中美房地产泡沫比较研究

　

(1.云南财经大学财政与公共管理学院　云南　昆明　650000；2.山西财经大学经济学院　山西　太原　030000)

一、房地产泡沫的概念

房地产泡沫一般是指由房地产市场投机引起的房地产价格脱离市场真实价格的持续上涨现象,通常表现为在经济繁荣时期,地价房价飞速上涨,逐渐形成泡沫并不断胀大,但达到顶峰之后,对房地产的需求骤降,价格飞速下跌,泡沫也随之破灭。目前，在国际上衡量房地产泡沫水平的指标有：房屋租金回报率、房价收入比、商品房去库存化周期、住房空置率按揭贷款利率以及房地产投资占总固定资产投资的比重等。

房地产泡沫的实质是房地产市场普遍价格相较于其理论价值的不合理的连续上涨,进而导致的价格虚高。房地产价格虚高的背后存在两个极其重要的推动力：一是土地价格的不合理大幅度上涨,导致房价不合理地上涨。地方政府为了谋取私利,利用职权控制土地市场,通过紧缩土地供应量,提高土地交易价格,推动土地资产价格不停上涨。二是广大居民购买房屋的热情高涨,出现大量炒房投机者,把房价越炒越高,严重脱离真实价值。

二、中、美房地产泡沫比较

(一)美国房地产泡沫分析

1.二十世纪八十年代储蓄贷款协会危机及解决

上世纪70年代,由于美国“婴儿潮”一代约7600万人步入成年,进入到了购买房屋的阶段,住房需求急剧上升。同时美国受越南战争上财政支出骤增的影响,石油危机等一系列事件的冲击经济状况下行,存在较高的通货膨胀。美国政府为了振兴经济,出台了《经济复苏税收法》,在房地产行业实行较大幅度的税收优惠政策。最终，尽管美国政府采取一系列措施扶持储蓄贷款协会发展,但由于房地产泡沫引发的经济动荡太过剧烈,加之协会内部的管理问题等其它矛盾,美国储贷协会最终丧失了清偿能力,引发蔓延全国的储蓄贷款协会危机。

在储贷危机爆发后,美国政府迅速做出应对。危机之下,美国政府开始对信贷部门监管体制进行改革,加强了对储贷机构的监管,以期减少不良贷款的产生,防止房地产泡沫的进一步扩张；又采取一系列措施,如对大量流入房地产的资产给予税收方面的优惠来刺激国内消费,增长居民偿还贷款的信心、减轻泡沫破灭所造成的损失,并对存款保险体系进行坚决的改革,最终化解了这场由房地产泡沫破灭引发的危机。

2.二十一世纪初次贷危机及解决

随着互联网泡沫破灭和 2001 年 9.11 事件的发生,美国经济陷入低迷。为了挽救衰退的经济状况,美联储不断调低联邦基金利率,美国进入了负实际利率时代。负实际利率使得人们更愿意拿出钱去投资而不是进行储蓄,因此投资机构和个人纷纷进行房地产投资,推动了房地产投资规模的扩张。而当泡沫破灭，多家银行因为房地产贷款出现违约、大量坏账、呆账,面对还款压力被迫破产清算。由此引发了美国近百年以来损害最严重,范围最广的全球性金融危机。

为了应对次贷危机，在房地产泡沫不断扩张的过程中,美联储连续6次提高联邦基金利率,美国住房贷款利率也先后14次进行上调,希望改善就业市场,降低现有的通胀水平,抑制房价。连续的升息促使房屋贷款的成本提高,为过热的房地产市场降温。其次,加强金融机构部门的监管,缩紧信贷规模。调整税收政策,维系房屋贷款者和房地产投资者的偿债信心。由于次贷危机爆发,房地产市场与资本市场持续下行,美国经济萎靡不振。为解决危机,美国政府数次针对房地产泡沫进行税收的调整。

