上海三林滨江城市更新实践和技术探究

■崔 青 Cui Qing

0 前言

近年来，我国城市化飞速发展。至2016年，城市化率已达56%，并开始向后城市化发展。至此，大规模城市建设和快速城市化阶段基本结束，未来城市发展将受到土地资源紧缺的限制和生态环境建设的控制，城市将从外延的扩张到内涵的品质提升转变，从土地的增量利用向土地的存量盘活转变。

1 上海城市更新的发展历程

进入21世纪，上海的城市化进程和城市建设水准正逐步在与全球国际城市接轨。在新一轮城市总体规划中，更是明确至2040年，上海将建设成为一座全球卓越城市，着力从城市竞争力、可持续发展能力、城市魅力三个维度，打造创新之城、生态之城、人文之城。同时，也明确提出：要牢牢守住土地、人口、环境、安全等底线，实现内涵发展和弹性适应，积极探索超大城市睿智发展的转型路径[1]。

在资源紧约束背景下，城市更新将成为上海新一轮城市发展的新常态，也将成为城市转型发展、产业升级的重要载体。聚焦城市更新进程，转变土地利用方式，将成为上海城市转型的重要途径。新时期上海的城市更新，将摆脱粗放式的更新方式，而转向精细化、智慧化、生态化的方式。城市更新应着力提高城市能级，提升城市品质，增加城市活力和魅力，改善生态环境和生活品质。

城市更新是伴随着城市的发展不断进行的，是城市发展方式和城市生活变化的映像，是城市可持续发展和繁荣的驱动者。改革开放以来，上海城市更新的历程大致可划分为3个阶段。

（1）20世纪80年代，是计划经济体制下以政府筹措为主的更新阶段，主要针对工业与居住用地进行更新改造，以棚户区和危房为重点改造对象，并转移中心城区的大规模工业用地至城郊。

（2）20世纪90年代，这是吸引外资向市场化运作转型的更新阶段，主要是对城市居住用地的调整，强调居住功能的提升，以房地产开发与“退二进三”策略推动城市居住环境整体优化。这一时期有大规模的房屋拆除重建，居民异地安置。

（3）21世纪后，城市更新进入寻求机制创新的新阶段。这一阶段中，政府、企业、市民三方参与，在“全球卓越城市”的战略引领下，强化现代服务业与创意产业的比重，更新中的遗产保护与文化植入越发成为关注重点。进入21世纪以来，上海将城市更新提到了理论高度和城市发展战略的层面，根据不同的规模和类型，城市更新的策略和实施程序也不同（图1）。

2 三林滨江城市更新的实践

2.1 三林滨江项目特点

三林滨江基地位于中环与外环线之间，黄浦江以东、济阳路以西的区域，规划占地面积446hm2。区内地势平坦，以居民宅基地、工业仓储用地和农用地为主，区内以原住民和外来人口混居，是一个大型的城中村（图2）。基地更新前，有以下几个明显特点。

（1）建设用地比例较高，土地权属复杂。三林滨江建设用地占总用地的比例为62.3%，原合法建筑涉及5个村，共2 175户；集体混合经济企业567户，面积106.7万m2。涉及的动迁面积大、动迁户数多。

（2）建设质量较差，基础设施配套不全。区内建筑内部结构空间复杂，非法搭建情况严重，存在很大治安和消防隐患，区内基础和配套设施严重不足。

（3）外来人口集中，管理难度较大。由于历史原因，区内居住人口众多，原居民与外来人口混居，无统一管理，因此带来一系列社会问题和不安定因素。

三林滨江在上海市总体规划中是中心城区8片楔形绿地之一，规划绿化用地高达65%，承载着加强与修复城市生态体系的重要功能，是上海生态城市建设的重要一环。同时，项目地处黄浦江两岸45km滨江带的贯通缝合的东南大门，是上海滨江城市发展轴的重要部分（图3）。然而，其现状与城市规划中的区域定位差距巨大，为实现区域整体定位，完善黄浦江岸线功能空间，地区的转型发展迫在眉睫，是市区政府关注的新一轮整体城市更新的重点项目。

