基于供给侧改革的农户宅基地退出意愿及福利变化分析——以浙江省义乌市为例

杨丽霞，朱从谋，苑韶峰，李胜男

（1.浙江财经大学城乡规划系，浙江 杭州 310018；2.浙江工商大学土地资源管理系，浙江 杭州 310018）

继2016年中央“一号文件”首次提出“农业供给侧改革”，2017年进一步强调盘活农村存量建设用地，允许通过村庄整理、宅基地退出等方式满足农村新产业、新业态用地需求，土地领域供给侧改革成为要素市场供给侧结构性改革的主战场[1-2]。目前中国存量建设用地利用粗放，增量建设用地供应不足的问题十分突出。据统计，当前中国宅基地闲置率达到15%，经济发达地区部分农村高达60%，村庄闲置宅基地面积高达1亿多亩；据相关研究测算，如城镇化率达到60%，全国还需新增建设用地1.5亿亩[3]。因此，通过综合改造、功能转变以及拆除复垦等方式实现宅基地退出，一方面可以为农村新产业、新业态发展预留空间，使供给结构更好地适应需求变化；另一方面借助“城乡建设用地增减挂钩”政策减少农村土地无效和低端供给，扩大城市建设用地的有效供给，既解决农村土地的低效利用问题，又缓解了城镇用地供需矛盾，为土地供给侧改革找到了突破口和推动力。

近年来，学术界对宅基地退出进行了大量探索，多为基于农户理性经济人假设，从微观角度对农户宅基地退出意愿及其影响因素的研究主要集中于中西部欠发达地区，且农户参与宅基地退出积极性不高，担忧退出后的生活保障和就业问题[4]。宅基地退出影响因素可以归类为农户基本特征[5-6]，宅基地基本特征[7]、土地隐性市场特征、土地制度与政策环境以及社会特征等[6]，其中农户分化因素受到较多关注[7-8]。针对宅基地退出的农户福利效应，多数研究集中在失地农户的福利水平评价指标体系构建以及征地前后的福利水平比较测度[9-11]，基于森的功能和能力理论的失地农户福利评价已经被越来越多的学者接受[12]。这些成果对中国土地制度的优化改革起到了积极作用。宅基地退出涉及几亿农户的生产、生活、社会保障和土地权益，关系农村社会稳定与城乡融合发展。尤其是城乡用地矛盾更为剧烈的东部发达地区，其社会保障较为完善，宅基地财产功能凸显，对农户宅基地退出意愿及退出前后福利水平的测度研究更显迫切[13]。作为宅基地制度改革试点城市的浙江省义乌市，地处长三角经济带，人地矛盾突出，是理想的宅基地退出研究样本区。本文选取义乌市作为样本区，分析农户宅基地退出意愿及其影响因素，定量测度退地农户福利水平变化，为探索优化宅基地退出模式、提高城乡土地配置效率、助推土地供给侧改革提供科学的参考依据。

1 数据来源与样本特征

1.1 研究区概况

义乌市是浙江省中部区域的中心城市之一，为全国十强县，2015年入列全国33个农村土地制度改革试点县市。近年来，义乌市因地制宜，探索不同区域住房保障模式，在城镇规划区内实施城乡新社区集聚建设，允许农户退出农村宅基地置换具有完全产权的高层公寓；在城镇规划区外的近郊村按照“零增地”实施空心村改造，远郊村实施“异地奔小康”工程。同时，以资源要素市场化配置助推土地供给侧结构性改革，在确保农户宅基地权益不受损和“户有所居”的条件下，将不同住房保障模式下腾退的农村建设用地进行复垦形成建设用地指标，即“集地券”。“集地券”将零星的建设用地指标统筹使用，优先用于村集体内部分配，实现宅基地减量化，也可入市进行交易，显化农户土地财产性收益[14]。

1.2 数据来源

本文数据源于2017年4—6月对义乌市3个街道（北苑街道、城西街道以及后宅街道）18个行政村进行的随机抽样调查，其中12个村庄正在或已经完成宅基地退出工作。共发放问卷200份，获得有效问卷186份，有效率93%。问卷调查采取封闭式访谈和标准式自由回答结合的方式，调查内容包括农户及家庭属性特征、农户宅基地退出意愿、退出前后农户生活状况调查3方面组成。以所在区域正在推行的宅基地退出政策作为情景，调查尚未退出宅基地的农户意愿，对已完成退出的农户则调查退出前后的生活、心理状况。

