地产大佬的海南往事

“我对海南一直有种特别异样的感觉，看到海南，总觉得是看到老情人的孩子。” 万通控股董事长冯仑这样描述自己的“海南情结”。

1987年12月，28岁的冯仑，第一次来海南，他当时是中央政治体制改革研究小组办公室成员。1982年从西北大学经济系毕业后，冯仑进入中央党校主修科学社会主义。他当时来海南岛只是因为到广州调研，“顺便来看一看”。

第二年4月，经第七届全国人民代表大会通过，海南成为中国最年轻的省份和唯一的省级经济特区。自此，这个位于中国南端的边陲之地，进入了其将要扮演的历史角色。

30年后，海南又迎来一次新的历史机遇，2018年4月13日下午，习近平宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。

海南热度再起，“闯海人”沸腾了，那些地产大佬们的“海南往事”，再次生动了。

万通六君子“聚义”

冯仑顺路来海南看了一眼，最终做出了改变他一生的决定。1988年，冯仑再次来到海南组建了海南改革发展研究所，任常务副所长。当时海南第一任省长梁湘给他批了10000台彩电的批文，作为组建经费，那是冯仑第一次接触到“生意”。

作为当时中国最新设立的省级经济特区，当年的海南裹挟着市场经济的春风吸引了来自天南海北的无数年轻人，人们把这里看作另一个深圳，随身携带着像“大革命”一样的创业激情。

当冯仑已经从“倒批文”生意中感受到海南的自由空气时，26岁的青年潘石屹才刚刚踏上海南岛，兜里揣着在深圳打工攒下的1000多元钱。

初夏时节的海南，已是炎炎烈日。但更热的不是天气，是码头上一船接着一船的内地闯海人。像一个偏远地区小县城的海口，大小旅馆住满求职者，甚至有人直接露宿于公园和街头。但对于潘石屹来说，“整个气氛都特别自由，周围大部分也都是北方人，大家都是闯天下的，什么都能谈得来。”

1987年从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职后，潘石屹跟着一位老板先到了深圳。在深圳，很多人都讲粤语，自己听不懂，吃的也不习惯，觉得很不适应。

本以为会很快找到工作的潘石屹，万万没想到，在刚建省的海口找一个工作比在深圳还困难。在海口奔波三个月后，他带来的钱就花光了，为生计所迫，他到一家砖厂工作，20多天后，潘石屹主动向老板请缨，成为这家砖厂的厂长。

后来在他的管理下砖厂生意越来越好。过了一年，潘石屹花钱承包了这家砖厂。在他的经营下，第一个月就净赚1万元。随后，砖厂规模不断扩大，员工从100人增加到400人，每月有近3万元的盈利。

1990年，海南房地产市场出现滞销现象，大量房源无人购买。潘石屹的砖厂也因此受到影响，几个月后就倒闭了。当潘石屹遣散工人，离开砖厂时，赚到的钱基本赔光了，他再次加入失业大军。

再次为生计奔波的潘石屹遇到易小迪。易小迪在打理印刷厂的同时，成立了海南省佛学研究会，潘石屹被封为研究会秘书长。而此时，冯仑完成了对海南改革发展研究所的组建，开始招人，招来的人里有王启富和易小迪。

王启富去研究所应聘时告诉冯仑，他原来公司的老板叫王功權，也是个热血青年，一定要介绍他俩认识。而王功权当年在去海南的路上，偶然结识同乘一辆大巴的刘军。

1991年，从南德集团辞职后的冯仑再下海南，落脚在易小迪的印刷厂。他和易小迪、王功权、王启富、刘军正式开始创业。有一天冯仑和易小迪在电线杆子底下吃火锅，商量怎么筹钱，易小迪就说他还能出多少钱，能有的都给。冯仑说：“现在回想起来，易小迪是不小气、很有大局观的人。”几人筹钱注册了海南农业高科技联合开发总公司，这便是万通的前身。随后，他们给自己各安了一个领导头衔。过了半年，易小迪又把潘石屹找来一起干。

