房地产金融发展趋势与创新研究

张乾伟

[摘要]当前我国在实行中国特色社会主义形式的管理模式，为未来房地产金融管发展方向的转变奠定了坚实的基础，房地产金融管理体系的发展环节，要基于我国国情，从当今社会的发展趋势角度进行把控，制定相对应的发展策略，为社会经济的运作注入动力。

[关键词]房地产金融 发展趋势 创新 探究

房地产金融管理体系的发展，需要从本国国情角度分析，全方面考虑当前社会的发展现状，参考我国经济的发展体系，同时结合房地产的运作规律等等因素，使最终所制定的房地产金融管理策略更为合理，满足时代的发展趋势。在此过程中，还要积极总结自身的不足之处，不断的发展模式进行更新，保证我国的社会经济实现稳健的、长远的发展，也为社会经济的高效运作提供保障。

一、房地产金融趋势的问题汇总

（一）缺少系统化的房地产金融和土地金融相融合的房地产金融体系

房地产行业的运作环节，将会给土地开发相关工作带来影响，进而制约了房屋建设和设计工作的落实，房地产行业的运作环节所体现的特点较为明显，建设周期长，需要投入的资金量大，涉及面广，资金供需方面存在时间差，这一时间差问题的解决，就应当给予资金方面的充分支持。结合相关的调查研究显示，房地产行业在整个金融总量所占比例已经达到一定程度，在二零一二年新增居民按揭贷款的总数额就已经达到了1.63万亿元人民币，但是，金融环境下的房地产的发展仍旧处于初级阶段，未能形成良好的发展框架，导致它的发展过于依赖银行的支持，不仅堆积了各类的风险因素，也会伴随着许多的阻碍性問题。

（二）缺少系统化的房地产金融服务机制

就现阶段的房地产金融发展形势来讲，我国的房地产金融行业在创新层面的付出仍旧不足，在此过程中，需要积极吸纳并借鉴域外的房地产既然弄管理机制以及管理模式，结合自身的发展需求，进行不断的创新，具体的可从住宅层面的金融资源入手，给以适宜的分配，住宅信贷方面的开发以投放程度相对较大，未能全方面的评估房地产金融制度的风险程度，换个角度来讲，房地产及容管理体系方面存在问题，若未能进行及时、有效解决，将会导致房地产金融服务体系缺少健全性和科学性。

（三）缺少完善的房地产金融业务创新管理机制

笔者对域外许多区域的住房金融业务管理机制进行分析和总结，而后发现可将其主要分为三类，其一，就是在市场融资机制层面，市场融资制度是市场化的行为和手段，可在市场之中获得相应的资金支持，一般在商业住宅的贷款比较常见，美国贷款证券是证券出现最早的代表性国家，而我国推行落实此种住宅金融体系的城市是广东。其二，是强制性质的住宅储蓄质地。上海已经在开始推行此种机制。其三，则是合约性的住宅储蓄制度，就是结合职工的实际情况，进入到银行内部完成资金的存储，在此过程中将会体现出一定的实践限制，时间达到期限以后则可运用这笔钱完成贷款。

（四）缺少健全的房地产金融产品创新机制

我国的商业银行在金融管理层面的发展，所体现出的创新性相对较少，大多都会选择吸取域外金融机制的方式，在负债类型业务层面所做出的创新和改进行为相对角度，但是，资产层面的创新力度则较少，过多的盲目追求盈利，创新手段多，但是，所落实的防范工作却明显体现出力度不足的问题，就当前的经济发展趋势来讲，我国所落实的是差异性信贷机制，并对住宅购买工作的把控，仅体现在第二套。而在美国所应用的贷款模式和二次贷款体现了不断的增长趋势，当前，我国的商业业务的开办形式，大多都是应用按揭的形式，换个角度来讲，就是在贷款之时，提前对银行中的费用进行预支。

（五）缺少有效的住宅法相关的法律规章机制

现阶段，我国仍旧缺少一套系统化的住宅法亦或是相关的规章制度等条款或法规，这就间接的说明当下我国的房地产金融机制相关的法律规章不健全，未能结合时代的发展趋势，制定符合社会市场经济发展需要的房产金融法规，为房地产行业的发展提供有效的支持。

现行的房地产金融机制的推行仅能适用于城镇居民，但是对于农民来讲不具有切实性，无法将法规法规的内容践行到实处，这就使得农民进入到城镇以后的买房行为受到约束和相关法律规章的限制，不仅如此，我国还未能形成完善的房地产金融管理体系，缺少财政层面的管理机制的支持，尤其是在贷款负担亦或是信用担保等许多层面，没有健全的管理体系的动力支撑。

