2019年该不该卖房？

从1978年城镇人口人均7-8平方米居住面积，到今天超过人均40平方米，中国楼市堪称传奇。从2005年我一路唱多，到2016年底建议人们“在未来3年卖掉投资性房产”，主要理论分析的思路有三个维度：1.人口流动——城市化；2.货币超发——货币化；3.虚拟财富——金融化。

从“中心价值论”看楼市上涨的有限空间

我提出的“中心价值论”，不同于房地产业的老生常谈——第一是区位，第二是区位，第三还是区位。在这里，要把“区位”换成“中心”，从“中心价值论”出发，也就锁定了中国楼市下一轮上涨的有限空间。

从空间看，在房价上涨的要素中最容易和土地价格混淆的概念是空间溢价率，房產的价值在于需求，资产的价值在于交易，城市的价值则在于空间中的财富机会。人们离开农村流入城市并不都是换一个地方“活着”，而是要换一种“活法”——中心城市，尤其是在投资和创业较为集中的区域，富人有钱，进城寻找创业者；穷人有梦，进城寻找投资人。金钱和梦想在有限空间中交汇，就会不断演绎财富的传奇，从而在信息的流动中产生财富效应。在这里，房产成为资产，交易创造财富，城市化因此升级为财富货币化，其中最典型的概念是房产金融化。

房产金融化的研究迄今不过20多年，2013年行为金融学家席勒教授分享了经济学诺贝尔奖，2017年投资行为学家塞勒教授独占诺贝尔奖的鳌头，人们开始面对房价涨跌的“非理性繁荣”，理解房产和股票投资一样的“行为价值”。

两个人口“拐点”接踵而至的后果

从房产的居住需求看，中国城市化在2016年基本结束，尽管统计局公布的城市化率在2016年还不到57%，但这个城市化率的统计依据是常住人口，不完全包括2.93亿的“人户分离人口”。如果把近3亿“人户分离人口”列入城市流动人口常量，2016年中国真实的城市化率已经超过了70%！

在城市化基本结束的阶段，人口净流入的城市必然递减，中心城市也不例外。比如：2017年北京、上海的常住人口首次双双下降，深圳、广州的常住人口增量继续领跑全国。在这个阶段，新增城市人口主要来源于流动人口的转化，城市人口增长的拐点就出现了。

此时还要提醒人们的是：当年计划生育的政策后果与城市家庭生育率的下降，中国总人口的增长也将逼近拐点，预计在2022年达到中国人口巅峰15亿左右。中国总人口和城市人口增长两个人口“拐点”接踵而至，2/3以上城镇的房产或将完全丧失交易价值，从而不再产生财富效应。

在房产金融化的市场中，居住类房产的真实需求增长速度递减乃至消失，二手房交易将上升为市场主流，楼市“非理性繁荣”随时可能转化为“断崖式下跌”。在这个阶段，越来越多的城镇将面临人口外流，投资性房产的交易量递减，价格松动乃至暴跌，外流人口的“再城市化”涌入中心城市特别是投资率高/创业率高的区域，那时人们就会记住我一再重复的话：“天价与鬼城齐飞，癫狂与落寞同在”！