就这样，六个人就这样因缘际会，在海南聚在一起。怀抱理想的六个人采取梁山式的合伙人模式——座有序，利无别。

骑着大横梁自行车去海南

中国房地产界有名的“万通六君子”在海南完成“桃园结义”，而另一位地产大佬——复星国际董事长郭广昌也踏上了海南的土地。

1988年夏天，还在复旦大学哲学系读书的郭广昌做了一个疯狂的决定，和12名同学组织开展了一次黄金海岸3000里的骑行调研活动。郭广昌骑着28寸大横梁自行车，一路风尘仆仆向南，骑到海南省会海口也没歇脚，一路骑到三亚。

一脚踏上这南国边陲小岛，郭广昌就被眼前的画面深深震撼了。那时，刚建省的海南基础差、底子薄，海口、三亚都很落后，海口仅有一个红绿灯，与人们四处干得热火朝天的景象形成很大反差。“当时有10万人才下海南，其中很多都是大学生，他们就在椰子树下摆摊。可即便是卖椰子，他们的脸上也都充满着对未来的期望，那一张张朝气的脸让我印象太深刻……”多年后，郭广昌回忆说。

郭广昌下铺的同学翁朝健，家乡就在海南文昌。1989年那个寒假，郭广昌干脆就在翁朝健家过年。在海南的短暂的生活，让学习哲学的郭广昌形成新的认知：不仅仅是哲学，商业、改革也能带来社会进步。大学毕业留念册上，郭广昌写给翁朝健的留言是：“我心里默念着：总有一天我会再来寻找一片属于我的土地。”

毕业后，郭广昌留在复旦任教，4年后，1992年夏，郭广昌等人赴浙江进行暑假实践，再度看到东部沿海的民营经济热潮，再一次被深深震撼。郭广昌原本打算去美国留学深造，创业还是出国的选择对他来说异常艰难，在美国领事馆办理签证，只差临门一脚时，他最终选择创业，从复旦大学辞职，郭广昌找到了同为复旦老师的梁信君，两人一起创办了“广信科技咨询公司”（1993年更名为复星科技）。

在最初的创业生涯中，郭广昌吃苦耐劳的品格发挥重要作用。1993年，刚进入上海市场的台湾元祖食品公司发布公告，遍寻咨询公司出谋划策。一番激烈的角逐后，广信竞标成功。

郭广昌顶着太阳，跑到街头，挨个给市民发调查问卷。也正是这一年，马云正背着大麻袋到义乌、广州去进货;俞敏洪正在社会上的培训学校打工。和他们一样，吃苦耐劳的郭广昌迎来了人生中的第一缕曙光——元祖食品公司支付30万元的市场调研费。1994年，郭广昌从咨询业转身，利用积累的资金进入房地产、医药行业，“复星”由此诞生。

虽然，郭广昌并没有把创业的始发地选在海南，但他曾多次表示，海南骑行改变了他的人生轨迹，而郭广昌迟早要在海南烙上自己的印记，只是时机未到。

别墅养猪，地基养虾

1992年初邓小平南巡讲话之后，海南的经济发展开始进入一种不受控制的狂热，吸引了大量资金房地产泡沫出现。

那时的海南，炒地皮是最快的暴富手段。冯仑回忆，一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元。冯仑他们也投身这股热潮中，第一笔生意是倒卖8栋别墅。买别墅的钱是靠冯仑的一张嘴说来的，把别墅卖出去的则是潘石屹。他先和一个山西商人谈，接着又出现了一个内蒙古商人，潘石屹立刻加价，最后，两个商人以高于原价的价格，各买了几栋。

“潘石屹的销售才能那时就显现了。”冯仑说。

从1991年创业到1993年海南房地产高潮期间，万通的资产迅速达到10亿元。海南虽然帮助他们完成了资本积累，但作为狂热的参与者之一，他们也都感受到危机。当时他们6个人没有人做过房地产，做项目全凭感觉。放眼整个中国，也没有地产专业人才之说。

很快，嗅觉敏锐的“万通六君子”就嗅到了海南房地产的泡沫气息。彼时，全国600多个地级市在海南几乎都有地产公司。先来的人圈地炒地——拿定金、划红线图、招商引资、转手，开发区到处都是;后来的人炒项目——还停留在纸上、模型上的，炒楼花。

