成都保障性住房建设现状分析

练京秀

（中国铁路成都局集团有限公司住房建设指挥部， 四川 成都 610081）

0 引言

近年来，商品房逐渐垄断了住房市场，房价越来越高，中低收入人群面临着各种突出的住房问题。虽然我国已经跃居第二经济大国，但中低收入者依然是我国社会的主要组成部分。因此，中低收入者所面临的住房问题关系到我国社会的稳定与和谐。为解决中低收入住房困难的问题，我们应加大保障性住房建设的力度，加强保障性住房建设管理，尤其保障性住房制度建设方面。经过多年的发展，我国已经建立了比较完善的保障性住房体系，不断改善了我国低收入人群的住房问题。但是，在建设保障性住房制度的过程中，依然存在一些亟待解决的问题。

1 保障性住房的概念界定

保障性住房是相对商品性住房而言的，是政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、价格、租金的住房，主要分为廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品住房。为缓解我国住房市场价格过高与中低收入家庭购买能力不足的矛盾，我国不断加强保障性住房建设力度；为实现我国社会主义全面小康社会，我国也开始加大中西部地区保障性住房的力度，从此，我国各地大规模推进保障性住房建设。

廉租住房就是租金相对低廉的普通住房，其保障对象主要是城镇最低收入家庭。经济适用房是由政府组织建造的，以适中的价格出售给城镇中低收入家庭，属于社会保障性质的微利性普通住房。公共租赁住房都是由政府来承建的，住房价格都普遍低于住房市场水平，其保障对象是新就业职工及外来务工人员等。公共租赁住房主要为了解决城市流动人口的住房问题，如外来务工人员，他们不符合廉租房、经济适用房的条件，也没有能力买房。政府为解决城市住房紧张的问题，会承建一部分保障性住房工程。限价商品住房就是，政府出让商品住房用地，开发企业通过投标等方式，竞争获得土地，并严格执行限制性销售价格、限制住房套型及限制销售对象的要求而开发建设与定向销售的商品住房[1]。

2 成都市城镇保障性住房制度建设的发展

自1983 年起，成都市就积极探索和尝试保障性住房制度改革，先后出台了成都市保障性住房制度改革试行方案及规划与实施方案等一系列政策文件。在保障性住房建设的不断实践的过程中，成都市经历起步、配套、全面和深化四个阶段，初步建立了以经济适用住房和廉租住房为主的保障性住房体系。1998 -2004年，成都市政府着力建设经济适用房和廉租住房，效果显著，政府便开始扩大经济适用住房建设规模，努力打开经济适用住房市场。而在廉租住房方面，成都市实行发放租金补贴、实物配租的政策，实现了廉租住房的目的。2007 年，外来务工人口流量增大，城市住房紧张、住房条件差，为解决外来务工人员的住房问题，成都市政府开始实施公共租赁住房政策，着力建设公共租赁住房。至2010 年，成都市保障性住房建设取得了很大的成就，城市中低收入人群及外来务工人员的住房问题不仅得到了解决，还改善了住房环境。为此，成都市趁热打铁，不断提高保障性住房标准，扩大保障性住房建设规模 。2011 年，成都市又在全国率先建立健全农村保障性住房体系。从此，成都市逐渐实现了保障性住房建设全覆盖，也为我国其他地区保障性住房建设提供了宝贵经验。

因此，从成都市保障性住房建设的发展来看，成都市在一定程度上解决了城镇中低收入群体的住房问题，缓解了城镇商品房过高价格与中低收入购买力不足的矛盾。这主要在于成都市能够根据本地实际情况，积极制定并执行城镇保障性住房制度措施。比如加强保障性住房组织保障，建立健全保障性住房建设管理机构以及不断加强保障性住房分配与运营监管等。

3 成都市城镇保障性住房建设问题分析

3.1 成都市保障性住房政策层面

一是保障性住房法律、法规不健全。当前，成都市所出台的保障性住房政策都是以具有一定效力的政策文件形式发布的，缺乏法律、法规的约束力，这就导致住房保障工作缺乏法律、法规依据，保障性住房建设者的权利、责任与义务也无法得到有效的保障。二是保障性住房政策缺失。成都市虽贯彻落实国家方针政策，积极出台了一系列政策文件，但仅具有一定的效力，没有建立住房保障长效机制，保障性住房建设就无法得到有效保证。如资金保障方面，不仅需要领导重视，更需要做好长期资金保障的准备，或加大金融政策对保障性住房建设的支持力度等。三是缺乏有效的保障性住房考核问责机制，一直以来，是否完成保障性住房建设任务是唯一的、终极的考核目标，保障性住房建设能否满足人们的需求，是否有效真正解决了人们的住房问题，悬而未决。甚至，保障性住房建设扩大了政府的职责与权力，无疑成为权力寻租的契机。

3.2 保障性住房建设监管层面

首先，保障性住房建设执行力不强。保障性住房建设本是就是一个庞大的建筑工程，牵涉上下游各类产业、各政府部门等，为更好地开展保障性住房相关工作，我们应设立一个专门的保障性住房建设管理机构。但成都市只有一个协调机构保障性住房委员会，具体工作都是由房管、建设等相关部门开展的。还有就是基层工作人员的业务素质都不高，执行力不强。其次，保障性住房建设过程中滋生腐败。由于政府在保障性住房建设过程中，承担的职责过多，既抓融资与建设，又抓经营和管理等，导致权力寻租空间过大。而且，有些公职人员工作敷衍了事，不负责任，存在贿赂、违规租售、瞒报收入、骗租骗购等腐败现象。第三，保障性住房准入退出管理难。保障性住房准入与退出的主要依据是中低收入住房困难家庭的年收入。由于房管有关部门很难准确其家庭收入状况，存在谎报、瞒报的现象。另外，相关管理部门也无法具体掌握其年收入水平是否提高，就会导致保障性住房准入退出管理难的问题，甚至存在保障性住房转租现象，有失公平公正。最后，保障性住房管理之所以难，就是因为缺乏法律保障，缺乏建立有效的惩罚管理机制。成都市对权利寻租、贪污腐败等的公职人员以及虚报、瞒报家庭人口、收入等的家庭的惩罚力度不够，惩罚成本低。

4 成都市保障性住房建设现状分析案例

近年来，为不影响城市经济利益，将经济适用住房规划在城市外围，即经济适用住房多建立在二环路以外。这有违城市建设规律，一般城市中低收入者住在城市周围，高收入者住在城市外围。低收入者离市中心太远，又没有私家车，这给他们的生活、工作、学习都带来很大的的不便。而且，由于开放商为节省成本，使经济适用房本身就存在问题，比如房间布局、设计不合理，功能不齐全等，其小区教育、医疗等基础设施也跟不上。以上种种问题，也并没有使经济适用房的价格便宜、经济，甚至超过了中低收入者的购买力和承受力。如此，成都市经济适用房滞销是在所难免的。因此，成都市应根据城市发展的客观规律，不断提升保障性住房规划的科学合理性。[2]。

5 总结

总之，成都市在保障性住房建设不断发展的过程中，存在一些困难和问题，如法律法规不健全，存在腐败、虚报、瞒报现象，管理制度不健全，惩罚力度不大等。成都市应积极采取相应的对策，加强保障性住房建设管理。因此，成都市应建立健全保障性住房管理机制，健全保障性住房法律、法规，做到有法可依、执法必严，不断完善惩罚管理机制，并且积极借鉴国内各地区保障性住房制度建设的实践经验，提升保障性住房规划建设的科学性、合理性。