A股房企三龙头“晒”布局一场激烈拿地争夺战打响

周月明

2017年，虽然部分城市房地产市场管控严格，政府也一直强调“房住不炒”，但房企们的业绩仍然是蒸蒸日上。

据克而瑞数据，2017年房地产行业从销售金额来看，超过百亿的房企从2016年的131家增至144家，千亿元企业也从12家增至17家。其中，5000亿元规模企业3家，分别是碧桂园、万科和恒大；3000亿规模企业3家，分别是融创、保利和绿地。而2016年，碧桂园、万科、恒大、融创、保利和绿地的年销售额分别是3090亿元、3620亿元、3810亿元、1500亿元、2100亿元和2550亿元。从而可见，2017年，大企业的业绩增长迅猛，其中融创增长100%以上。

那么，这种增长势头能在2018年得到延续吗？3000亿元以上阵营中，万科、保利地产、绿地控股已在A股上市，其看法和举动可视为行业标杆。《投资者报》记者近日致电致函这3家公司与相关负责人取得了联系，但对于记者提问的相关问题，其还未做出合理解释。

绿地控股销售排名继续下滑

2017年行业集中度的加速攀升，意味着处于金字塔顶端的“少数派”房企优势将越来越明显，房地产行业的寡头局面已经冒头。

克而瑞数据显示，TOP3房企销售金额占到全行业销售比重的12%，TOP4～TOP10房企占12%，TOP50房企销售金额一共占了全行业销售比重近一半，为45.9%。

由TOP3房企销售金额反推全行业销售总金额为132408亿元，在这其中，万科销售金额为5238亿元，约占全行业销售比重的3.9%，位居第二。保利地产销售金额为3066亿元，占全行业销售比重约2.3%，位居第五。绿地控股销售金额2725亿元，约占2%，位居第六。其中，绿地控股由2016年销售金额第四位下滑至第六位。

这是否会影响它们对未来的信心？它们在2017年的拿地情況、土地储备规模是一个重要参考指标。

据克而瑞的2017年新增土地货值这一指标来看，A股三大房企万科、保利地产、绿地控股均未排在全行业前三位。融创中国、碧桂园、中国恒大分别以新增货值14358.5亿元、11963.3亿元和8785.1亿元位列三甲；万科、保利新增土地货值为6379.7亿元和5319.1亿元，位居第四、第五位；而绿地控股位居第15位，为1973亿元。

如果说，这在一定程度上反映了这3家A股上市房企的拿地热情相对于同规模企业来说并不太高、对未来行业走势持谨慎态度的话，那么，绿地控股就是其中最保守、最悲观的了。

那么拿到的地块儿是立即开发销售还是暂且作为储备呢？《投资者报》记者计算了万科、保利地产、绿地控股的新增土地价值/同期销售金额，比重分别为1.2、1.7、0.72，其中，保利地产土地储备意图更为明显，对未来规模竞争布局更重，而绿地控股土地储备方面布局相对较弱。这是否意味着绿地控股2017年的工作重心更放在去库存、出售现房以及开发销售之前存储的土地？目前还未获得更多相关数据。据业内人士称，若拿地一年后还不开工，将需缴纳20%的土地占用费用。

保利地产拿地成本较高 万科广泛布局二线城市

就拿地方式来说，保利地产2017年更倾向于联合拿地，这可以在一定程度上分担运营风险。而对万科和绿地来说，旧城改造、产业新城、物流地产等成为了拿地的重要途径。绿地、华夏幸福等百亿级房企则通过产业新城方式获得大量土地储备；而万科2017年前11月新增物流地产项目32个，建筑面积247.4万平方米，成交权益金额仅为26.82亿元。

与2017年销售上一线冷、二线弱、三四线强相对应，房企的拿地城市重心也由一二线城市向三四线城市下沉。

具体到万科、保利地产、绿地控股的城市布局来看，《投资者报》记者查阅了房天下网站的监测数据，万科目前进驻城市71个，全国拿地195宗，平均楼面价6517元/平方米。其中一线城市21宗、平均楼面价19545元/平方米；二线城市129宗、平均楼面价5501元/平方米；三四线城市45宗、平均楼面价4749元/平方米。

同期保利地产全国拿地共152宗，平均楼面价7952元/平方米。其中一线城市17宗、平均楼面价13352元/平方米；二线城市70宗、平均楼面价10053元/平方米；三四线城市66宗、平均楼面价3801元/平方米。

绿地控股在房天下并未存留数据，记者在其董事长张玉良2018年的一次采访中看到，其称2018年三四线城市的销售额目标将定在1000亿元以上。

就万科和保利地产的数据来看，万科在全国的平均楼面价比保利地产低了近1400元/平方米。不过，保利地产更为重视三四线城市的布局，且在三四线城市的平均楼面价更有优势。而万科在二线城市布局广泛，平均楼面价也比保利地产低了近1倍。

从融资成本看，2017年房企融资成本较融资环境宽松的2016年有所上涨，但万科融资成本仍相对较低。

具体而言，克而瑞数据统计，2017年房企境外发债、公司债及中期票据融资成本均较2016年出现超过1个点的上升，达到6.69%、6.11%和5.54%。其中，万科和绿地控股融资成本较低，进入前五位。万科融资成本为4.18%、位居第二低，绿地控股4.29%、位居第五低。融资成本最低的房企是首创，为3.84%。