真正让长租公寓健康可持续发展——“长租公寓：国际经验与上海实践”研讨会综述

2018年1月22日下午，上海市房产经济学会主办的2018年系列研讨会第一期“长租公寓：国际经验与上海实践”在华东师范大学（中北校区）成功举行。本次研讨会由上海财经大学不动产研究所和上海市人民政府决策咨询研究基地张永岳工作室共同承办。与会嘉宾就长租公寓的国际经验以及在中国的市场潜力、运营模式、融资模式、投资者权益保障、租客权利保护、政策支持等专题展开演讲和互动交流，来自业界和学界的专家、学者百余人参加了研讨会。

一、 美国发展长租公寓的经验

（一）美国长租公寓概况

美国居民租住住房的比例较高，而长租公寓是最为普遍的租赁形式。美国长租公寓发展历史悠久，从20世纪40年代到21世纪，独栋房屋作为美国家庭最主流的住房类型，占60%以上。长租公寓运营成本更低、适合机构资金进入，在20世纪40、50年代大受欢迎、拥有2-4个居住单元的多住户住宅比例逐渐下降，长租公寓占总住房的比例在60年内上涨了70%。而且，长租公寓的出租率一直非常稳定，从1995年以来均值保持在90%左右，即使在2008年金融危机期间，也保持在85%以上，新建公寓在6个月内也达到70%的出租率，出租现金流稳定。

美国长租公寓在物业类型上通常是集中建设的，在东部以中高层为主，在西部以花园式为主。长租公寓市场的主流是重资产经营模式，收购物业后直接持有房屋产权，以获取租金及物业增值作为投资回报。因长租公寓租金回报率高（目前全美平均为5.5%左右），银行经营物业贷款利率低（目前平均为4%-4.8%左右，根据资产质量和贷款比例会有不同），因此，绝大部分投资人均通过股权投资+银行贷款方式收购长租公寓，其生命周期总价值（LTV）通常在50%-80%。所以即使是重资产模式，需要的股权投资也并不太大。在融资上，通常获取银行或房地美、房利美发放的经营物业贷款，可选择固定利率或浮动利率。固定利率贷款期限可达10年之久，并根据资信情况，在若干年内仅付利息，因此杠杆化后的股权投资回报较高。在产业链条上，专业物业管理公司、地产律师、会计师、贷款经纪人可提供所有必需的专业服务，整个市场非常成熟。

（二）美国长租公寓租赁需求与供给分析

据美国统计局数据分析，从年龄角度看，18-34岁人群是租房居住的主力人群。2015-2035年美国人口中20-34岁的人口持续增长，将带来持续的长租公寓租赁需求。从婚姻角度看，未婚人士比已婚人士租住在长租公寓中的比例更高。从学历角度看，租客学历并无劣势。长租公寓租客与独栋屋住户之间并非对立关系，而存在一个转化的过程。一个大学毕业生往往会先租住在长租公寓中，人到中年有足够的收入之后就会购置自己的独栋屋。由于住房自有率的持续下降、年轻人口的持续增长以及2009-2013年新建长租公寓短缺等因素，近几年美国长租公寓的租金大幅增长。从2015年开始，长租公寓建筑许可数量已开始下降，2018年开始，新建长租公寓的交付量已低于峰值，过度供给的风险已大大降低。

（三）美国长租公寓的投资策略

投资长租公寓除了有租金收益，还能享受物业的增值，其市场主要面向专业家族投资者、私募机构、上市REITs等，主要的资金供应方为家族资金、高净值个人资产、养老金、保险资金和银行资金。长租公寓的投资模式有长租公寓开发、新长租公寓持有和旧长租公寓翻新，相应的投资策略有开发投资型、核心型、增值型等。

开发投资策略：通过买地、规划、建设、稳定物业现金流、出售的方式来获取投资回报。由于整个投资周期长、规划获批的流程长且不确定性高、开发期间没有现金流、建设预算不易把控等原因，其投资风险最大，但潜在的收益也是最高的。

核心型投资策略：通过收购并持有核心城市核心地段的长租公寓，获取稳定租金回报，同时享受一定的物业增值。由于这类长租公寓价格较高，租金收益较低，持有物业的期限一般会比较长（10年或更长）。其优点在于投资风险较小，所投资的项目流动性也很好。

增值型投资策略：通过增建或翻新方式，提升长租公寓的价值。翻修力度可大可小，非常灵活。翻修程度越大，潜在的增值空间就越大，但耗费的时间和资本也越大；翻修程度不大，则投资者一方面可以享受较高的租金回报，另一方面其物业也拥有一定的增值空间。在翻修完成后，也可以卖给其他机构持有。单个项目的投资周期一般在3-5年，更符合私募投资机构的投资需求。

（四）对我国长租公寓发展的启示

当前国内土地价格较高、租赁市场产权法规不成熟、融资利率较高等问题，使得国内租赁市场的资产长期回报率处于低位，因而不可能直接移植美国模式发展。要吸引社会资本长期地进入租赁市场，政府需要在相关方面给于相应的优惠政策支持，使长租公寓市场的长期投资回报率能够满足社会资本的需求。