1.3 样本统计性描述

从被调查者的基本特征看，被调查的农户以男性居多，年龄主要集中在40—65岁之间，占样本的66.2%；文化程度以初中和小学为主，占65.0%；大部分农户已不再从事农业生产。家庭规模以4—6人为主，家庭实际居住人口多为4口之家以及1—2位老年人；劳动力数量大多为1—2人，占68.3%；81%左右的农户家庭已无耕地，通过转租或征收方式流转出去，租金约760—1600元/亩，征收耕地以社保形式补偿失地农户，10%的农户的耕地作为家庭口粮用地；在未进行宅基地退出的农户中，有64%的农户愿意退出宅基地，其中有37.6%的农户希望搬迁至城镇，33.9%的农户愿意留在农村，约20%的农户二者皆可。

2 模型构建与变量选取

2.1 农户宅基地退出意愿模型

2.1.1 Logistic模型 由于不同农户的宅基地退出决策是以分类数据为主的二分变量，故采用二分类因变量的Logistic回归建立农户宅基地流转意愿模型，运用最大似然法拟合模型回归参数。将被解释变量设定为农户是否愿意退出宅基地，愿意的赋值1，不愿意的赋值0。Logistic模型的具体形式如式（1）：

式（1）中，P为农户愿意退出宅基地的概率，（1 - P）为农户不愿意退出宅基地的概率，xi为解释变量，βi为第i个解释变量的影响系数，α为常数项，ε表示误差。

2.1.2 变量选取 参考已有研究成果，结合义乌市宅基地制度改革试点背景，本文从农户个体及家庭特征、宅基地福利特征以及农户生活感知等方面共选取12个变量测度农户宅基地退出决策的影响因素（表1）。

（1）农户及家庭特征。主要包括年龄、性别、受教育程度以及家庭收入等因素。有研究表明，农户年龄越大，对熟悉的环境依赖性越强，也意味着其非农就业的机会越少，其退出宅基地的意愿越低[15]；农户受教育程度程度越高，对事物和政策的认知和判断能力越强，一方面出于追求新事物而退出宅基地，另一方面可能会利用制度和政策漏洞阻碍宅基地退出。农户从事非农职业、家庭收入水平越高，追求更佳的居住环境，抵御市场风险能力越强，退出宅基地的意愿也会越强。

（2）宅基地属性特征。主要包括住宅占地面积以及住房层数。农户住宅占地面积越小，其居住条件越差，更愿意退出宅基地改善生活[16]；农户住房层数越多，人均居住面积越大，退出补偿金额越高，更愿意退出宅基地。

表1 变量名称与描述Tab.1 The definition and description of the selected variables

（3）农户生活满意度。选取农户住房质量、居住舒适、家庭经济以及生活适应满意度等因素。农户对生活各方面的满意度越高，表明农户越不想离开当前生活状态，家庭经济条件越好、生活舒适的农户越不愿意退出宅基地[5]。

2.2 宅基地退出前后福利变化测度

阿马蒂亚·森提出的功能和能力等理论在评价个人福利方面既考虑了已实现的福利，也包括潜在的或可行的福利。基于该理论，结合已有研究成果构建退地农户福利指标体系，具体包括农户经济状况、居住条件以及心理状况3大方面[12]（表2）。为进一步分析不同区位宅基地退出前后农户福利变化的区域差异，本文将调研村庄分为近、远郊进行对比分析。

表2 宅基地退出前后农户福利水平变化Tab.2 The changes of the farmers’ welfare in the rural residential land exit

2.2.1 村庄分类 从正在推行或已完成旧宅基地退出的村庄区位上看，下余山村和山塘村距离后宅街道城区较远，属于远郊村，何界村、杨街村等10个村庄均位于后宅街道城区附近，属于近郊村。其中山塘村中旧宅基地退出主要由于义乌市高铁站扩建，目前已基本完成搬迁工作；下余山村作为义乌市“集地券”模式的试点村，目前正处于旧宅基地退出阶段。近郊村由于土地需求较大，旧宅基地退出工作开展较早，基本在2012年左右进行，采取城市社区的形式将农户转变为市民。

2.2.2 模糊评价模型 鉴于福利本身的主观性和模糊性，采用模糊评价法对农户福利变化进行衡量评价。

（1）隶属函数选择。将农户的福利模糊集设定为x，设宅基地退出中可能变化的福利指标为R，第n个农户的福利函数表示为：Rn= {x，μR（x）}，其中，μR（x）表示x对R的隶属度，取值为0—1之间，其值越大，表示农户的福利水平越高。设xi是农户福利的第i个功能子集，xij是第i个功能的第j项评价指标，则农户福利水平的初级指标为x = ［x11，x12，…，xij］。本文涉及的指标变量有3类：连续变量（C）、虚拟二分变量（D）和虚拟定性变量（Q）。

