基于创新形势下的房地产交易监管模式

刘冰 程淑萍

摘 要：新形势下，各行各业在激烈的市场竞争中都开始正视自身的不足，寻找市场经济大环境下的落脚点，努力改进企业的运营理念，改善对客户的服务质量。市场的浪潮中，我国房地产监管也应该从改革自身做起，基于创新模式主动求变，利用创新思想完成工作，只有这样，房地产监管才能抓住新机遇，促进国民经济快更好的发展。

关键词：创新形势；房地产；交易监管

一、房地产市场交易监管的特点

（一）重要性

改革开放以来，人们对与住房的需求量逐渐增大，房地产行业日渐兴起。直到现在，房地产行业已经成为了我国重要的支柱产业，是改善人民生活条件的重要部分，不断推动着国民总体经济的发展。国民经济要实现增长必须通过三个方面，即投资、消费、进出口三大方式，而房地产业恰好构成了这三个要素，自我国98年实施住房市场化改革以来，我国的房地产业一直处于稳定发展时期，对国民经济的贡献力超乎想象。因此我们可以看到房地产交易的重要性，所以说房地产市场能否朝着健康有序的方向发展，关乎着国民经济的平稳运行，对社会的发展有着重大影响。

（二）复杂性

近几年来，房地产行业增长迅速，日益丰富的分工和行业内容让房地产交易市场的监管变得复杂起来。首先是因为房地产的物质价值越来越高，房价随着社会经济发展节节攀升，人民群众对于房地产的重视程度几乎等同于普通家庭中的核心资产，所以对于房地产交易管理的水平，群众提出了越来越高对的要求。其次房地产交易行业日趋复杂化，中间过程衔接了房产测绘、预售许可、合同签订等等一直到房屋交付，交易周期很长，各环节之间运行紧密，房地产交易监管部门却又难以从中管理，但是稍有差错，中间的环节都会导致交易出现问题。并且，互联网的普及给了房地产交易更多可选择的方式，例如：日租房、合租房、集资建房等交易方式，涉及诸多管理，房地产的交易管理在复杂的关系处理中，已经需要极高的专业性。在我国的经济社会发展中，群租问题最能表现出房地产行业的复杂化，而通过政府服务职能的强化，房地产管理部门正在不断探索完善服务体系，以应对广大群众的房地产业务需求。

（三）紧迫性

上文提到了房地产交易管理的重要性、复杂性，我们还要准确地感觉到新形势下房地产交易监管模式改革的紧迫性。首要考虑的方面，我们的管理体系仍然没有跟上社会发展的速度，例如交易资金监管制度在许多城市还没有落实。虽然国家已经讨论并出台了文件，明确提出各地要加快建立交易资金监管制度，但是如今看来，大部分城市的房地产交易监管中还没有应用这一项早已确立的交易资金监管制度。如果不根据制度严格管理预售资金，社会上就会出现例如烂尾楼这一类的问题；如果不严格管理二手房交易市场，就会出现中介机构挪用购房资金等等严重问题。这些环节部门不介入管理，直接的后果就是导致群众利益受损。这些问题在交易环节就可以捕捉到，若政府不能及时解决，就会极大的丧失政府的公信力。又比如买卖合同网上备案制度，十年前国家就推行了这项制度，目的是防范一房多卖的违法交易发生。但目前来看，很多城市没有严格推行这一项制度，导致社会上经常出现过一房多卖的案件，房屋交易的安全无法保障，后续很多消费者受骗。当前，我们在房地产交易监管下的体系还不完备，不足以应对未来严峻的房地产交易市场，这需要我们高度重视这样的现状，提高管理人员的紧迫感，抓紧推行管理体制的建设。