二、 我国发展长租公寓的实践

（一）国家出台发展租赁市场的政策

2009年至今，国家已陆续出台有关住房租赁的政策。2014年3月在《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中首次提出“对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求”。2016年5月17日《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、2017年7月18日《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出了“鼓励机构参与住房租赁市场，增加租赁住房供给”等政策。

十九大报告提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的住房发展战略，2017年底的中央经济工作会议进一步将其细化，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

（二）发展租赁市场，长租公寓必不可少

近年来，热点城市房价的快速上涨和外来人口的快速导入，催生了住房租赁市场的发展。据测算，我国住房租金市场规模约为1万亿元，租赁市场正迎来“供需两旺”的局面。自从2014年雷军以1亿元投资YOU+国际青年社区之后，长租公寓项目迅速在资本市场火起来，2014-2015年间不断有融资消息曝出。截至2017年1月共计有29家公寓经营企业获得投资，其中14家为平台类企业，15家是公寓运营商，实现亿级融资企业共9家，其中5家是运营商，4家是平台商，共计融资约100亿元人民币。

（三）长租公寓运营机构的实践

以万科泊寓为例。万科是最先试水长租公寓的房地产企业之一。2015年初，公司内部将住宅租赁产品线统称为“万科驿”，2016年5月正式推出长租公寓品牌名称——泊寓，为18-35岁人群提供优质租住空间及一体化社区服务。目前万科泊寓已在全国20多个城市落地，处于不同阶段的门店约200多个，出租率在90%以上，目前已有16个城市上线，租户可以通过微信或APP在线预订、约看等。

万科泊寓获取房源主要有收购（收购符合公司需求的长租公寓品牌）、“二房东”（与符合公司运营要求的物业所有权方签署长年租赁合同）、自建（通过一级市场或二级市场获取土地，自建长租公寓，或是直接将自有的存量物业投入运营）、托管（与具有需求的长租公寓品牌合作，进行管理输出，获得管理面积）等四种方式。

入住万科泊寓的客户居住需求大致可分为基本需求、品质需求和精神需求三大层面。万科泊寓从客户全周期服务流程出发，制定服务标准化流程操作手册，通过服务标准、过程监控、客户回馈、一线激励、案例教学，全过程把控服务质量，形成客户口碑。同时，万科泊寓注重社群运营，定期组织泊友参加社群活动，增加客户黏性，满足品质需求，在资源体系、快速维修响应等方面提供很多贴心的服务，满足客户精神需求。

三、 长租公寓面临的问题

（一）长租公寓前期投入大，营利能力不强

与传统的房地产开发销售相比，长租公寓的营利能力不强。虽然目前长租公寓的毛利率在30%-40%之间，但是随着公寓品牌的不断出现，获取房源成本增加，毛利在不断被压缩。加之长租公寓培育周期长，前期房源、装修投入大，至少需要5年左右才能有盈利。此外，影响长租公寓项目营利的还有租金收入4%-5%的租赁税收。

（二）长租公寓房源的获取

对于长租公寓而言，基本上每家公寓品牌都面临着获取房源困难、获取的成本高等问题。

（三）长租公寓的投资回报周期长

开发经营长租公寓是重资产、重营运的行业，从拿房采购装修，再到维修保洁退租，整个供应服务链长、成本控制变数大，投资的回报周期也是非常之长。长租公寓既没有优惠的融资成本优势，也没有很高的租金回报优势。

（四）长租公寓的水电费较民用住宅高

长租公寓项目因是商业用地属性，其水电费用较民用住宅高出不少，无形之中增加了客户的居住成本。

（五）客户希望提供办理居住证的便利

很多客户提出希望能尽快解决居住证问题，需要有方便居住证办理的渠道。

四、 长租公寓发展的建议

（一）研究政策和措施，促进长租公寓可持续发展

建议从积极拓展土地供应渠道、多元多渠道筹集低成本资金、创新租赁住房的建设理念、建立市场化租金标准的定价与调价机制等方面入手，研究制定相关的政策和措施，促进长租公寓可持续发展。

（二）做好住房租赁市场的顶层设计

做好住房租赁市场的顶层设计，主要包含租赁市场本身、住房保障和住房法规三个方面，具体来说，要培育租赁企业增加租赁房源的供给，要增加住房租赁的需求，要增加土地的供给，还要提供金融政策的支持等，需要完善相应的法律法规。

（三）增加租赁用地的供给

要增加租赁用地的供给，可以让农村集体用地加入租赁住房市场，这样既能盘活农村集体土地资源，也能真正降低土地的成本。

（四）拓宽融资渠道，降低融资成本

通过资本资产证券化、REITs等，大幅度降低融资成本，这样才可能实现规模化的扩张，真正让长租公寓这个行业进入长期发展的新阶段。

（五）以人为本，激发客户对长租公寓的需求

以人为本，切实解决租户的户口、教育、医疗、社会福利等痛点问题，提高人均可支配收入，让年轻人支付得起租金，从而激发长租公寓需求。