2.2 三林滨江项目更新模式

三林滨江的城市更新启动前就明确了更新愿景，在实践过程中，探索更新路径和模式，实现了以下更新目标。

2.2.1 探索城市更新创新模式

通过政府指导、企业运作，采取一级土地联动二级土地的开发模式，实践将土地开发收益用于生态公益设施建设的新机制。市区领导高度重视，成立项目指挥部，由区政府领导挂帅，每月召开现场指挥部会议，推进项目实施。镇政府领导直接负责动迁工作，同步组织了多家动迁公司分包到村、落实到户，会同企业全面拉开综合整治和动迁工作。企业组建强大的管理团队，整合优质专业社会团队，整体推进资金募集、产业功能定位、规划设计、建设配套、运营管理等。

2.2.2 实现区域功能产业转变

原区域建设用地高达62.3%，无产业支撑，为本地和外来人口混居区。通过转型，建设用地减少至35%，集聚了创新产业、文化功能、现代居住和商业，其余65%为城市生态绿地，其中，水域面积高达8%，生态林地、流动水域、体育文化公园、城市绿地得到有机结合。同时，保留原居民的乡土情怀，实施原地回搬，外来流动人口全面疏散。

图1 不同类型城市更新的策略与实施程序

图2 基地城市更新前航拍图

图3 基地区位图

2.2.3 提升区域整体城市面貌

通过更新，规划了一流的滨江公共岸线和内河河道，构筑大型生态绿地景观。改造并利用历史建筑，建设高尚海派风貌区。区域交通和城市风貌得以整体规划和建设，打造了城市新地标，改善提升了区域的整体面貌。

2.3 三林滨江城市更新愿景和更新原则

上海的城市发展是伴随着不断改造吴淞江水系、开拓黄浦江水系而逐渐演进的，“襟江带海”的地理优势是上海的重要特点[2]。因此，上海新一轮的城市更新将充分利用黄浦江两岸滨水空间的转型，带动城市空间结构和产业结构的重构。三林滨江位于浦江两岸发展的南大门，从三林滨江、前滩、世博到陆家嘴，不断变换的滨江风貌体现了城市功能和城市发展节奏的变化，如何将现状的城中村转型发展成为滨江活力示范区，是项目面临的第一重挑战。同时，三林滨江是上海市中心城区的楔形绿地，是上海中心城的重要生态走廊和城市绿肺，如何最大化地发挥生态效应，塑造特色生态空间，是项目面临的第二重挑战。区域内有上海发展的痕迹和历史脉络，包括岸线客货运码头、电力厂区建筑群、浦江船民集聚地、清末老宅、河道及耕田的自然肌理等，如何体现地域文化特质，彰显海派文化魅力，是项目面临的第三重挑战。

通过对区位功能的前瞻研究、场地的全方位测量和航拍及原有建筑场所的踏勘追源，我们将三林滨江的城市更新愿景定位为：塑造生态、多元、融合的滨江生态功能集聚区、城市转型发展示范区和海派文化集中展示区，打造城市新名片。同时，为实现以上城市更新愿景，制定了项目的更新原则。

2.3.1 规划引领、体现国际视野

用面向城市未来发展的视野，整合全球顶尖资源，组成强大的专家评审团，从定位、功能、理念、规划、设计等方面，融合全球城市发展的要求，体现示范引领作用。将征集的优秀国际方案进行整合，与控详规有机结合，提升城市设计理念，链接区域发展需求，植入有机更新理念。

2.3.2 以人为本、实现集约发展

提升城市空间品质，完善公共服务设施，优先实现公共利益。规划采用小街坊、高贴现率、关注邻里空间和街区景象，着重打造滨江特色公共开放空间。为保证生态效应和集约使用土地资源，严格控制65%的生态绿化用地，在仅有的35%建设用地上，强调滨江岸线天际线，以不均匀强度分布建筑，提高用地绩效。