二、房地产金融创新的方式探讨

（一）制定符合中国特色的房地产金融市场机制

房地产金融机制对于房地产金融管理工作的落实来讲具有极其关键的作用，若想进一步推动我国房地产金融事业的发展，就需要重视金融市场机制的创新和改革，房地和采纳金融市场所处的环境一直处于无形变化的趋势，许多的域外国家所落实的房地产金融交易市场运作中，都会通过证券交易市场的途径，从我国监管部门层面来讲，可逐渐将房地产企业的市场条件予以释放。另外，还要积极推动投资权益的证券机制，希望可借此途径加快城市的建设步伐，与此同时，也应将住房抵押贷款证券机制落实到实践中，并积极推动贷款资金的流动速度，进而有效解决住宅贷款压力。

（二）构建客户为中心的住宅进入产品创新机制

房地产金融产品的管理机制，需要结合不同用户群体的实际需求，再根据所生产产品的特点，体现出一定的渗透性和覆盖性，力求为客户群众设计出最为适宜的金融产品，并对其进行不断的推行，使得最终的服务质量满足群众的需要。

不仅如此，还需要从金融产品的创新角度着手，在此之前提前构建一套系统化的、健全的管理机制，参照客户的整体特征，实旋多功能的、针对性的管理，力求提供高质量的服务。在此过程中，还可充分参考澳大利亚的贷款业务，一般业内人士会将其称为逆向年金抵押贷款业务，指的就是将老年人的房子抵押给与之相关的金融组织，与此同时，此类金融机构，要定时、定量的为这部分老人提供生活费用，但需要注意的是，此项机制的落实有时间的限制。

当前我国的人口老龄化问题日渐严重，在此特殊的社会背景下，可借鉴上述管理模式，设置一项专门的管理机制，主要针对这部分老年人，并使金融机制的落实更具针对性和可行性，使老年人在老年时期有一定的生活保障，最终真正做到有所托付。

房地产金融机制可以将客户作为制度的核心点，并结合居民日常的衣食住行习惯，尽可能的为客户提供更多的便捷，可达到吸引消费者的目的。

（三）建立适合住宅进入业务发展的住房金融组织机构

现阶段，在我国整体的社会经济体制之下，若想进一步推动房地产金融事业的进步，就应当积极借鉴域外住宅进入模式，在此基础上，鼓励非专业性质的房地产金融组织融入到此体系之中，并高效运用房地产金融业务，做好开发工作。

另外，还可与保险公司和住宅银行进行主动沟通，并建立有效的合作关系，一定程度的降低房地产金融业务落实过程中风险的出现几率，这样可以保证住宅贷款形式的多样性，此外，还能逐步形成一个有效的、科学的金融市场，在金融机构中体现其实际价值。

（四）组建房地产进入专业人才和产品经理队伍

其一，需要组建系统化的、专门的技术人才团队，其中涵盖着的管理方面亦或是业务方面的人才，与此同时，他们还要精通经济学的知识，逐步实现人才的集中这一目标。

其二，对于国际惯例中的内容进行修改和研究，重视信贷营销模式和市场营销模式改进工作的落实，只有把控好这一方面的问题，方可为日后的房地产行业的长远化发展奠定坚实的基础。

其三，商业银行要有其属于自身的房地产金融管理团队，此团队主要负责营销策略的制定、客户需求搜集和产品优化等各方面的工作内容，力求提供高质量的服务，也为日后的房地产金融产业的持续性、长远化发展提供源源不断的动力。

三、结束语

综上所述，在当前社会主义市场经济迅猛发展的时代背景下，有关的政府部门已经意识到房地产金融化的发展趋势，在此过程中，笔者认为若想保证房地产行业的稳健发展，就应当有效运用协调性手段和解决办法，结合房地产金融化的发展趋势，总结其中易出现的问题，秉承着创新式的思维理念，制定房产金融和土地金融二者有效融合的管理机制，并对现行的房地产金融服务体系进行不断的完善和健全，制定系统化的创新体系，运用全新的发展思路，将创建客户为重心的住房金融产品机制作为房地产金融行业发展的有力保障，最终使得金融業务住宅进入组织机构的设置更为合理，满足群众的应用需求，笔者主要从房地产行业的发展规律角度进行分析，而后发现房地产金融发展形势较为良好，最后提出了笔者自身的相关见解和思考，希望给有关人士以借鉴和参考。