GPS辅助的城市物业精细化管理解决方案及应用

孙晓玮

(天津市测绘院，天津 300381)

1 引 言

随着房地产市场的快速发展、旧楼区物业覆盖项目的推进，物业管理的地位作用越来越重要[1]，物业行业呈现出服务企业多、管理项目多、从业人员多以及社会各界关注度高、业主对管理服务需求高和要求行政监管效率高的“三多三高”趋势。因此，政府对物业行政监管工作提出了制度化、长效化、高效化的工作要求[2]。

目前物业管理部门对社区物业服务企业项目通常采用填写纸质考评标准表的形式进行日常监管。这种监管形式面临着多重问题，如问题反馈、处理不及时；考评无痕迹，不可追溯；透明度低、不规范[3]；对工作人员的工作过程无法实时有效地监管、工作量无法科学的统计等。针对当前城市物业管理现状，本文提出了一种基于地理位置服务的物业精细化管理解决方案。

2 物业精细化管理平台技术设计

2.1 总体技术框架

平台基于原有的社区物业考评机制，摒弃原有的纸质化工作方式，设计一个统一的数据库，开发一套社区应用监管分析系统和一套移动终端考核评价应用系统，最终建立“物业服务有监管、监管工作可追溯”的物业精细化考评分析应用平台。工作人员携带移动终端完成对社区的巡检、考评服务，并通过无线通信网络将收集的考评信息、位置信息上传到服务器。平台自动将考评信息、位置信息进行整合汇总，并将考评信息通过业务流引擎分发到相关物业工作人员，并记录物业工作人员的处置反馈结果，最终完成对社区物业服务情况的自动考评考核和监管分析。整个应用平台的总体架构如图1所示。

图1 平台总体架构图

2.2 主要技术设计

(1)功能模块设计

平台包含两个子系统：考核评价系统和监管分析系统。考核评价系统对考评条目按照考评区域、内容进行有效分类，方便用户查找、选定待考评条目，并针对该条目进行拍照上报。监管分析系统对各社区物业考评人员在巡视检查中发现并上报的问题在平台中进行汇总统计，并对相应的小区物业企业、社区居委会进行日考评综合分析、月考评综合分析，计算出每日、每月的考评分数，并以报表的形式输出显示，同时在地图上实时显示考核详情和考核人员工作轨迹。各个子系统功能模块设计如图2所示。

图2 平台功能模块图

(2)网络通信设计

平台传输的数据包括多媒体信息(图片、语音、文字等)和GPS位置信息。GPS位置信息需要有较高的时效性，因而采用Socket方式传输；而多媒体信息采用Http方式传输，从而满足其较高的传输可靠性要求。

①实时轨迹回传。建立Socket服务器，所有移动终端及地图终端登录后分别与服务器建立连接，移动终端每隔10秒上传一次工作人员实时位置信息，包含用户名、经度、纬度、时间戳等，例如“user01，117.00，39.00，10：12：58；”。服务端接收每个移动终端实时上报的位置信息，再转发至地图端，并由地图端实时绘制工作轨迹。

②多媒体数据通信。移动终端设备相机像素参差不齐，像素高的照片文件可能达到5M或更大，因此平台在保证图像不失真的情况下将较大的图片文件进行压缩，然后再分块通过Http上传，服务器端解析分块文件并合成图像并保存到本地。语音、文字等文件较小可直接上传。与多媒体数据同时上传的还有当前坐标信息，用于在地图端显示实际位置。

(3)考评标准数据库设计

将已有的考评条目结合实际情况进行分类整理，建立两级分类，设定每条标准的ID(NUMBER)、KPLX(VARCHAR)，PFBZ(VARCHAR)，FZ(NUMBER)、ZFZ(NUMBER)、VERSION(NUMBER)等关键字段。其中，ID作为该条标准的唯一值，不允许重复；KPLX表示该条标准所属大类；PFBZ作为该条标准的详细说明；FZ、ZFZ分别为与该条标准对应的每次扣分分值和最多扣分分值；VERSION表示该条标准版本号。考评标准优化升级时保留原版本标准，同时所有客户端默认获取最新版本标准，保证了基于原标准的历史数据与基于新标准产生的新数据不会产生逻辑交叉。