1993年下半年，中央实行宏观调控，银根收紧，冻结了大笔资金，大部分工程未能建成，出现别墅养猪、地基养鱼养虾的怪事。钱断，人走，海南岛留下空置房455万平方米，半拉子工程1631万平方米，闲置土地23800公顷。当时海南不过六七百万人口，爛尾楼却占到全国的十分之一。

万通也很快出走海南。冯仑和潘石屹北上北京，易小迪到了广西，王启富去了深圳。生意大了，分歧也多了。万通在北京的房地产业务赚了钱，冯仑想投资其他领域，而潘石屹只想做房地产。冯仑需要钱，潘石屹不肯给。潘石屹形容那时的情形：“一开会就吵，从上午吵到深夜，还是谁也说服不了谁。”

1994年秋天，六兄弟在广西西山开会，这是万通的“分裂会议”。会上大家针对万通的发展思路和策略，争执不下。冯仑说，从1994年到1996年，六个人成天凑在一起讨论究竟应该怎么走，外人很难想象他们痛苦到什么程度。那时冯仑住在北京保利大厦的1401房间，潘石屹就住楼下。“我们很痛苦地讨论着、等待着，就像一家人哪个孩子都不敢先说分家，谁先说谁就大逆不道。”

最后，潘石屹等人还是相继离去，只剩下冯仑留守万通。冯仑总结，大家是以江湖方式进入，商人方式退出。

地产界的黄埔军校

万通完成了自己的整改，海南房地产也进入了整改期。

1998年12月，当时的国务院总理朱镕基到海南考察，指示海南要作为全国试点，加快处理房地产热的遗留问题。在现有商品房没有消化前，原则上不许再新建住宅、别墅、写字楼等，银行不准再提供新开工商品房贷款。已批租但没有按国家有关规定开发利用的土地，政府要坚决收回。

1999年7月，国务院批准了海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行制定的《处置海南积压房地产试点方案》，海南开展了处置工作。

第一步是确权。从银行开始，工农建中四大行成立工作组，全国各地分行支行都到工作组报账，有谁贷给了海南地产。

第二步是消化积压房，补贴半拉子工程交易：鼓励积压的普通商品房经批准转化为经济适用房限价出售，鼓励百姓买卖，最贵不超过1480元/平米。国家下拨给海南5亿元专项补助用返还土地出让金的形式给予补贴。

第三步是处置闲置土地，两年没开发，政府无偿收回。因政府原因、银行抵押等原因未开发的，与政府签署换地权益书，下次买地时可抵款。

海南房地产的接火，是在烂尾楼被消化完之后。2004年前后，一些新楼盘的开发，把海南地产价格和岛外拉近，4000元/平方米左右。把房子卖到岛外去，不仅仅是地产商提出的概念，也是海南省政府一直致力的工作。

2001年，冯潘二人因为首届博鳌亚洲论坛，而再次相会海南。此时，万通六君子已经分家，冯仑执掌万通，潘石屹也即将创办SOHO中国。事实上，他们当下所获得的一切，以及日后的事业路径，都离开不曾经的海南。

长期以来，万通一直在追求稳定增长，而非盲目扩张的曲线，哪怕后来被陆续超越。“闯海”的经历给冯仑留下了深刻的印记，他后来说自己对海南的情感很复杂，“从海南我们学到了很多市场经济运作的规则。”而潘石屹的SOHO中国也曾在连续多年的扩张后，选择收缩战线控制规模，自甘从中国房地产开发商的排名中掉队。

回头看，对于当时中国大陆刚刚兴起的房地产市场来讲，海南起到两个作用：一是提供原始资本，二是培养了一批懂得房地产业运作的团队。海南成为中国房地产商人的“演习场”，还有人将海南称为中国房地产的“黄埔军校”。

现在中国的很多地产大亨，都有闯荡海南的经历。以万通为代表的海南房地产企业，都是靠自己白手起家，创办公司赚取资本，后来培养了无数个大大小小的老板、董事长。在海南完成市场经济的最初洗礼和资本积累之后，他们流向全国各地去拓展新的领域。