(二)中国房地产泡沫分析

1.中国房地产泡沫状况及应对

我国房地产行业从1978年伴随改革开放开始萌芽，住房制度在全国进行试点改革，实行住房货币化、市场化，房地产行业开始进入国人的视野。1998年，为防止经济衰退，我国政府推行了积极的货币政策和财政政策，宣布停止福利分房，实行自主购买住房，刺激了房地产行业的兴起。到了2003年，房地产行业成为我国的支柱型产业之一，房地产业进入高速增长期。房地产泡沫开始出现。从2003年至今，我国的房地产投资保持着持续增长的状态,房屋价格水平持续上涨，房地产市场蓬勃发展，甚至导致房屋价格越来越高，泡沫胀大。

针对性地调高存款准备金率和贷款利率。政府针对房地产市场过热，房价过高的现象，采用加息的办法抑制房地产市场过热。加大棚户区，廉租房建设，对解决百姓的住房难问题大有裨益，通过解决居民的住房问题，减少居民对住房的需求，减轻房地产市场过热的现象。2007年，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将房屋的关注点放在了解决民生基本的住房问题上，以此达到为房地产市场降温的作用。政府通过行政手段，规范房地产市场的秩序，抑制泡沫扩张。2010年9月，发布“部分城市限购令”，限制居民购房买房屋的数量，以期降低居民购买房屋的热情，防止泡沫进一步扩大。加大对信贷部门的监管力度，调整信贷方案。政府通过规范信贷市场，减少贷款风险的发生，并通过提高首付比例等手段缩减房屋贷款规模，以便抑制泡沫扩张。

三、中美房地产泡沫比较分析

(一)中美房地产泡沫相同点

泡沫产生的源头来自政府鼓励居民购房的政策。中美两国泡沫开始产生，无疑都是由于政府对于购买房屋政策的巨大优惠，引起了房地产的发展以及催生了泡沫。信贷规模的快速扩张推动了房地产泡沫化。大部分人想要买房，却无力一次性支付全部的房款，所以基本都会选择房屋贷款的方式来购买房屋。由于对房屋的需求旺盛，购房信贷规模不断扩大，有力地推动了房地产泡沫化。炒房投机心理作祟引发泡沫扩张。炒房投机心理是推动中美两国房地产泡沫化的重要因素。通过数据分析，发生房地产泡沫的情况下，中美两国的住房空置率均高于20%，显然，炒房的投机心理大量存在并推动了房地产的泡沫化。国民受到房地产泡沫化影响，实际生活质量下降。

(二)中美房地产泡沫差异

美国的房地产泡沫已经结束，而中国的房地产泡沫正在扩张，还未结束。20世界80年代储蓄协会危机的房地产泡沫于80年代中期破灭，已经结束。而中国的房地产泡沫从1998年开始至今仍在不断地扩张，何时结束还无法预料。美国承担房地产泡沫风险的主体是整个金融体系，而中国的风险承担主体是购买房屋的居民。美国政府在泡沫产生的过程中，通过零首付使整个金融系统承担了很大一部分风险；而中国通过设置首付比率，购买房屋的个人承担了房地产泡沫的大部分风险，适度降低了金融机构的风险。

四、美国房地产泡沫的启示

美国两次房地产泡沫对于美国经济和世界经济的危害是显而易见的，从美国房地产泡沫发生中我们应该注意以下问题。首先，实体经济增长丧失竞争力是房地产泡沫产生的基本大前提。美国的两次危机中，泡沫产生的前提源于国内实体经济停滞不前，并且忽视了房地产泡沫破灭的巨大伤害。其次，政府推行的政策在很大程度上决定了市场走向，大力推行购买房屋的优惠政策，吸引了大量居民购买房屋，导致了超出预期的房地产市场泡沫化。再次，房地产泡沫周期与经济周期波动同步。利用这一点，我们可以合理地调节政策，规避风险。合理利用货币政策快速的对国内经济状况做出反应至关重要，在美国的次贷危机中我们可以看到，在房价疯涨的时候，在美国联储并没有通过提高利率的手段来抑制疯狂上涨的房价，这一行为加重了社会经济不景气的情况，如果当时政府能够快速地利用货币政策做出应对，那么美国的经济不会衰退的如此之快。这对于我国应对房地产泡沫来说是一个重要的教训。