城市商业综合体投资风险评价模型

孙爱民，韩建委，何国华

(中铁十一局集团房地产开发有限公司，重庆 404100)

近几年来，随着我国城市大都市化的发展趋势，城市的中心区由以前的唯一性转变成由多个中心区域组成，即城市中心区由单中心向多中心发展，而城市商业综合体是实现该转变的重要组成部分。城市商业综合体投资本身具有周期长、资金投入大、变现能力差、易受政策制约等特点，决定了城市商业综合体投资风险的难以评价[1]。论文针对项目的实际情况，用客观的数据来验证所评估的项目，确定该项目是否可行。

1 城市商业综合体投资风险指标的确定

结合城市商业综合体投资风险的研究现状，根据指标分解的方法，将城市商业综合体投资风险因素分为5大类，分别为经济风险、政策风险、技术风险、决策风险、管理风险[2]，详细因素见表1。

根据表1的评价指标，运用层次分析法、灰色理论、模糊数学相结合的综合评价方法，对武汉某一城市商业综合体可能的投资风险大小进行研究分析。

1.1 采用AHP方法计算各层次指标权重

根据表1所示城市商业综合体投资风险层次结构模型和具体的风险因素特性，综合专家的意见，该文对各个风险因素采用层次分析方法，在各层元素中进行两两因素的比较，构建比较判断矩阵。其中两两因素比较的相对重要性，通过取1，2，…，9以及它们的倒数作为标度，求出各个风险因素的权重值。

表1 城市商业综合体投资风险指标体系

1.2 确定评价矩阵及评价等级

组织10位专家根据表1的评价指标体系，对城市商业综合体投资风险进行打分，求得评价样本矩阵为

Q=(Q1,Q2,Q3,Q4,Q5)T

1.3 确定评价灰类

通过对上文风险评价方法的分析，结合城市商业综合体投资风险指标体系，该文将各影响因素的可能风险程度划分为5个等级：高风险(V1)，比较高风险(V2)，中等风险(V3)，比低风险(V4)，低风险(V5)。从而构成城市商业综合体投资风险度评价准则集：V=(V1，V2，V3，V4，V5)=(高、比较高、中等、比较低、低)，用数字评语表示，可以将V依次赋值为9，7，5，3，1，处于两个等级之间的可以赋值8，6，4，2。

在城市商业综合体投资风险评价中，根据专家意见，按百分制对指标进行评分，并将指标等级划分为5个灰类级别。

表2城市商业综合体投资风险评价指标的灰色分类标准

灰色序号灰类等级中心点灰数域1高100[80，120]2较高80[60，100]3中等60[40，80]4较低40[20，60]5低20[0，40]

根据表2，确定白化权函数[3]，第一类：“高风险”，其白化权函数记为f1(vij)；第二类：“较高风险”，其白化权函数记为f2(vij)；第三类：“中等风险”，其白化权函数记为f3(vij)；第四类：“较低风险”，其白化权函数记为f4(vij)；第五类：“低风险”，其白化权函数记为f5(vij)。

1.4 模糊评价计算项目风险

同理可得B2～B5。

1.5 城市商业综合体投资风险的灰色聚类评价

同理可得C2～C5

1.6 综合聚类矩阵

Z=C·VT=(0.014,0.11,0.324,0.35,0.175)(9,7,5,3,1)T=3.714

确定风险等级为较低和中等风险之间。这说明该城市商业综合体投资风险一般，且符合实际情况。从决策矩阵的结果可以看出，该城市商业综合体投资在某些方面存在较大风险，如市场供求、业态组合及布局、内部财务管理。因此开发商应在以上方面采取积极有效的预防措施，以确保项目投资安全。

2 结 论

在我国对于项目投资风险的研究较多，同时考虑到城市商业综合体具体情况的差异性，因此投资风险评价指标并不完全一致[4]。对此该文的评价指标体系，仅仅是结合此项目进行设计的。对于其他城市商业综合体可以对评价指标体系进行细微的调整。该文定性和定量地对城市商业综合体投资风险的程度进行评价，可以处理同时具有灰色性和模糊性的综合评价问题。结果表明，利用综合评价模型对城市商业综合体投资风险评价的结果与开发商进行投资的结论基本一致，符合实际情况。因此，城市商业综合体投资风险评价模型能更客观、科学、有效地评估城市商业综合体投资风险，减少主观因素影响， 方便开发商自评自查及时了解自身投资现状， 且对加强投资风险管理， 有针对性地采取预防措施等都具有重要意义。

[1] 桢 栋，文 凡，胡 强.城市建筑综合体的城市性探析[J].建筑技艺，2014(11)24-29.

[2] 高 蕾.房地产项目投资风险评价模型[J].青年科学，2013，34(6)：234-236.

[3] 刘思峰，谢乃明.基于改进三角白化权函数的灰评估新方法[J].系统工程学报，2011，26(2)：244-250.

[4] 韩建委.城市商业综合体投资风险控制机身研究与应用[D].武汉：武汉科技大学，2013.