浅谈珠海横琴自贸区城乡规划监督管理创新

吴小龙，李旺民，丁建勋

(珠海市测绘院，广东 珠海 519000)

1 引 言

2009年，国务院正式批复《横琴总体发展规划》，明确把横琴建设成为带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区和一国两制框架下探索粤港澳合作新模式的示范区。为打造高品质公共空间，提升人工和自然环境，促进商业地产产品更加丰富，吸引人创业、居住，横琴新区创新了规划管理技术标准，制定了《横琴新区建筑工程规划管理技术标准创新规定》，实现了建设项目全流程监管，为保障城乡规划的有效实施发挥了重要作用。

2 规划监督测绘全过程监管体系

当前国内城市依据《城市测量规范》的规定开展规划监督测量，包括放线测量、灰线验线测量、±0层验线测量和验收测量，主要从建设初期的建设位置、建设末期的高度、位置、管线和建筑面积进行测绘与监督，对建设过程中的测绘和监管是缺失的。但违法建设情况大多发生在建设过程中，且在建设末期，违法建设已成事实，给违法建设的处理带来了很大困难。

珠海率先提出了规划监督测绘全过程的监管机制，近年来通过加强建设项目的过程监督，创新了规划监督管理机制，其中规划检验制度、规划条件核实制度作为规划监督制度中两项基本制度，串联建设过程各关键节点，实现了建设工程规划监督的全流程管理[1]。具体来说是在规划报建前开展建设工程规划技术经济指标预算、核算，为规划监督部门提供科学、精准的数据，在传统规划监督测量基础上增加首个标准层及商品房预售许可前规划检验两项工作内容，及时发现违法建设行为并予以处理，在建设项目竣工后开展规划条件核实测绘，并与规划许可指标进行比对，进一步明确与规划不符的细节，形成了高效的规划监督测绘技术体系。规划监督测绘全过程如图1所示：

图1规划监督测绘全过程

3 规划技术经济指标测算规定

规划技术经济指标包括用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地覆盖率、建筑高度指标等，建筑工程规划技术经济指标测算，是规范建设工程规划管理、实现建设工程规划管理的标准化和法制化、保障城乡规划的顺利实施的关键技术环节[2]。以下主要从绿地覆盖率、建筑覆盖率、建筑面积及容积率计算等方面阐述其规划管理技术标准创新。

3.1 绿地覆盖率

以崇尚自然、回馈自然为原则，尽量补偿因项目开发给自然系统带来的冲击，鼓励通过增加城市绿化覆盖率、绿视率等手法，打造立体的绿化生态空间。绿化覆盖率达到项目《规划设计条件》要求的绿地率指标，可视为满足项目绿地率的要求。绿化覆盖率计算规定如下：

(1)

(1)地下室顶板上部绿化的覆土深度不低于 1.5 m的，其上部的绿化面积可以计入绿化覆盖率，否则不计入绿化覆盖率；

(2)采用平屋顶作为建筑物屋顶的及高层建筑物的裙房屋顶应实施屋顶绿化。屋顶绿化面积应不少于除设备占用面积外的屋顶的投影面积的80%。对公众开放并方便通达的绿化面积才计入绿化覆盖率。如其高大遮阴乔木覆盖面积达50%且绿化部分覆土深度不低于 1.5 m的，按照屋顶绿化面积100%计入绿化覆盖率；绿化部分的覆土深度小于 1.5 m但不小于 0.5 m的，按屋顶绿化面积的30%计入绿化覆盖率；

(3)符合规定要求的外墙绿化，按绿化面积的30%折算后计入绿化覆盖率。

3.2 建筑覆盖率

以疏密有致、人性化空间设计为导向，促进商业区繁华、居住区舒适，鼓励建设各种公共空间。建筑基底面积计算规定如下：

(2)

(1)地上建筑物仅有底层与地面接触者，按底层外墙(柱)勒脚以上的建筑主体地面水平投影计算建筑基底面积；

(2)地上建筑物有多层与地面接触者，按各层接触地面的外墙(柱)勒脚以上的建筑主体地面的最外围水平投影计算建筑基底面积；

(3)规划许可的地下室(或半地下室)高出地面的部分，骑楼、挑廊、挑檐、室外有盖步行空间等用于公共通行部分不计算建筑基底面积。

3.3 建筑面积及容积率计算

建筑面积为项目建筑总面积，依据《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013》规定的标准计算。计算容积率建筑面积为建筑面积扣除不计算容积率面积之后的面积。计容建筑面积计算特殊规定如下：

