从《物权法》角度讨论小区业主自治

梁晨曦

摘要：2007年10月1日正式施行的《物权法》是保护权利人物权，维护国家经济机制，维护社会主义市场秩序，明确物的归属，发挥物的作用的法律。正因有物权法的保护，小区业主自治才成为了可以尝试的现代社区建设的新方向。鉴于此，本文即主要从物权法角度阐释了小区业主自治。

关键词：物权法；小区；自治

一、小区业主自治的含义概述

所谓小区业主自治是指，在小区公共设施维护管理、环境建设、权益保护、物权划分等事务上充分发挥业主的主体能力，保障小区业主的合法权益，引导业主更多地参与到小区管理工作之中。总而言之，小区业主自治是撕破小区物业管理独裁者面具的有利武器，是引导小区业主依法进行权利维护及参与到小区维护、发展与建设事业上的驱动力量。

二、当前业主纠纷的主要表现形式

正如上文所言，物权法对于小区业主自治具有推动性作用。在利用物权法发展小区业主自主道路之前，我们首先应该认清业主纠纷的主要表现形式，如此才能更好地对制度进行改进，下文我们即对此做了相关论述：

1.小区邻里关系不和谐

随着现代城市的快速推进，城市人口得到了急剧的增加。通常情况下，一个小区的业主来自五湖四海，他们有着差异化的生活习惯。虽然现代城市的邻居通常是老死不相往来的，但是由于生活习惯的差异化很容易出现一些矛盾纠纷。譬如某小区业主A某习惯将垃圾放置在门口处，但相邻业主B却对此颇有微词。业主B将该问题向物业管理反映后非但没有得到有效的解决，业主A由于心生愤懑反而变本加厉。对于这样的邻里矛盾，我们首先可以从调解入手，但如果没有取得实质性进展，那么就应该采取法律保护措施，切实维护业主A的合法权益。

2.物业管理服务不规范引起的纠纷

物业管理服务作为小区治理的保障性服务项目，其应该完全按合同约定向业主提供质价相符的优质服务。然而在现代物业管理企业管理水平参差不齐的情况下，诸多小区时常会遇到乱收费、物业管理服务差、利用公用设备谋求私利的物业管理。这样的物业管理时常会使业主感到异常的不满，但是由于普通百姓不懂得利用物权法维权，因此也只能默默忍受质量较差的物业管理服务。

3.对业主行为约束不力而造成的纠纷

正如上文所言，由于现代城市居民都来自五湖四海，每个业主不仅生活习惯可能存在差异，其个人素质也良莠不齐。我们通过研究小区物业管理的相关案例则不难发现，诸多小区都存在不遵守规定的业主。而这些肆意妄为的业主通常还十分的刁钻蛮横，很难以晓之以理动之以情。对于这样的问题，小区业主也可以利用物权法的维护自身的权益。

4.车位管理存在的纠纷

随着现代居民物质水平的逐渐提升，绝大多数小区业主都拥有了私家车。在我国私家车数量快速增加的情境下，如何切实做好车位管理者显得至关重要。然而诸多物业管理在车位管理中却时常存在违法收费，利用公共场所谋求私利的问题。针对上述问题，我们通常可以利用物权法来进行权利维护。

三、从物权法角度看小区业主自治建设

1.完善业主大会，切实提升业主自治权利保障

业主大会制度是小区业主自治的落脚点，同时也是赋予业主自主权利的基本保障。在小区业主自治建设过程中，首先需要完善的业主大会制度。首先业主制度应该保障业主的全面参与，尤其在制定和修改业主大会议事规则，抑或选举业主委员会或更换业主委员会成员时（根据物权法七十六条的规定），应该保障所用业主都知晓情况，部分业主可以放弃投票权利，但也应该享有知情权。其次，在小区业主自治过程，业主委员会成员代表业主的集体利益，同时也保障个体业主的合法权益，对于个别违反物权法规定且屡教不改的业主，应该通过业主大会进行仲裁并责令其及时矫正错误行为（根据物权法第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力）。

2.利用《物权法》解决邻里纠纷

在上文我们列举了业主A和业主B之间存在的纠纷问题。对此问题，如果我们从《物权法》角度去审视的话，那么则很容易就能探寻到相关的解决思路。在上文我们谈到，解决邻里纠纷的主要方法应以调解为主。但对于个别不思悔改的业主，业主也应该自主拿起法律武器保护自身权利。根据《物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。显而易见，业主A行为是违反物权法相关的规定的。除此之外，根据《物权法》第七十条的规定可知，业主A放置垃圾的区域属于公共区域，其应该受业主B和业主A及相关业主的共同管理。此外，根据《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由此可见，业主A随意乱扔垃圾的恶习是违法物权法规定的违法行为，在逼不得已的情况下业主B也可以据此到法院进行申述，从而责令业主A改正错误。

3.利用物权法规定，更换物业管理企业

物业管理企业的服务质量的高低直接关系着业主的生活水平，因此切实提升小区物业管理服务水平是值得我们关注的问题。物业管理企业作为受业主委托进行物业管理的机构，其应该端正服务态度并切实做好服务工作。对于部分服务态度恶劣质量较差的物业管理企业，业主可以根据《物权法》第八十一条第二款的规定（对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换），并通过业主大会决定更换物业管理服务企业。

4.利用物权法解决车位乱收费问题

随着我国私家车数量的急剧提升，诸多小区都存在的地下停车位及车库供不应求的现状。为了切实解决这样的问题，部分物业管理通过对小区地面道路的规划整治，建设了起了部分停车位，并向停车的业主收取一定的费用。对于该物业管理行为的合法性，很多业主存在質疑，他们认为地面道路属于公共区域，即便是需要收取费用也应该属于小区所有业主，而物业管理将收取的费用中饱私囊则是违法行为。诚然，根据《物权法》七十四条规定（占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有），物业管理的确没有收取费用的权利，对此问题相关业主也可以利用物权法进行小区自治。

四、结束语

综上所述，物权法的出台及实施为业主小区自治提供新的思路及法律保障。我们应该在认清小区管理主要纠纷的前提下，积极利用物权法推动小区业主自治的发展。