2019：中国楼市之斯大林格勒保卫战

2018年，中国经济进入了冬天。

在外部贸易摩擦、美元加息等冲击之下，多年积累的内部矛盾和问题正充分暴露，带来宏观决策的严峻考验。

中国经济实际情况比统计数据更为艰难

据国家统计局数据，第三季度GDP同比增长6.5%，这是自2009年全球金融危机以来中国第三季度经济最低增长率。然而，此数字仍大可存疑。从煤耗等实物指标，从“三驾马车”的运行，从民营企业与外资企业的状况等来看，实际情况或更加艰难。

例如：1-10月份固定资产投资增长仅5.7%，社会消费品零售总额增长仅4.2%，均再创历史最低；汽车销售的数据更显示出消费已坠入泥潭，今年以来汽车总销量因此呈现负增长已成定局，再清楚不过地反映出收入增长现状和预期都很差，所以消费者正全面按紧口袋，不再购买新车。

10月，反映现实与潜在购买力的广义货币供应M2按年增长8%，创历史最低；社会融资规模数据亦大幅低于预期，表明实体融资需求急剧萎缩，企业有效需求不足。原因当然就是当前企业经营环境的不确定性，促使企业不得不缩减资本支出，以此应对潜在的风险。

经济下行，引发金融风险如股市崩盘、P2P崩盘、债务违约浪潮，以及人民币贬值。这一年中，中国老百姓的财富遭受到严重损失。

最大的不确定性来自中美贸易摩擦。未来中美贸易谈判倘若不成功，美国将2000亿美元商品征税额度提高到25%，再加上2670亿美元的关税措施，则2019年中国经济遭受冲击的力度将远超过2018年。花旗银行经济学家警告，威力将是之前的10倍。

2017年宏观政策的取向是去杠杆，也就是“紧”。2018年，由于经济增长下行，宏观政策取向调整为“稳”。世界银行警告，2019年中国经济将进入“保6”的关口。这个说法其实过于温和，中国经济现在正面临硬着陆的风险，故需要全力保经济增长。鉴于2019年宏观经济将面临比2008年更加严峻的考验，宏观政策取向有必要从目前的“稳”字当头转向“保”字當头：全力保经济增长、保财富安全。

2019年中国经济将进入“保6”的关口，首当其冲的是保房地产不崩盘。2019年的中国楼市保卫战将成为中美贸易摩擦中的“斯大林格勒保卫战”。

寒冬已至，大战在前

2018，中国楼市由热转冷。开发商打折、购房者观望，楼市预期出现逆转，“金九银十”落空，很多城市量价齐跌，1-10月份的全国房地产销售面积同比增幅只剩下2.2%；租赁市场，房地产中介开始毁约。这表明中国楼市供求关系发生实质性变化，一边是需求端的观望，一边是供给端的扩大，开始进入了买方市场。

在笔者看来，当前中国楼市正出现三大历史性变化：一是中国房地产供不应求的格局已经发生改变，除结构性不足及局部地区不足外，总体已走向供需平衡；二是北京等地二手房价格的下滑，表明预期已发生逆转，过去的买房者现正变成卖房者，这将引发楼市供需关系的逆转；三是以美元计价的中国房地产价格已见顶回落，接下来或上演以人民币计价的房价见顶回落。

中国经济原本面临自身三期叠加的风险，现又面临贸易摩擦+美元加息的风险，故难于抵挡。2019年，中国财富保卫战将进入最关键的时刻，而楼市保卫战实形同斯大林格勒保卫战。

寒冬已至，大战在前，请一起为中国经济祈祷！