在日本买地小心入坑

沐兰

和一位在日本颇有资历和名气的律师朋友聚会，发现最近一直在北海道出差的他居然难得地流露出纠结和疲累。经过我反复地关心询问，他才叹着气说在忙一个北海道房地产采购项目，买方是实力雄厚的中国公司。律师朋友很纠结，因为他发现这个项目的中间人加价非常厉害，相当于6亿日元的项目用10亿卖给中国人。律师没有义务也没有被授权对价格进行评定，而且他是中间人聘请的律师，更没有立场去提醒买家。但是良心上有点过不去。

更可悲的是，这已经不是律师朋友第一次遇到恶性加价了。因为很少有中国买家纯粹买一片荒地，一半都是买土地以及土地之上的基础设施。比如农场、牧场或是滑雪场之类，加上设施之后价格对于外界相对来说就非常不透明了。我的律师朋友也是因为做了大量日本人之间的北海道地产交易案件，才能知道基本行情。遗憾的是绝大部分来日本买地产的中国买家身边都跟着头脑灵活的中国同胞当中间人，大幅加价简直是必然的事情。律师朋友喝了几杯酒，一直问我说要不要做一个第三方的公正平台，或者他的律所提供帮买日本房地产的中国人做估值的新业务。我说这可是断人财路的事情呀！何况加价的中间人也都是中国同胞，就算咱们推出估值业务，也不知道买房者是会相信我们、还是相信他们呢？说到这，我俩也只能叹息了。

近年来，北海道的地成了中国公司最热门的购买目标。但那里真的值得用这么大的资金去投资吗？站在日本的角度来看，北海道就不是一个好的投资地：自然条件比较恶劣，经济也单一地以农渔业为主。这些中国资本在北海道买的地能做什么呢？如果继续做农业，这挺难的。受自然环境限制，北海道农业的产量其实不高。何况有一个极为严重的问题就是日本现在非常缺乏劳动力，日本政府都已经颁布了一个新条例：18岁以下的外国年轻人只要会简单的日语、愿意来务农，可以随时来日本从事农业工作。我自己也看过一部纪录片，日本某个村庄盛产优质玉米，供不应求，但当地种植玉米的农民平均年龄已经76岁。难道这些公司准备千里迢迢地支援日本农业生产建设？

我知道很多中国资本在北海道圈地是打算从事旅游业，比如建酒店或主题公园，这更是日本人不能理解的。因为日本泡沫经济时代最经典的投资失败案例全都是花巨资投资的主题公园，而其中亏损额度最大的度假村正位于北海道。这个总投资2000亿日元的度假村在1993年负债就达到了142亿日元，几经转手，最近一次“接盘”买下这个破产度假村的果然就是中国某著名集团。而目前也并没有听到度假村经营改善或者成为中国游客的热门目的地，只能默默祝这家公司好运了。我和日本投资界的老前辈还聊到了这个项目，当时他慈悲温和地跟我说：“大概世界上有钱人要走的弯路都是一样。”日本有钱人曾经栽过的坑还在，只是换成中国的有钱人往里面跳了。

如果是个人来日本买套房做投资呢？毕竟日本买房是永久产权，也是我们通俗理解的买了一块地。在我的知识范围之内，我可以负责任地说，如果你能接受每年4%?5%的固定投资收益，那么可以考虑在东京买一套房出租。毕竟日本的经济还是集中在首都圈，大量人口依然在涌入东京，买朴实便利的东京小公寓租给上班族，每年的收益比较稳定。而且每年4%?5%的出租回报率已经好过了国内大城市和世界绝大多数的都市。

但是，不要指望東京的房价能像中国过去十几年这样，还能蹭蹭地翻倍上涨，因为日本未来的经济总不可能像这些年中国经济那样腾飞，尤其是日本人根本没有中国人这样热切的买房欲望。再加上日本人口老龄化严重，年轻人又不愿结婚生子，买房的刚需市场萎缩，投资市场更是惨淡。因为经济泡沫破灭时代房价大跌时的阴影还深深印在大家的脑海中。 日本银行其实一直严格把控房屋贷款标准，据说在经济最疯狂的时代也要求买房者的贷款金额不可超过年收入的3倍左右，因此，吃足苦头的都是当年有钱购买多套房产的高收入人群。没有刚需，没有投资客，用什么来拉动房价提升呢？难道要靠中国人去拉动整个东京的房价吗？

我老板在房产上的投资很有代表性。他年轻时便在日本大银行工作，不管理财还是贷款绝对是近水楼台。现在也是公司一人之下的高层，收入可观。但他最近才在50多岁的“高龄”买了人生第一套房，还是为了离外孙女近一些，加上他一直居住的地方房租最近上涨不少。他完全没有在房产上投资吗？并不是，他在北海道著名的滑雪地买了两套小房子，专门在滑雪季出租用。据他所说，他买房子所在的滑雪场并非大名鼎鼎，价格便宜，但是雪季相对更长，而且他专门挑选了一直接待海外游客的滑雪场。后来日本滑雪热潮降温，不少滑雪场因为缺少客人而倒闭，但他投资的地方因为逐渐成为澳大利亚客人热门的选择，反而越来越火爆。用他的话说，没想到投资了几十年的项目现在还有收益呢！

作为中国人，偶尔飞到日本去看看房看看地，你能保证中介帮你找到这样优质的投资项目吗？还是会被忽悠着买下一片片华而不实的北海道薰衣草田？我有一次在东京街头闲逛，习惯性地看房屋中介贴出的价格，突然发现东京的每一套房子都比我印象中的高出50%?70%。我百思不得其解。再看到广告都是中文的，街对面是中国某银行的东京分行，才恍然大悟：这就是中国人开的专门坑同胞的房产中介啊！

我很气愤，但又无能为力。谁让中国人出名地爱买房呢？而身边又总是流传着谁谁谁买了哪套房突然赚了几百万的财富神话。但我不相信这会是永久。投资房地产赚钱最重要的因素不是地段，而是天时。只有在当地经济超出常规地飞速发展时期，才会有房价的猛增。而房产作为投资时最大的弊病就是缺乏流通性，房产变现是最难的。当我们这些平凡人听说某某富豪买下一条街创造财富神话的时候，往往看不到的是这些富豪在其他领域投入了多少。房产只是他们投资组合中的一部分，最容易被我们这些“穷人”理解的部分，绝对不是他们的主要投资所在。

我那位投资北海道房产的老板，在两年前投资了比特币并持有到上一轮猛涨行情。而最近学校邀请了著名家族企业的负责人来做演讲，原来某家业界知名的外汇投资基金是人家家里闲钱的“一小部分”;而另一位头发花白的演讲嘉宾爽朗地笑着说，他觉得这些年家族企业投资最成功的往往来自三个领域：艺术品、古玩、红酒。还幽默地说，他最喜欢投资红酒，因为投资失败了就可以把酒喝掉。

唉，虽然我们无法像他们一样投资，但至少我们可以知道投资不是只有房地产一样。也许这种只知道买房的投资理念，才是我们财富积累之路上最大的一个坑吧。