住有所居与民生幸福提升实施路径

胡小武

党的十九大报告提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。人民群众对改善居住的需要和憧憬，依然存在着各种现实层面的不平衡和发展不充分的矛盾。我省要加快破解不平衡、不充分的住房供给结构，加快解决人民群众的居住生活需求，提升人民群众的居住生活幸福感、获得感和安全感。

江苏当前的住房问题主要表现为结构性非均衡问题。首先是住房拥有主体的不平衡和不充分并存。一方面是不少居民拥有多套住房，一些居民通过投资商品房获利，形成了某种程度的“炒房族”，总是希望房价上涨以获利更多；另一方面是大量新市民特别是年轻人，买房难、租房贵，以及部分普通家庭改善购房难度大，形成了对大城市高价商品房的“恐房族”。这说明当前住房拥有主体人群在新老居民之间分布不平衡，对新市民的特定住房供给不充分。其次是住房问题的区域不平衡、不充分明显。南京、苏州等地区，相比我省其他地区房价较高。由于特殊的区位条件，南京不断吸引了苏北、苏中地区居民购房。第三，城乡住房形态依然存在不平衡、不充分的矛盾。从现有的商品房房型配置比例来看，有的城市住房形态，新建商品房大多面积超过90平方米，低于90平方米的商品房供给比例较低。市场上60-90平方米的小户型、低总价的商品房供给少，小户型多以酒店式公寓而非70年产权商品房的方式替代，导致很多年轻人买房压力大，买房选择受到局限。同时，过去没有实施租购并举的供给政策，纯粹的专业租赁房市场几乎空白。当然，隐藏在当前所面临的上述结构性不平衡、不充分的住房问题中的因素很多，亦很复杂。除了地区经济发展不平衡之外，包括各种土地政策、规划政策、财税政策、金融政策、媒体策略等都不同程度地助推了这种不平衡、不充分的住房结构性问题。

缓解住房矛盾，化解住房难题，必须认真落实习近平总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，确保群众住有所居。这就要求在中央政策指引下，建构全新的“住房政策”体系，通过住房供给侧结构性改革来全面破解不平衡、不充分的住房困境。一是严控炒房行为，通过降低杠杆，限制销售年限，征收不动产持有税、提高个人住房销售所得税、征收继承税等组合性政策，形成“不敢炒、不能炒、不想炒”的制度性预期和体系。这种制度刚性，能够为稳定市场起到重要的作用。推动创新、创业和实体经济的高质量发展，需要打破靠投资房产发财的社会氛围，不能鼓励全社会炒房的狭隘思维，否则大众创新的动力机制很难真正生成。二是根据不同城市的经济发展和人口增长等趋势，科学、合理、精准调节土地出让规模、节奏和住房产品供给，确保房地产市场处于稳定发展状态，形成各地住房价格增长与当地GDP、居民收入同比例增长的“高质量增长曲线”，既要保障居民的改善型住房需求，也要推动各地居民都有负担得起的购房能力和机会。这样能有效防范地方金融系統性风险和去库存压力，也能不断优化地方的产业结构。三是为中低收入群体、新市民群体提供多元渠道的住房权利保障机制。除了加快专业租赁房市场的供给之外，还应在共有产权住房供给、中小户型商品房供给、保障性廉租住房供给等住房产品供给层面，下硬功夫、抓硬落实、要硬成效。这就能够确保各地在住房产品结构上更加均衡，对中低收入群体住房需求的供给更加充分，从而确保住有所居的机会平等。

（作者系南京大学城市科学研究院副院长、江苏城市智库秘书长）

责任编辑：陈伟龄