2.3.3 重塑生态、彰显海派特色

连接区域绿廊，重建生态发展基底，增强历史脉络留存和城市空间特色塑造，打造海绵城市。强化滨水空间对城市的影响、生态区域对城市结构的补充及地域场所对海派文化的弘扬，打造以生态休闲、文化展示、绿色宜居为主导的多元、复合型滨江生态区。

2.4 开展国际方案征集，打造滨江生态新形象

城市设计范围为三林滨江南片地区，位于上海市浦东新区，北起华夏西路,南抵南外环，东至济阳路，西临黄浦江东岸，总规划占地面积为446hm2，可建设用地371hm2，其中绿地和水域占地247hm2，可开发用地130hm2，建筑总面积210万m2。为了更有效地实现更新功能，体现区域转型，将城市研究范围扩大至世博片区、前滩商务区、徐汇滨江地区、外环绿带、三林居住区和三林老镇等。

通过前期调研、区域功能分布、产业战略研究、城市风貌塑造及交通条件分析，首先开展了为期5个月的国际方案征集工作。在众多国际优秀设计公司中，通过长名单遴选、中名单评审和短名单入围三轮筛选，最后美国AECOM公司、美国SOM公司、荷兰MVRDV公司和英国Benoy公司通过院士领衔的评审团评定入围。四家业内顶尖公司经过精心设计和中期、终期两轮方案评审，提交了理念创新、各具特色、技术先进的城市设计方案。在此基础上，汇总政府和各方专业团队意见，对优胜国际方案进行优化整合，形成极具滨水海派特质、引领区域发展、功能有机转型的最终方案，得到市区领导和业内人士的高度认可。

为明确区域功能分区，设计方案将区域分为3个片区，西片区为海派特色风貌小镇，中片区为绿色生态集聚区，东片区为高品质宜居社区。中片区的生态绿地结合路网和水系向东西片区指状渗透，体现生态效应的最大化，形成功能结构、空间形态、城市风貌相协调的三林滨江整体空间结构。

2.4.1 西片区——海派风貌展示区

设计依托生态水系统，创造多层次水岸界面，放大海派开放之江港性格。第一层次，利用原码头广场和工业遗址塑造文化公共场所，与原古民居江南建筑和船厂水岸有机贯通，形成城市滨水步道。第二层次，通过设置内港湾将黄浦江水系、三林北港和三林塘水系贯通，形成城市水岸、公共活动空间及湿地公园，同时连结滨江与城市的文化服务功能，扩大滨江文化腹地。第三层次，创造文萃港与文萃大街，优化道路体系并连结新公交枢纽，打造文化型集中商业，以体现海派文化精髓的空间承载当代海派生活，塑造海派文化商业与社区结合的新形态（图4）。

2.4.2 中片区——生态功能集聚区

该区域是一个绿色的生态核，设计时，结合绿地及林相的生态功能修复，连结楔型绿地、黄浦江、外环绿带城市三大开放空间体系。完善水系，结合水质优化策略打造河塘水系景观，提升楔型绿地功能；控制绿地界面，协调高效开发和公共活动效益的关系，掌握滨江区、东西片区与前滩的呼应关系（图5）。在具体生态区设计时，从生态林地、人体舒适度、宜居性、交通可达性、绿色能源、雨水利用、控制碳排放、废弃物处置等8个方面进行深化。三林滨江规划了70hm2森林面积和25km行道树，引入夏季风并阻隔冬季寒风；设置了50km自行车道与人行步道，让2/3的人口都能居住在距公交系统500m的范围内，通过绿色能源，10年内可减少CO2排放45t。

2.4.3 东片区——宜居发展示范区

塑造以公交导向为主的门户社区。在交通枢纽核心规划了大型多功能生态广场，通过150m的标志建筑群塑造门户空间，同时组织便捷的三维无缝换乘流线，形成立体空间和复合功能。采用小街坊的居住组团，构建人性化、和谐的邻里空间。设置完善便捷的配套设施和人性化的公共空间，营造宜居的生活场所。保留三林北港、三林塘的河道和堤岸绿化，梳理原田间河道和肌理，与景观和街景设计有机结合，体现三林原住民的文化特色（图6）。