海南“地主”

1993年海南房地产从高处陨落后，房地产商的身影在海南渐行渐远。然而，作为人口和陆域小省，海南缺乏大体量的资本和本岛刚需消费支撑，从岛外携资本参与海南建设的各地开发商注定成为海南房地产的重要角色。

离开海南的潘石屹又杀了个回马枪。2001年8月，博鳌亚洲论坛举行后，潘石屹在海南博鳌一举拿下1000亩地土地，投资4亿至5亿元建设休闲别墅“博鳌蓝色海岸”。SOHO中国的这个海南项目几乎是以“光速”建成，一期从施工到建成再到投入使用只用了100天，首次推出的40套别墅被当场抢订一空。

2003年，海南第一个以养老地产项目，天来泉集团的琼海天来泉度假中心开建。

2007年是一个分水岭。经过近十年的自我“医治”，海南房地产逐渐恢复元气。此时，已经练就了敏锐嗅觉的中国房地产资本大佬开始看好海南房地产这座独特的“富矿”，开始新一轮的“闯海”。

在这场角逐海南房地产的游戏中，以粤商最为突出。2007年，广东地产“大佬”雅居乐的陈卓林拿下位于海南陵水清水湾海岸线长达12公里的1.5万亩土地;富力地产随即在香水湾吞下2000多亩地，其后又陆续拿下海口、澄迈、临高等地3个项目，总占地面积近1万亩地;中国高尔夫旅游地产第一人的观澜湖朱树豪，2009年跨过琼州海峡，将产业版图延伸到海南，在海口拿下21.5平方公里土地打造观澜湖度假区……

“盛宴”中不乏资本雄厚的央企的身影。中粮集团在海南拿下开发权的土地面积多达18.6平方公里;华润集团获得海南万宁石梅湾沿海地区的180公顷土地的使用权;中信地产目前在海南开发区域涉及海口、博鳌、香水湾、三亚等东海岸线一线海景区域，规模逾万亩;江苏最大国有企业江苏国信在乐东太阳湾拿下6000亩的建设用地……

国企鲁能也曾被外界一度认为是海南大“地主”，仅海口西海岸的海蓝福源项目、三亚大东海滨海豪宅山海天项目和海口海蓝椰风项目等几个项目，规划面积已达到19平方公里。

海航集团董事局主席陈峰是海南最为出名的山西商人。海航集团从海南起步，现已布局全球，总资产4500亿元。旗下的海航地产已成为海南的“大地主”，除了海口国兴CBD，在海南各市县也有丰厚的土地贮备。

曾经骑行海南的郭广昌也终于在海南划了自己的地盘。与家人在迪拜亚特兰蒂斯酒店的一次度假后，郭广昌决定将这家酒店“搬”到中国，他选择的地方就是海南。

为了这个酒店，郭广昌的复星拿出110亿，复制这家迪拜的七星酒店。“复星集团负责投资开发建设亚特兰蒂斯酒店，柯兹纳集团负责管理这个酒店。酒店属于复星旅游商业地产的一部分，是由复星100%投资开发建设的。”复星旅游商业集团总裁钱建农曾对媒体表示。今年年初，亚特兰蒂斯酒店开始营业。

除了高端度假，近几年，随着“候鸟式养老”群体的出现，越来越多来自全国各地的人选择在海南养老和度假，再次助推了海南房地产新一轮上涨行情。

4月13日，在收到中央政策的“大礼包”后，海南的房價再次坐上火箭。4月18日，国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，海口新建商品住宅销售价格环比上涨2.1%，涨幅排名第一。

4月16日，海南省住建厅火速发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，措辞严厉，“防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为”，并要求，“传达到每一名销售人员，做到全覆盖，不留死角。”

海南经历过热闹，也经历过阵痛，对于一个兼具改革开放前沿和自由贸易实验使命的地方，可能是一段必须的旅途。如今，房地产企业新一轮的“海天盛筵”要开始了，估计早已从“黄埔军校”深造完毕的地产商们，已经迫不及待地摩拳擦掌了。