考评标准表设计如表1所示。

经过标准化入库后的考评标准 表1

2.3 关键技术

(1)GPS定位技术

百度定位是GPS和网络(WiFi、基站)混合定位、传感器辅助定位的一种定位方式[4]。这种定位方式可以自由切换，用户可通过设置不同的定位时间间隔、选择不同的定位服务模式、定制不同的定位结果信息来满足自身需求。当应用程序向定位SDK发起定位请求时，定位SDK根据应用的定位因素(GPS、基站、WiFi信号)的实际情况来生成相应定位依据进行定位[5]，自动返回精度最好的定位结果。

(2)Http/Socket通信技术

智能设备和服务器主要有两种通信方式：Http通信和Socket通信[6]。Http采用“请求——响应”方式，在客户端发送请求时建立通道连接客户端和服务器，客户端向服务器发出请求后，服务器才能将数据返还给客户端[7]。Socket通信则可在服务器和客户端建立连接后直接传输数据，信息可以主动推送，客户端不需要每次都向服务器发送请求[8]，如图3所示。

图3 Http和Socket请求模型

3 平台实现及应用

该平台功能完善，考评详情查看、日月考核成绩汇总、巡查轨迹查看、人员分布等功能一应俱全，有效地实现了城市物业的精细化管理，进一步提升了政府对物业服务企业的监管力度。该平台在天津市河北区王串场街、江都路街，天津河西区房管局等多个物业相关项目中得到应用，并得到广泛的好评。

平台分为两部分实现：考核评价系统和汇总分析端，如图4所示。

图4考核评价系统(左)和监管分析系统(右)界面

(1)考核评价实现的主要功能包括考评项目标准化显示、考评内容拍照上传等。考评工作人员通过移动端应用可以按照分类显示考评标准条目、分值、扣分标准等信息，同时可以针对每条标准拍照上传进行打分。

(2)监管分析系统主要实现了考评结果分析汇、考评轨迹实时显示等功能。考评分汇总析模块可以按年、月、日分别查看考评成绩并进行排名，查看过去某天的扣分详情及扣分点的空间位置分布；实时轨迹模块可查看当天实时情况或者指定某一天的考评工作人员的人数、每个工作人员当天工作时长、走动距离、物业考评覆盖情况等。

4 结 语

物业管理事务繁多，如何能将物业管理规范化，实现办公的自动化、精细化一直是物业管理部门思考的问题。为积极探索物业管理新途径，本文提出了一种基于地理位置服务的城市物业管理解决方案，有效地实现了城市物业的精细化、规范化管理，进一步提升了政府对物业服务企业的监管力度，保障了物业管理工作的顺利进行。

[1] 关汉雄. 物业管理单位在社区建设中的地位和作用[J]. 开放导报，2006(2)：118～119.

[2] 陈恒斌，张学军，佟颍春等. 基于GIS和移动通信技术提升行政监管效能——以天津市物业管理行政监管信息系统为例[J]. 中国物业管理，2015(10)：96～97.

[3] 张立国，张金盈，张省. 城市物业管理信息平台初步解决方案[J]. 测绘通报，2007(8)：5～7.

[4] 刘胜前，陈立定. 基于Android平台的车辆导航系统设计与实现[J]. 自动化与仪表，2012，27(4)：1～4.

[5] 何锡标，陈淑荣. 一种基于无线定位技术的LBS应用[J]. 微型机与应用，2014(9)：7～10.

[6] 吕绪洋，周燕琴. 基于Socket的Android移动终端视频实时传输系统的设计与实现[J]. 大众科技，2015，17(12)：13～14.

[7] 张倩，秦宏，侯欣明等. 基于http的移动终端和Web服务器的通信接口研究[J]. 数字技术与应用，2016(8).

[8] 鄢涛. 基于B/S模式的通用无纸化考试系统的设计与实现[D]. 成都：电子科技大学，2005.