台房地产调控政策的22座城市的成交脚步都慢了下来，成交量也大幅减少。其原因主要是消费者、开发商、地方政府等多股力量多种因素共同作用于住房市场使得住房供给与需求都出现了不合理的成分。供给量与需求量以及供给结构与需求结构的不相适应，这使得房价不断攀升，居高难下；中央政府通过各种措施努力调控房价，但效果却并不令人满意。而在2017年中的太原市的住宅价格在平稳中发展，本文将从房地产价格的构成、价格特征、影响房地产价格变化的主要因素等几个方面入手对影响太原市住宅价格进行浅析。

关键词：住宅价格，太原市，价格特征

第一章 太原市住宅价格发展情况

太原市各区的住宅价格发展情况不同，主要是因为政策导向和城市规划引起的。2012年，在《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》中，把太原城市群列为中部六大重点发展区域之一，提出要形成带动中部地区崛起的核心地带和全国重要的经济增长。把城市群崛起作为提升山西区域核心竞争力的重要途径，加快太原都市圈转型发展和统筹发展。

在太原市城市规划上，按照生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的总体要求，太原市委十届五次全会暨全市经济工作会议确定了“五城”各功能区定位。创建新城：要成为创业创造创意创新乐园。软件方面，加快完善机制和配套服务，努力把南部新城建成全省乃至环渤海地区信息产业、高新技术、现代服务业的基地和平台，成为创业、创造、创意、创新的乐园。城市土地利用规划和土地供应计划对房地产价格的影响很直接也很灵敏。土地利用规划和土地供应计划控制着一个地区一定时期的土地供给量，规定了土地和房地产的用途，因而成为房地产价格的重要决定因素。

第二章 太原市住宅的价格特征

2.1 与企业品牌关系密切

随着经济的快速发展，人们的品牌意识越来越强，企业对品牌的重视程度与日俱增，因为企业来说品牌就是质量，就是信誉、财富和综合实力。在商品住宅市场中也不例外，开发企业前物业品牌就是住宅产品的品质、形象和影响力的象征。在另一方面，使用或拥有某品牌的产品已成为现代人身份的一种象征。品牌给企业带来的就不止是购买量的增加，更多的是价值的提升。在住宅市场中品牌的效应也一样明显，价格不是单纯的靠供求、地理位置、周边配套设施等方面的影响，品牌对产品价值的提升在价格上得到巨大体现。有调研数据统计显示，在商品住宅市场中，无论购房目的是自住还是投资，也无论其年龄层次如何，消费者对品牌重要性的认同度均超过80%。品牌不仅具有提高自身价值的作用，还具有带动消费和宣传等作用，对价格影响显著。因此，在住宅市场分析中，要特别重视品牌对市场供需的影响分析。品牌的打造也是促销方式的一种，这就要求在竞争性分析时需要加强对周边品牌项目影响的分析。同时对品牌的分析也有助于对自身产品品牌的挖掘和打造，提升产品的价值和影响。以万科地产在太原开发的项目为例：万科紫台（小店区均价8903元/m2）10791元/m2，万科蓝山（万柏林区均价8107元/m2）9200元/m2，万科金域华府（万柏林区均价8107元/m2）7900元/m2，万科金域蓝湾（晋源区均价7975元/m2）11000元/m2，万科紫郡（万柏林区均价8107元/m2）13000元/m2，万科城（小店区均价8903元/m2）10500元/m，万科金域国际（万柏林区均价8107元/m2）9361元/m2。万科地产除了万科紫台是现房以外，其余都是期房，而且高于所在区域的均价，可见其品牌的影响力。

2.2 易受市政配套设施建设影响

住宅价格易受市政设施建设的影响是有目共睹的，特别是易受市政设施中的公共服务设施建设的影响。往往一个菜场、公园、医院、中小学、幼儿园等公共服务设施的建设就能提升其周边住宅的价格；同样，一条道路的新建、扩建，一条地铁或轻轨等基础设施的建设也会提升其周边住宅的价格。根据住宅价格易受市政设施建设影响的这一特点，就要求我们在进行住宅市场分析时，必须注重分析城市近期建设规划中对基础设施建设、公共服务设施建设和商业网点的建设安排，特别是要注意关注交通设施、基础教育设施、医疗设施、商业配套设施等市政设施的建设安排。例如：青年路小学的周边学区房均价15297元/m2，五一路小学周边的学区房均价11884元/m2，均高于所在区域的其他住宅价格。

第三章 针对本市住宅价格的建议

房价保持在合理水平，无论对房地产行业的持续健康发展，还是对持续改善居民居住条件，都具有重要意义。建议在加强和完善房地产市场监測基础上，出台评价房价合理水平的标准或指标体系，全面总结调控政策效果，研究形成有利于房地产市场健康发展的长效机制。

3.1进一步加强和完善对房地产市场的监测

准确、全面、具有持续性的监测数据是对房价合理水平作出准确判断的前提和基础。建议在现有统计基础上，进一步加强和完善相关数据的监测和发布工作。

3.2研究确立评价房价合理水平的指标体系

目前，我国虽然明确提出了房价向合理水平回归的目标，但尚未出台评价房价合理水平的标准。建议在加强和完善相关数据监测基础上，借鉴国际上房价收入比等指标的测算方法，在明确房价收入比、住房可支付性指数和房价租金比等指标含义和测算方法的基础上，对2016年以前房价收入比等各指标的变化情况进行测算，并在此基础上建立以房价收入比为核心指标、以住房可支付性指数和房价租金比为参照指标的评价体系。

3.3 全面总结各项政策对房地产市场的影响，研究建立有利于房地产

市场持续健康发展的长效机制。从美国、日本和香港等国家和地区房地产市场发展的历程看，一旦房价明显偏离正常水平，一定会出现向正常水平的回归，而回归过程必然会对房地产市场乃至整个经济带来重大冲击。近年来，为遏制部分城市房价过快上涨势头，防范房地产泡沫风险，我国已采取包括信贷、税收、限购、调整供给结构等各项措施对房地产市场进行采取包括信贷、税收、限购、调整供给结构等各项措施对房地产市场进行调控，建议全面、客观总结各项政策对房地产市场的影响，在此基础上形成有利于保持房地产市场平稳健康发展的长效机制。

参考文献：

[1] 任兴洲，中国住房市场发展趋势与政策研究[M]，中国发展出版社.

[2] 王华欣，我国房地产价格及其影响因素分析[J]，2009

[3] 谭刚，关于房地产周期波动的比较研究，2009（9）

[4] 郝丹璐，中国房地产价格影响因素研究[J]，2014

[5] 严国樑，房地产开发与经营[M]，2008

[6] 张红，房地产经济学.[M]，清华大学出版社

[7] 高波，现代房地产经济学.[M]，南京大学出版社

[8] 李剑阁，中国房改现状与前景.[M]，中国发展出版社.

作者简介：

孙晖渊，山西财经大学硕士研究生，土地资源管理专业，研究方向：房地产评估与房地产市场。