2.5 整合区域交通体系，营建公交导向新社区

图4 西片区城市设计规划

图5 生态绿地连通

图6 三林滨江东片区有机肌理

原先规划的地铁站、过江隧道和BRT站点围绕主干路设置，无形中将区域分割得较零散，内部联系不利，居民出行距离较远。通过多轮论证和优化，对区域内的交通进行了全面整合。

2.5.1 优化调整交通体系

调整BRT线路并增加站点；调整过江隧道线路，减少过境性交通穿越，增加东西向交通通道，提高交通能力；形成东侧高效综合的可换乘公交枢纽，建立西片区完整的社区道路网络。LRT线沿东西向文萃大街布置，串联3个片区，将商业活动集聚并加强社区场所感。

2.5.2 营建公共交通导向为主、慢行交通优先的交通理念

构建轨道、BRT、公交、骑行、步行和健身专用道路构成的多模式交通体系，鼓励公共交通出行。主干道做景观化和稳静化处理，塑造宜人安全的空间。减小道路转弯半径，从而有效降低车速，提高社区安全性，塑造慢行友好的活力街区。拓宽人行步道，加强街道绿色隔离，促进人性化的交流空间。

2.6 提炼历史文脉，塑造海派特色新市镇

为了更好地体现场所特质，有效植入海派文化的基因，专门对场所可利用和有价值的历史文脉进行了全面的梳理和提炼。目前，滨江码头岸线长约500m，北面有2个货运码头，南面有1个客运轮渡码头；电厂占地面积约1.5hm2，包含3座厂房和两座办公楼，体现上世纪70年代的公共建筑风格；劳动新村在基地内占地面积约1.2hm2，建筑质量较差；徐家祖宅和县长府邸二者均为传统的“绕圈房子”，分别建于清末和民国时期，局部有改动和拆除，总体保留较完整，反映出传统上海三林地区的住宅特点，有一定历史保存价值；基地内原有河道耕地绿化的肌理也是三林区域独有的地域特征，体现了江南水岸的人文情怀。

在如何体现区域时代特征和历史文脉留存过程中，需要着重解决3个议题：①滨江码头岸线人文底蕴受到区位及道路局限，如何彰显其场所感？②如何有机结合一期古民居项目，体现黄浦江南滨江风貌的门户特色？③如何使历史人文与现代都市风貌有机融合？

经反复比选和优化方案，并现场进行岸线遗址踏勘、文化产业研究，设计依托三林塘造船及港口历史资源，结合一期古民居岸线，打造具历史感的现代风貌湾区。湾区用后工业特色的滨水场所结合现状滨江文化资产，以混合使用的生活大街重新植入老上海主街道意象，满足海派市镇的特色商业需求。以小街廓、密路网及街廓内的鱼骨状街巷结构和里弄尺度，提升海派场所识别度。

保留电厂70年代的车间厂房原址，并进行功能转化，将其打造成区域特色文化演艺展示创意空间，与新拓展的内港湾共同塑造南滨江门户特色。生态绿地有机结合耕地肌理现状和原始绿化资源，利用旧宅废弃材料构筑景观场所，保留场地记忆。通过文萃大道，将滨江风貌、中区生态功能与东区的现代城市主交通枢纽和宜居社区有机连通，创造由三林湾、生活大街和里弄街廓3种元素共同诠释的新海派风格，使历史与现代、自然与繁华、开阔与紧密形成对比，又和谐共生。

3 城市更新的有效技术路线

通过对上述城市更新项目实践过程的研究和探讨，我们可以深切感受到，新一轮的城市更新是面向城市未来发展的愿景，其国际视野和专业化水平要求更高，运作过程也更加规范，政府的支持力度、企业的运作力度和公众的参与度都比较高。在具体的更新过程中，笔者认为应强调统筹经济效益、社会效益和生态效益，构筑生态、生产、生活高度融合的城市更新平台，探索建立高效的城市更新机制，同时，还应强调以下技术路线。

