房产抵押贷款的法律风险问题分析

李煜

[摘要]房产抵押贷款是目前常见的贷款形式，也是银行信贷业务的重要板块，在政策、信用风险、信息不对称、经济形势等因素的影响下，银行的房产抵押贷款中，存在各种各样的法律风险，影响了银行的合法权益。本文针对房产抵押贷款的法律风险进行分析，并探讨相关的防范措施。

[关键词]房产抵押贷款 法律风险 防范

房产抵押贷款是银行信贷业务的一个重要组成部分，但受国际金融环境、国内经济形势和法律法规、行业政策、信用风险以及信息不对称等因素的影响，房产抵押贷款存在较多风险。其中，有的风险是临时性的，对银行影响较小；而有些风险是系统性的，对银行会造成全局性的影响。因此需要正确认识房产抵押的法律风险并积极进行防范。

一、房产抵押贷款的法律风险

（一）《担保法》的影响

银行在办理业务过程中将不得设定抵押权的房产作抵押以实现债权会造成法律风险。抵押人若抵押的是己出租的房产，承租人在合同规定的期限内仍继续享有租住的权力，这使得如果抵押人故意在抵押前隐瞒银行对房屋进行出租，可能会导致房产拍卖、变卖等受到影响，从而导致银行需要承担风险。

（二）新《破产法》的影响

由于新《破产法》规定债务人的财产需要随时清偿破产费用和公益债务，导致银行债权回收受到影响。这些规定使得抵押人即使将房产先抵押给了银行，企业破产后，抵押给银行的财产仍会被破产清算管理人变现以优先清偿其他债务。

新《破产法》规定，企业在破产以后，被清算的财产需优先清偿破产过程中产生的费用、企业运营是产生的公益债务、拖欠的职工工资及社会医疗保险等，银行的债权不在优先清偿界定的范围，使得银行债权可能受损。

受撤销权制度建立的影响，加大了银行进行房产抵押贷款的风险。新《破产法》规定，原来不存在财产担保的债务，若新增财产担保，企业破产清算时，破产申请前一年之内产生的债务能够请求法院进行撤销；同时，企业在进行破产申请后偿还的债务，这些债务的偿还无效。对银行而言，这导致及时有时债务人及时偿还了债务，债权仍有可能被法院撤销。

（三）《合同法》的影响

依据《合同法》的规定，人名法院在受理房地产纠纷案件时，建筑工程的承包人具有优先受偿权。抵押人在将房产抵押给银行前为还清所欠工程款项时，承包人具有申请将房产拍卖变现以及协议将工程折价获取未收款项的权力，这使得银行权益可能受损。

（四）《婚姻法》的影响

当银行仅进行了抵押房产的权属审查，而未对房产是否属于夫妻共同财产进行核实，签署合同时未获得夫妻双方的共同签署，则属于未签署合同的夫妻一方的权益归其所有，银行无权处置，这使得银行在无法完全实现债券。

（五）《物权法》的影响

不动产产权归属以不动产登记簿为准，若抵押人将房产抵押给银行而登记簿上的权属人并非抵押人，除非证明登记簿上记录错误外，法院判定时以登记簿为准，因而银行不能获得该房产的抵押债权。另外，抵押人若对抵押的房产进行了异议登记，在登记十五日内，房屋权属人有权申请更正登记，若签署抵押合同时仍在可以进行更正登记的日期之内，抵押人可能恶意进行登记更正，这时银行存在潜在的产权受损的风险。如果银行与抵押人签订了房产抵押合同但未到产权部门进行登记，如果抵押人事先将房产进行过抵押，该房产的抵押权归第一位债权人所有，银行债权将全部无法收回。

二、房产抵押贷款的法律风险防范措施

（一）《担保法》的影响的防范措施

首先，银行要熟悉《担保法》的相关规定，以便能够对哪些房产可以作为抵押物进行贷款、哪些房产不能作为抵押物进行明确的界定。同时，银行在签署抵押协议前要详细了解抵押房产的性质，做好贷前调查和贷后检查，避免贷后陷入权益纠纷中，导致债权受损。对于已出租的房产抵押，银行要明确知晓租赁合同的期限以及是否存在不利于银行的相关条款，认定租赁的真实性从而保障自己的权益。

（二）《破产法》的影响的防范措施

银行需要关注贷款人的财务状况，贷款人若存在不能按时还款的风险时，银行需及时要求贷款人追加担保。若贷款人在贷款未偿还前破产，银行要及时向管理人申请债权清偿。

（三）《合同法》的影响的防范措施

贷款前银行需确认房产是否拖欠承包人款项，在进行在建工程抵押时要去除抵押人的欠款部分。承包人在申请优先受偿时，能够优先受偿的只有建设工程时未付的员工工资、购买材料的费用等已支出的费用，而由于发包人违约导致的损失不应由抵押的房产进行抵偿，银行能通过确定清偿范围减少损失。

（四）《婚姻法》的影响的防范措施

在进行房产抵押时，银行需审核房产的权属关系，确定房产是否属于夫妻共同财产以及合同是否需要夫妻双方共同签署，若一方单独签署，需确定其所占有的财产份额。

（五）《物权法》的影响的防范措施

首先，银行必须规定只有进行了抵押登记后才能放款。同时，银行要尽可能细致的进行贷前调查，准确核實房产的产权的权属关系与不动产登记簿登记的是否一致，拒绝对还在更正登记期限内的房产放款。在抵押人存在其他债务的情况时，银行要通过拍卖的方式实现债权。