二、探索创新形势下房地产交易监管模式

（一）转变思想

要适应当前的新形势进行监管模式的改革，管理人员应该转变传统以登记为中心的监管观念。虽然房地产交易监管的大部分工作与登记工作有密不可分的联系，但是管理工作并不是局限于单纯完成了登记工作。房地产交易管理过程是涵盖了房地产市场整体流程的管理，从合同签订开始的备案审查到资金监管的介入，到审核开发商资质都需要管理人员时刻以政府的角度严格执行审查制度，进行全流程的管理。从开发商到物业，从中介机构到房屋验收，都可以看作是房地产交易监管的重要环节，也是未来容易出现问题的部分。因此房地产交易监管全面包含着房地产交易的生命周期，不单单是对交易内容做登记。房地产交易监管既然作为一个行政单位，必须要起到自身的管理模范作用，体现的是政府的服务效率和公信力，对维护引导市场的健康运行起到关键性的作用。

（二）完善体制建设，提高管理队伍水平

从我國目前房地产交易监管的体制建设程度看，国家虽然出台了一系列的文件对房地产市场的交易进行监管。但是目前的房地产监管，在国家的法律层面是还是有凸显出一定的缺陷性。例如目前的《城市房地产开发经营管理条例》中，仅提高了房地产开发企业的资质审核，没有覆盖地产开发的各个环节企业[3]。像这样的情况还很多：首先关键性文件具有一定的缺陷，其次从其他部门的规范性文件的法律效力达不到市场监管的约束力。因此一个完整且合格的《房地产交易管理条例》的出台就非常迫切，对管理人员进行房地产交易监管工作有着非常重要的意义，所以主管部门目前要考虑的重要问题之一，就是如何尽快完善房地产交易监管的法律体系。

房地产主管部门对于其下属管理分部的设置不同，一些城市房地产交易管理部门配备有专门的执法队伍，而一些三四线城市的房地产管理部门只能依附于房管局。很多情况下，房地产管理部门人手不足的情况很普遍，导致于十分欠缺具有执法资格的人员。所以，在目前新形势下，房地产主管部门必须行动起来，整合管理人员，建立起一支适合房地产交易监管工作的高水平监管队伍。

（三）严格落实国家文件精神

房地产市场普遍存在着政策执行不到位的问题[1]。因此，如何抓好政策的落实，是今后管理部门在房地产监管工作首先思考的一个问题。虽然国家出台了大量的法律法规以及规范性文件，但是落实政策文件，又是一个对房地产主管部门的一个严峻考验。所以房地产监管部门一定要在监管队伍中充分强调国家管理条例的重要性，要求每个监管人员必须严格按照国家文件精神进行管理工作，这是我国国家政府执行力的体现。

（四）积极推进管理信息化建设

房地产管理信息化是个长期的过程。我们要做到推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，完成市区县系统整合，建立起全市统一的数据库，完成纸质档案数字化，还有十分漫长的路要走[2]。但是房地产管理部门要时刻以推进房产管理信息化为主要任务，配合和技术部门和国家相关文件指导，完成房地产信息网络的构建，为将来信息化的时代做铺垫。

总结：

总的来说，房地产交易监管是关于与国家国民经济发展的重要任务，我们要认识到房地产交易监管的重要性、复杂性和紧迫性，呼吁各部门在协作中不断改进工作方法，在新形势下探索出一套创新的房地产交易管理和服务体系来。

参考文献

[1]李炜. 创新新形势下的房地产交易监管模式[J]. 中国房地产，2017（13）：46-47.

[2]王秀香. 创新监管方式 推进房地产市场平稳发展[J]. 化工管理，2015（36）：1-1.

[3]冯晶. 新形势下的新监管模式探索——杭州二手房交易监管服务平台[J]. 中国房地产估价与经纪，2017（4）：28-34.

作者简介：刘冰（1977.01--）；性别：女，籍贯：辽宁铁岭，学历：本科，毕业于辽宁大学；现有职称：高级经济师；研究方向：房地产；

作者简介：程淑萍（1978.12--）；性别：女，籍贯：黑龙江东宁，学历：本科，毕业于鞍山科技大学；现有职称：高级经济师；研究方向：房地产；