(3)

(1)居住建筑阳台面积计算标准

①凸阳台及复合型阳台的凸出进深(自外墙外缘至阳台结构板最远外缘的距离)不大于 2.4 m时，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算计容建筑面积；

②凹阳台及复合型阳台的凹入进深(自外墙外缘至阳台结构板最远外缘的距离)不大于 1.8 m时，按其围护结构或围护物外围水平投影面积一半计算计容建筑面积；

③①、②未提及的阳台，均按其水平投影面积计算计容建筑面积。阳台空间形式如图2所示：

图2阳台空间形式

④有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到或超过两个自然层，如在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内有水平镂空楼板或连接横梁或沿阳台开敞面或主开敞面有水平横梁、挂墙等结构体时，阳台按计算自然层建筑面积的一半计算计容建筑面积；

⑤每户住宅阳台的水平投影总面积占每套建筑面积的比例大于18%的部分，按其围护结构或围护物外围水平投影面积计算计容建筑面积；

⑥酒店建筑阳台设计和面积计算参照居住建筑阳台设计要求。

(2)不同建筑层高面积计算标准

①建筑层高小于2.2 m以及商业、酒店、办公建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、室内绿化空间等公共部分按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)计算计容建筑面积，否则按照表1规定计算计容建筑面积：式中H为建筑层高，INT为取整函数。

不同建筑层高计容面积计算标准 表1

②复式住宅、公寓户内仅限起居室(厅)、餐厅可设置室内透空空间，其高度不得超过两个标准层，总投影面积超过该户除所有阳台以外的套内水平投影面积的20%或 60 m2时，超出部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。

③高层建筑的避难层和设备层应不大于 6.0 m，经核定用作消防避难区域的建筑面积及层高小于 2.2 m的设备层的建筑面积不计入计容建筑面积。

④居住用地内配建的商业建筑，层高不应超过 4.5 m，层高超过 4.5 m的商业建筑，按其外围水平投影面积的2倍计算计容建筑面积，集中布置的大型商业建筑除外。

⑤工业厂房层高超过8 m，按外围水平投影面积的2倍计算并计入容积率。

3.4 建筑高度指标计算规定

(1)平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。

(2)坡屋面建筑：屋面坡度小于45°(含45°)的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；坡度大于45°的，自室外地面算至屋脊顶，如图3所示。

(3)水箱、楼梯间、电梯间、设备房等突出屋面的附属设施，其高度在 12 m(住宅建筑 6 m)以内，水平面积之和不超过屋面建筑面积的1/4的，不计入建筑高度。

图3 建筑高度计算示意图

4 结 语

科学、高效的城乡规划管理是城乡规划研究、编制和规划监督管理的有机统一。横琴新区规划管理创新规定实施以来，实现了“把问题处理在建设过程中，将违法建设消灭在萌芽阶段”，有效提升了横琴新区人工和自然环境，保障了规划顺利实施，可为城市规划监督管理提供新思路。

[1] 李旺民. 城乡规划监督测量信息服务系统设计与实现[J]. 城市勘测，2017(2)：25～29.

[2] 李旺民. 基于规则库的规划技术经济指标计算方法研究[J]. 城市勘测，2016(1)：101～105.

[3] 刘佳. 关于北京城市建设工程规划监督测量的深度思考[J]. 北京测绘，2014(5)：92～94.

[4] 王荣. 规划全过程监督检查的质量控制[J]. 测绘技术装备，2014(1)：70～73.

[5] 李道广. 论城乡规划监督检查制度的完善和创新[J]. 中国建设信息，2009(4)：32～35.

[6] 靳超. 规划监督测量在城市建设中的应用[J]. 测绘通报，2016(S2)：277～279.

[7] 珠海市住房和城乡规划建设局.珠海市城市规划技术标准与准则[S]. 2015.

[8] 中国(广东)自贸区珠海横琴新区片区管委会规划国土局. 横琴新区建筑工程规划管理技术标准创新规定[R]. 2016.