现行契税政策大盘点——关于契税的纳税人适用税率及其计算

刘厚兵 彭慧斌

契税是对承受土地、房屋权属转移行为征收的一种行为税。目前，契税征收管理依据的主要法律、法规、规章、政策（不含其他相关法律法规），有《税收征管法》及其实施细则、《契税暂行条例》（以下简称《条例》）、《契税暂行条例细则》（以下简称《细则》）、各省《契税暂行办法》以及财政部、税务总局和各省人民政府、省财政厅、省地方税务局制定下发的规范性文件。为方便大家了解和掌握，本刊组织人员对现行契税政策进行全面盘点，并分期进行刊登，敬请期待。

一、纳税人

契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户及其他个人。

主要政策规定：

《条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

《细则》第四条规定，条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。

《细则》第十、十一条规定，土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋所有权之间相互交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。

根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税［2012］82号，以下简称财税［2012］82号）规定，关于以招拍挂方式出让国有土地使用权纳税人的确认。以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。即如果母公司与政府签订招商协议，子公司去签合同，谁交契税？答案是子公司。

财税［2000］14号关于合作建房纳税人的确认明确，甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税。

《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发［2006］144号）第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照当地规定契税征收的比例缴纳。

财税［2012］82号第三条明确了关于拆迁补偿纳税人的确认问题：“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”

《国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复》（国税函［2005］903号）明确，按照《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关契税政策的通知》（财税［2005］45号）的精神，城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁共有住房的承租人。即享受上述房屋拆迁补偿安置契税优惠政策的主体，应为房屋拆迁补偿安置协议或者房屋拆迁安置证中列明的被拆迁人或者补偿安置人。

《国家税务总局关于国寿投资控股有限公司相关税收问题的公告》（国家税务总局公告2013年第2号）关于中国人寿保险股份有限公司代理缴纳问题进行明确，经财政部批准，中国人寿保险（集团）公司将其重组改制后留存资产划转至全资子公司国寿投资控股有限公司。国寿投资控股有限公司在全国各地（公司总部所在地除外）的财产所涉及的房产税、城镇土地使用税、契税等地方税种，可由中国人寿保险（集团）公司控股的中国人寿保险股份有限公司代理向财产所在地主管税务机关申报缴纳；涉及的车船税、印花税，可由中国人寿保险股份有限公司依据相关法律法规的规定代理缴纳。

归纳提示：签订权属转移合同的，以合同约定的承受人为纳税人；受赠他人房屋的，受赠人为契税纳税人；房地产交换的，交换双方为契税的纳税人。无论是否办理房地产登记，只要权属转移合同成立有效，则承受人就是契税的纳税人。

二、课税对象

契税的课税对象是转移土地、房屋权属的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使用权交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。房屋权属转移是指房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。

主要政策规定：《条例》第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：土地权属转移包括国有土地使用权出让、土地使用权转让；土地使用权的转让包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。

《细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

归纳提示：条例和细则对征税对象进行了列举，涉及个人房屋权属转移的征税对象主要是房屋买卖、赠与和交换等。因此，个人购买房屋、受赠房屋、交换房屋等都应当缴纳契税。继承房屋、离婚后分割夫妻关系存续期间共同拥有的房屋、权利人姓名或名称变更、落实政策归还私房产权等不属于房屋买卖、赠与和交换行为的，不需要缴纳契税。

三、适用税率

主要政策规定：《条例》第三条规定，契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。如江西省人民政府研究决定自2015年6月16日起，根据《契税暂行条例》第三条规定，对该省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。

目前各省、自治区和直辖市契税的具体适用税率如下（具体请咨询当地主管税务机关）：

1.下列18个省、自治区和直辖市契税的适用税率为3%：北京市、天津市、内蒙古自治区、上海市、浙江省、福建省、山东省、广东省、广西壮族自治区、海南省、重庆市、贵州省、云南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。

2.下列10个省、自治区和直辖市契税的适用税率为4%：河北省、山西省、辽宁省、江苏省、安徽省、江西省、河南省、湖北省、湖南省、四川省。其中河北省、江西省、辽宁省规定：个人购买自用普通住房的，税率为3%；山西省规定：个人按市场价格购买自用普通住房的，税率为3%，并减半征收；四川省规定：经省财政厅、省地方税务局批准，可以下浮到3%。

3.吉林省、黑龙江省契税的适用税率为5%，同时规定：个人购买住房的，税率为3%。

《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号）规定，自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房的认定，由房地产主管部门通过住房信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具《住房查询证明》。个人购买的住房凡不符合优惠政策条件和个人购买非普通住房，按3-5%征收契税。

［例1］市民李某以105万元价格，从房东王某处购得住房面积为101平方的住房一套，李某出具《住房查询证明》为家庭唯一住房，则李某取得该住房营改增前后分别应纳契税额为多少？

分析：营改增前，按照财税［2016］23号规定，李某应纳契税=105×1.5%=1.575（万元）；营改增后，按照财税［2016］23号和财税［2016］43号规定，李某应纳契税=105÷（1+5%）×1.5%=1.5（万元）。

此前，《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税［2010］94号），对契税优惠税率的受惠范围仅仅是普通住房。普通住房必须同时符合2个条件：一是住宅小区容积率1.0以上；二是单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)。因此，对于容积率小于1.0或建筑面积大于144平方米的别墅、高级公寓等高档住宅，不能享受契税的优惠税率。

归纳提示：根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号）规定，契税优惠税率的受惠范围是“住房”，并没有再设定“普通”的条件。因此，只要家庭购买的房屋符合“住房”的认定条件，就可以享受契税优惠税率。购买高档住宅的纳税人也可以按规定享受契税优惠。

四、税额计算

主要规定：《条例》第五条规定的应纳税额计算公式为：

应纳税额=计税依据×税率

［例2］某市一工业企业购买一块土地的使用权，用于建设厂房，成交价格为2500万元，当地规定的契税适用税率为4%，该企业应纳契税税额的计算方法为：

应纳税额=2500×4%=100（万元）

［例3］某市居民刘某与王某交换房屋，其中刘某向王某支付价差10万元，当地规定的契税适用税率为3%，刘某应纳契税税额的计算方法为：

应纳税额=100000×3%=3000（元）

归纳提示：应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。