不能办理产权登记已缴契税能否退还

向方德

近日，中国铁塔股份有限公司A市分公司（以下简称铁塔A公司）向当地税务机关提出退税申请，申请退还以前缴纳的契税165024.36元。

事情是这样的，中国移动、中国联通、中国电信等三家通讯公司按照国家有关部门要求，共同发起成立了中国铁塔股份有限公司，三家公司将通信铁塔等资产全部移交给中国铁塔股份有限公司。2017年12月，铁塔A公司就承受当地铁塔资产向税务机关申报缴纳了契税2253698.58元。2018年1月，铁塔A公司在办理铁塔不动产登记手续过程中，因中国移动通信集团A市分公司有6处铁塔无土地使用证，当地不动产登记局对这6处铁塔资产不予办理不动产登记。这6处铁塔资产共涉及缴纳契税165024.36元。

铁塔A公司认为，缴纳契税就是为了办理不动产登记（变更）手续，既然不能办理不动产登记（变更）手续，那么，该部分资产缴纳的契税就应该退还。税务部门也有人认为，企业交税就是为了办证，办不了证就不应该缴税，以前缴过的税款就应该退还。那么，铁塔A公司这6处铁塔资产的契税该不该退还呢？首先，要明确缴税与办证的关系。《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］82号）中指出，要“以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称‘先税后证’）为把手……不断提高征管质量和效率”，“契税征收机关要会同房地产管理部门，严格执行‘先税后证’的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节”；《国家税务总局关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发［2008］14号）强调，“要继续严格执行‘先税后证’的政策，没有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，国土资源部门一律不得办理土地登记手续”。从以上文件可以看出，先缴税后办证（即先税后证），是我国目前税收管理的严格要求和具体规定。在办理不动产登记（变更）手续前，必须先向税务机关缴纳契税，缴税是办证的前置条件；正常情况下，纳税人缴纳契税后大多数能顺利办理不动产登记（变更）手续，但因某些原因，可能部分资产根据相关规定不能办理不动产登记（变更）手续，这就出现了缴了税却办不了证的情况，也可以这样说，办证不是缴税的必然结果。

其次，要明确契税退税的两个条件。一是在办理不动产登记手续前。《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税［2011］32号）中规定，“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税”。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。办理了不动产登记手续，不动产的承受方就取得了该财产的所有权，税务机关就必须对享有该不动产所有权的承受人征收契税。至于以后退房，是另一个法律行为，以后的退房行为并不能改变以前的税收事实。

二是实际退回（归还）了相关资产。《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函［2002］622号）中规定：“按照现行契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还”。这里规定的条件是“办理期房退房手续后”；《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税［2011］32号）中规定：“在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税”，这里要求的是实际“退房”。

办理房屋所有权变更登记之前，实际已退回（归还）相关资产，是申请退还契税的两个前提条件，只有这两个条件同时具备，税务机关才可以办理契税退税。

再次，要明确不动产登记不是契税征税的必备要件。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函［2007］645号）规定：“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收”。

经调查，铁塔A公司与中国移动通信集团A市分公司之间，所有的铁塔资产已经划转并实际交付，涉及到的6处铁塔资产在不能办理产权登记手续后，仍由铁塔A公司继续占有和使用，并没有退还给中国移动通信集团A市分公司，这种情况下，税务机关不能对该6处铁塔已缴纳165024.36元的契税办理退税。

当然，还有一种情况例外，《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函［2008］438号）中规定，“按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还”，这是行政权尊重司法权的体现，是一种特殊情况。

秋季吃什么可以润肺止咳

秋季润肺止咳吃柑桔。秋冬季节润肺可以吃柑桔,除了可以润肺止咳,柑桔还可以醒酒利尿,一些身体虚弱或是热病之后又津液不足、伤酒烦渴的人可以食用。

秋季润肺止咳吃梨。秋冬季节润肺,首先可以吃的就是梨,梨有着清热解毒、止咳化痰、润肺的作用,非常适合有肺热咳嗽、麻疹、支气管炎症的患者、咳嗽的老年人食用。梨可以直接生吃,也可以榨汁喝,或者是炖煮。

秋季润肺止咳吃枇杷。我国民间一直都有用枇杷来润肺止咳的习惯,我国中医指出枇杷性凉,味甘,具有很好的润肺化痰止咳功效。并且在《滇南本草》有记载:“枇杷治咳嗽吐痰。”因此热咳吐黄脓痰的患者在日常生活中，可以利用枇杷来起到治疗以及预防咳喘的功效。

秋季润肺止咳吃罗汉果。罗汉果被人们誉为“神仙果”,具有清热解毒、化痰止咳,养声润肺,去除口臭之功效,可保嗓子,还可治疗风热袭肺引起的声音嘶哑、咳嗽不爽、咽痛等症。可用于肺火燥咳,咽痛失音,肠燥便秘等症状。

秋季润肺止咳吃白萝卜。白萝卜性平,对脾肺皆有好处。可以煮水,吃萝卜,配合白糖、姜丝可治寒咳;配合菊花、金银花可治热咳;配合银耳百合可治燥咳;配合山楂、麦芽可治积食咳嗽。个人认为白萝卜是最安全的食疗，除体虚咳嗽使用补药时不能用,其他时候都可以用。