房地产进入后开发时代

冯仑

减少货币资金占用、降低企业经营风险尤为重要

今年两会政府工作报告对房地产仍然有一段专门的表述，在一些地方还有很多具体的表述，对房地产行业给予了足够的重视，这些值得大家关注。

大的角度，从政策周期上来看，政府工作报告中提出，2018年国内生产总值增速目标为6.5%左右，增速比往年略有下降。可以看出，在保增长的过程中，经济增长对房地产的依赖性会慢慢降低。

政府明确强调，只要经济运行在合理区间，就业增加、收入增加、环境改善，就集中精力促改革、调结构、添动力。政府现在宁可把政策预期调得稍微悲观点，也不对赌政策放松。很显然，对各房地产公司而言，自力更生，加快销售回款，提升库存去化率和销售回款率是最重要的。减少货币资金占用、降低企业经营风险尤为重要。

从金融监管上来看，政府工作报告中透露出的政策非常清楚，就是对金融监管要从严，进一步鼓励金融服务于实体经济。

有这么几点非常清楚：第一、强化金融监管，鼓励资金流向实体经济，严控房地产资金流向。这会是今年和未来的一个基本政策方向。第二、房地产开发商应该积极跑量去化，以自我造血为主，提前做好融资安排。第三、融资业务一定要按照金融监管要求做好合规性的风险排查，避免踩雷。也就是说，房地产企业的融资将会更加困难。

报告也提到怎么融资。其中特别强调要提高直接融资，特别是股权融资的比重，这是以往没有提过的。从这个角度我们可以发现，政策对自持物业证券化将保持开放态度，这可能会成为2018年房企创新融资模式的重头戏。

另一方面，为响应政策号召，各地银行、企业应该都会积极组建资产池，争取发行住房租赁专项债券，或者 CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、 RIETS（房地产信托投资基金）。也就是说，下一步，不动产证券化、不动产金融创新将会是整个房地产融资中的重头。

未来几年是房地产税立法和制度建设的关键年

房地产进入后开发时代，也就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争。在这个过程中，不动产金融的创新空间会加大。今年的政府工作报告明确提到了直接融资要加强，这是一个非常好的信号。

政府工作报告还讲到一件关系到我们每个人的事情，那就是健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。从官方表态来看，房地产税立法工作正在稳步推进，可以预见，未来几年将是房地产税立法和制度建设的关键年。

这只“鞋子”已经“提”起来好几年了，一直没掉下来。什么时候落地？看样子是越来越快了。有人说大概在两三年之内一定会搞定这个事。从立法程序和流程来看，按照形成草案、提请常委会、提交人大审议的流程看，目前距离最终的立法出台还有一些距离，预计最终立法可能要到2020年。而根据政府工作报告中提到稳妥推进房地产税立法的表述，短期房地产税还不会出台，也不要做过分解读。

房地产行业进入后开发时代

从政府工作报告中，我们还可以看到一些行业的新机会，有以下六个方面。

首先，城镇化的发展至少还有10年红利。坚持房地产不放松不动摇，一定还有发展。政府历年的文件，对房地产政策的表述都是两方面：一方面要严控调控，化解风险；另一方面要保证房地产持续健康稳定发展。所以今年的政府工作报告仍然强调了要保证房地产行业的持续发展，而不是说要把它彻底打压捅破，让它一泻千里。

其实，过去20年房地产发展的最大动力就是城镇化。城镇化过程中的地产红利主要来自三个方面：第一是城镇化所产生的新的居住、办公和商业需求；第二是改善需求的逐步兴起；第三是城镇化基础设施投入产生的土地红利。

对开发商来说，要坚持地产主业发展不动摇，转型思想要积极，行动要谨慎，紧紧抓住接下来这10年的黄金战略机遇期，为转型打好坚实的基础。

现在，我们的城镇化比例是52.6%，政府工作报告提出，未来5年要涨到58.5%，还会有8000万农业人口进入城镇，成为城镇居民，其中今年要增加1300万人。这个趋势给房地产未来的发展提供了机遇。

其次，粤港澳大湾区发展计划将要出台，也给房地产发展提供了机会。具体说来有两方面：其一，2016-2017年增长最快的房企都是一二线城市，周边三四线城市有大量土地储备的房企。粤港澳大湾区是天赐红利。但“罗马不是一天建成的”，需要长远布局，以时间换空间换取长线收益。其二，开发商一定要提前布局，找到产城融合协同发展的具体模式。

第三个机会是棚改。报告里有一个专门的表述，启动新的3年棚改攻坚计划，今年开工580万套。根据这个表述可以看出，棚改工作的力度不會降低。与群众住房密切挂钩的棚改，仍然是未来房地产的重要机会。所以应当积极研究棚改核心受益城市，对于基本面好、有合作机会、获地比高的三四线城市，棚改是一个可以积极进入的领域。

第四，城中村改造也还有机会。报告提到，“有序推进城中村改造，老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊的建设。”除了城中村、老旧小区改造外，政策还鼓励有条件的地方加装电梯，这对旧村旧楼改造有导向意义。除了做好传统旧改业务外，还需要加快形成盘活存量资产，特别是以旧楼改造为主的城市新模式，形成投资旧楼改造证券化资管发展的闭环。

第五个机会是租赁市场的发展。报告是这么提的：“要支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给，多渠道保障租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”租赁市场已经嚷嚷了一段时间，这次报告中有这么明确的规定，实际上给出了一个很好的信号。随着今年政府工作报告进一步强调，我相信未来一段时间里租赁市场机会更多，发展也会更快。

第六，报告里特别提到养老地产的发展。报告中是这么讲的：“人均预期寿命将达到76.7岁。积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。”这实际上就是要推动养老事业的发展，其中一个就是养老地产的发展。可以判断，未来5到10年将是养老地产发展的黄金机遇期。

我国的人口老龄化速度非常快，到2025年，中国超过60岁的老人将会超过3亿。到2050年将会超过5亿，所以老龄产业将会是经济发展的一个重要热点。

与老龄化事业相关的一个重要方面就是养老地产，长期来看养老地产大有前途。养老地产的红利主要来自三个方面：一是人均寿命延长，养老时间延长。人均寿命的延长，对房子的需要量，一个是大，一个是时间长。二是60后的子女几乎都是独生子女，独特的家庭结构让60后很少会选择依赖子女解决养老问题。也就是说不依赖子女了，只能花钱去做社区养老或者商业化养老。第三，从社会发展方面看，3到5年之后是养老产业的风口，其他跟养老地产相关的一些养老产业也会慢慢发展起来。

当然，政府工作报告中提到的跟房地产相关的政策重点是一个方面，更重要的是给我们指明了这六个新的发展机会。这预示着房地产行业进入后开发时代，将会在更广泛的全产品线、全价值链和全商业模式，进入一个持续、健康、大规模、全面发展的阶段。也就是说，房地产行业青春期结束之后，迎来了一个成熟的持续、稳定、健康发展的好时候。

好日子来了，大家千万不要错过。