当指标为连续变量（C）时，这类指标隶属度函数定义为：

当指标为虚拟定性变量（Q）时，根据变量的属性因素进行量化。隶属函数设定为：

对于虚拟二分变量（D）一般只存在“是”与“否”两种状态，将其隶属函数规定为：μ（xij） = A（回答“是”，A = 1；回答“否”，A = 0）。

（2）权重确定。在得到初级指标隶属度的基础上，借鉴已有研究采用的权重函数：

3 结果与分析

3.1 农户宅基地退出意愿的影响因素

为保证模型的稳定性和准确性，在Logistic回归前检验自变量间的多重共线性。相关系数矩阵显示，除农户年龄与文化程度之间的相关性为-0.63外，其他变量的相关性均低于0.4，表明变量间不存在多重共线性。模型的Omnibus检验中卡方值的显著性P = 0.00＜0.05，模型的H-L检验值为3.669，P = 0.886＞0.05，表明模型的拟合优度和适配度较好[17]。对模型有显著性影响的因素有农户年龄（x2）、家庭人口数量（x3）、家庭收入水平（x6）、住房层数（x8）、居住舒适满意度（x10）。

模型回归结果显示，在农户个体及家庭特征方面，农户年龄（x2）对推动宅基地退出有消极作用，与预期方向一致。调查结果显示，年龄在50岁以下的农户愿意退出宅基地的比例为86.2%，60岁及以上的农户中愿意退出宅基地的占42.6%。这一结果与王兆林等研究成果不一致[18]，原因可能是在经济发达地区，由于农村医疗、养老保障齐全，老年农户更注重家庭归属感以及农村生活的舒适程度；家庭人口数量（x3）对农户宅基地退出决策有负向作用，其回归系数为-0.39。一般情况下，农户家庭人口数量越多，宅基地的居住保障功能越强，其退出后的生活成本增加越多，农户退出宅基地意愿越弱；家庭收入水平（x6）对推动宅基地退出具有正向作用。据调查显示，年收入高于3×104元的农户从事非农业占比64%，该部分家庭成员更多选择外出打工、非农就业等方式获取家庭收入，对农村依赖性减弱，有更强烈的退出意愿。

在宅基地属性特征方面，住房层数（x8）对农户退出宅基地具有正向影响，这与于伟等的研究结果一致[6]。宅基地的住房层数越多，其家庭居住面积越大，从相关系数分析可知，住房层数与家庭收入水平的相关性为0.33，侧面反映了住房层数越多的农户家庭经济条件较好，其退出意愿较强。另一方面，根据义乌市宅基地退出补偿方案，住房层数较多的农户在退出中获得补偿较高，更愿意退出宅基地。

在农户生活心理感知方面，农户居住舒适满意度变量（x10）回归系数为-0.519，对推动宅基地退出具有消极作用，与王丹秋等的研究成果一致[19]。农户居住是否舒适主要取决于居住的内外部环境，在实地调查过程中，义乌市部分传统农村正在进行“美丽乡村”建设，农户更希望居住在乡村；农户当前状态满意度（x12）对宅基地退出有负向作用，与预期方向一致。据调查显示，对当前现状不满意的农户占31%，感觉一般和满意的农户分别占49%和20%，选择很不满意、不满意、一般以及满意的农户中愿意退出宅基地的比例依次为100%、89%、62%和40%，这说明农户对当前居住、生活状态的感知影响农户宅基地退出决策，在宅基地退出中的农户普遍存在损失厌恶心理，这种心理负向影响宅基地退出。

3.2 宅基地退出前后福利变化

3.2.1 农户福利水平变化的统计分析 义乌市农村宅基地退出主要依据《义乌市城乡新社区建设实施办法》进行实施，采取分区域保障农户住房模式。据调查显示，调研村庄主要由政府主导退出宅基地，统一规划进行新农村建设，大部分新建的住宅占地面积在100—130 m2，占比为66%，130—160 m2的占比为14%；层数以4层和5层为主，分别占比为32%和57%，其结构大多为砖混和框架结构，分别占比57%和37%；在产权方面，规划区外建设的农村新社区，其产权为村集体所有，并对农户宅基地进行确权发证，位于城镇规划区内的农村进行集聚建设搬迁进高层公寓，房屋产权为农户所有；在收入来源方面，退出前农户收入主要来源于外出打工、农业种植以及养老保险，家庭年收入以3×104—6×104元居多，占比50%；旧宅基地退出后，32.5%的农户收入主要来源于家庭工厂经营、资产收益，其次为外出打工以及养老保险收入，年收入达到9×104元以上农户占比为43%。