3.1 明确更新驱动模式和策略

城市更新的目的是为了刺激经济发展、优化土地使用、改善城市面貌、提高区域能级。通过实践运作，城市更新一般有3种驱动模式，即：市场驱动的城市更新、政府主导的城市更新和政府市场合作的城市更新。在现阶段，政府市场合作的城市更新能够较好地实现城市更新的使命，既可以有效配置资源，发挥市场经济的效率，又尽量克服市场的单纯逐利弊端，体现政府公共优先的理念，提供公共利益。

在城市更新策略中，要综合考虑不同维度。通过经济维度，有效植入功能，提升区域活力；通过社会维度，关心公众利益，体现社会公平；通过文化维度，保护历史脉络，强化场所特质，提升区域吸引力；通过空间维度，强化流通空间和场地空间，植入功能空间和共享空间，塑造立体空间和交流场所。

3.2 有效发挥城市设计的作用

城市更新的目的就是使城市和区域面向未来转型发展。通过高水平的城市设计，可以引入国际前沿的城市更新理念，研究国际更新优秀案例，汲取经验、规避雷区，在保证前瞻性、国际性、创新性的同时，强调实施的落地性，用国际视野实现高质量的城市更新。

在“存量优化”的城市更新时期，城市设计能有效地体现改造区域与既有环境相融合的物质形态设计优势，为城市长远发展提出结构性形态框架，将功能、产业、空间、规划有机整合，有利于加快城市转型发展，有利于规划成果的深化和落实。在控详规阶段，除常规指标要素外，要根据城市设计的成果，通过附加图则，重点强调城市界面控制、功能植入、交通组织协调、地下整体空间开发、与周围区域的协调和互动，保证更新实施整体效果。

3.3 注重更新工作的联动性

城市更新是个系统工程，对动迁整治的统筹性、规划的前瞻性、功能定位的准确性、城市设计的引导性、设计方案的可批性、专项工程的配套性、建设管理的落地性、法律政策的配套性、资金筹措的前瞻性、运营管理的前置性等，都需要联动考虑。由于新一轮的城市更新才刚刚启动，有较高的创新要求，有些还是试点阶段，但配套政策还在完善，因而在现阶段的区域城市更新中，各个环节的政策法规很可能会有衔接空白区，不同职能审批要求也会有不匹配之处。因此，在运作城市更新项目时，一定要有全局意识，对所有操作路径事先了解熟悉。要对前期功能定位、规划指标、前期动迁进度、后续建设报批、相关职能要求、区域市政设施配套整合、区域交通整体协调、分期建设计划、资金预算等各方面进行统筹考虑、动态管理、目标考核。

比如，在前期策划和规划设计阶段，区域功能策划、城市设计、规划编制工作应同步互动进行，即功能策划为城市设计提供依据，城市设计为规划编制提供思路，规划编制过程则与后续专项设计报批报建有机衔接。在实施建设阶段，既要遵循上层规划，明确城市整体意向，又要平衡实施过程中各方的利益，还要处理好场地建筑环境及周边城市空间的细节管控。对于较大区域的城市更新项目，在具体操作时，要采用分期、分步、分层次的并联模式来推进各项工作。

3.4 丰富城市更新的时代内涵

有机更新是上海城市更新的特色，生态之城、人文之城是上海城市更新的愿景。在上海这种特大城市，生态资源必将成为最稀缺的优质资源，会带来更大的社会经济双重效益。“以人为本，道法自然”，在更新实施过程中，高效、高水准地利用生态效应，创造资源节约、环境友好的更新案例，是更新项目成功的标志之一。

4 结语

城市的魅力在于城市的特色和文脉。城市更新过程中，要深度挖掘历史人文脉络、梳理场地属性特征，用时代精神和专业手法诠释历史文脉和场所气质，提高场所的识别度，体现更新项目的独特性和吸引力。这也是城市更新项目成败的关键要素。

参考文献：

[1]上海市城市总体规划编制工作领导小组办公室.上海市城市总体规划（2016-2040）报告（草案公示稿）[R].上海:上海市规划和国土资源管理局,2016.

[2]上海市城市规划管理局.上海城市规划管理实践——科学发展观统领下的城市规划管理探索[M].北京:中国建筑工业出版社,2007:9.