在宅基地用途方面，原旧宅基地除自住外主要用于家庭养殖，占比44.64%，户均家庭养殖年收入约为900元，旧宅基地出租较少。统一规划的新宅基地上住房主要用于出租，底层为商铺或家庭自营工厂，顶层农户居住。这主要是因为义乌市外来人口是本地人口的2倍多，庞大的租房需求增加周边村庄的出租收益。据调查显示，在建设的农村新社区中，超过70%的农户住宅用于出租，户均租金年收入为42000元左右，住房租金随着距城区和主干道距离增加而下降。在调查中后宅街道洪华村位置优越、交通便捷，租金年收入最高在1×105元左右，后宅街道下余山村虽然位置偏远，由于临近高铁站点租金在16000元左右，上涨趋势明显。

3.2.2 宅基地退出前后农户福利水平变化测度 从表2计算结果可知，宅基地退出前，近郊村和远郊村的农户总体福利指数处于0.5左右的水平上，即不好也不坏的状态。宅基地退出后，近郊和远郊的农户福利水平均得到一定改善，其中远郊村的福利指数提升幅度较大。宅基地退出后，农户的居住水平提升最大，经济状况次之，心理状况提升较少，近郊农户心理状况出现微弱下降趋势。

从农户经济状况分析，近郊和远郊农户的经济状况的福利水平均提升较多。农户宅基地退出后实现统一规划、集中居住，农户不再从事农业工作，非农收入增加，同时近郊区改善的居住条件带来了住房租金上涨，据调查显示，义乌市青溪村宅基地退出前后年租金差值约为5×104元，农户家庭经营以及租金收益大幅提升农户收入水平；另一方面，农村社区居住模式迫使农户失去传统生产生活方式，近郊农户由于进入城镇生活较早，生活成本增加较小，对于远郊农户而言，其生活成本增加幅度更大。

在居住状况方面，宅基地退出对农户的居住福利影响最大，农户居住福利水平提升最多。依据当前义乌市按人口基数重新划分宅基地的方案，宅基地退出增加了一部分农户的住宅占地面积，也杜绝了部分农户一户多宅、闲置住宅的现象，农户总体住宅占地面积小幅增加；当地退地农户被统一安置到砖混或框架结构的住宅，建筑以4—5层为主，农户居住面积大幅增加；住房结构由以往的砖木结构转变为砖混，部分农户住房为框架结构，多出现在近郊村。

在农户心理感知方面，宅基地退出对农户生活满意度提升较小。根据访谈得知，尽管农户由原来脏乱差的农房搬进干净敞亮的楼房，但由于留守农村大部分为老年人群，对宅基地有很强的家庭归属感，居住高层带来的生活不便以及生活方式的改变使得农户对当前状态没有退出前满意。在近郊农村，由于统一安置进高层公寓后，实行统一规范管理，部分农户房屋出租受限制，再加上外来人口使得周边生活环境变差，导致近郊农户对当前居住环境和状态满意度较差。

4 研究结论

目前义乌市近郊村宅基地退出中农户的参与意愿较高，占比为64%，退出后愿意迁往城镇。运用Logistic回归模型研究该区域影响农户退出宅基地的主要影响因素，并基于森的可行能力理论结合模糊评价法对宅基地退出前后农户的福利水平变化进行测度，得出如下结论：

（1）对农户退出宅基地有显著正向影响的因素依次为原宅基地住房层数、农户家庭收入水平；对农户退出宅基地有显著负向作用的影响因素为农户年龄、当前状态满意度、农户居住舒适度以及家庭人口数量。

（2）参与宅基地退出的农户进行集中居住后，农户住宅的财产性凸显，旧宅基地退出后，农户福利水平得到提升，其中远郊村农户福利水平提升相对较大。从功能性看，农户住房状况改善最多，经济状况提升较大，同时远郊农户的生活成本增加较大，近郊村搬进新宅后引起的生活方式不适应导致农户生活心理感知提升较小。

对于义乌市等经济发达地区而言，由于经济发展水平高，社会医疗、教育、养老保障机制完善，宅基地退出机制以及退地农户保障体系较为成熟。再加上义乌市小商品经济发达、外来人口众多，庞大的生产场所和住房需求有利于宅基地的资产实现，农户在退地后获得更高非农收入，退地意愿总体较高。同时，应该注意到宅基地退出后农户生活方式变化带来的心理偏差以及人口老龄化的趋势，加强安置社区公共设施、环境建设，探索构建老龄化社区的居住模式，使农户重新拥有家庭归属感；培育农村新产业、新业态，探索集体“造血用地”模式以盘活农村经济，增加退地农户受教育、培训和就业机会，稳定农户非农收入预期，提高农户的生活水平和就业质量；加快构建农村土地市场交易平台，通过市场机制盘活农村土地资产，增加农户财产性收入。

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