关于国企参与住房租赁市场的桎梏及摆脱研究

黄孟基

中图分类号：F272 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2017）11-000-01

摘 要 为解决大中城市新市民的居住问题，日前住建部、国家发改委、公安部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求人口净流入的大中城市，支持相关国有企业参与住房租赁市场。发挥国有企业在稳定租金和租期、盘活存量房屋和增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。本文围绕国企参与住房租赁市场展开讨论，分析发展过程中的桎梏及影响因素，为了摆脱这一情况，提出合理化的意见和建议。

关键词 国企 住房租赁市场 桎梏

一、国企参与住房租赁市场的桎梏

随着房价的持续走高，城市人口净流入的不断增长，租赁市场的规范化、规模化成为重要的发展趋势，以满足更多人口的住房需求。租赁市场的规范化、规模化发展离不开国家相关政策的支持，鼓励和支持国企参与住房租赁市场。房子是用来住的，不是用来炒的。国企需要在住房租赁市场中发挥其引领和带动作用，丰富和完善住房租赁市场的主体结构，促进住房租賃市场的平稳发展，维护房地产市场的平衡与稳定。国企参与住房租赁市场的过程中，有着许多良好的发展机遇，同时也面临着挑战，一些问题的出现，对于住房租赁市场的健康、稳定发展产生极大的制约。

（一）国企的市场化运营能力不足

国企参与住房租赁市场的过程中，其自身市场化运营能力不足是需要迫切解决的问题。国企对于住房租赁市场的特点和运行规律缺乏统一的了解，未能良好的适应市场化竞争的要求，导致市场运营策略达不到理想的效果。另外，国企参与到住房租赁市场当中，得到了国家相关政策的支持，有着明确的政策目标，并需要解决多方面的诉求。因此，国企所面临的压力巨大，市场运营策略的制定往往会受限于此。如果企业缺乏良好的市场化运营能力，恐难以完成和实现既定的政策目标。

（二）市场定位存疑

国企参与住房租赁市场后，其对于民营企业经营环境的影响是不得不考虑的问题。相比于民营企业，国企在住房租赁市场的优势较为明显，尤其是得到了国家相关政策的支持，而民营企业在住房租赁市场中的部分业务可能受到冲击。目前，国企在住房租赁市场中的定位存疑。部分参与住房租赁市场的国企，偏离了市场定位，更多的追求经济效益，而忽视了所背负的政策使命，会挤压民企开展业务，民营企业的劣势明显，市场竞争显然并不公平。住房租赁市场的稳定发展，需要国企和民营企业的共同努力，而不是于依赖其中一方。另外，在新的经济形势和市场环境当中，国企改革正在深入进行。对于改革后的国企而言，住房租赁仍是新的业务领域，但是其中的一些遗留问题，掣肘住房租赁市场的发展。

二、关于摆脱国企参与住房租赁市场的桎梏的新思考

（一）制定科学的市场运营战略

在住房租赁市场当中，需要考虑到租户在租赁住房方面的特点和取向。由于大多数租户更加偏重于短期利益，这在一定程度上增加了购房投资回收的难度，短时间内难以盈利，需要在长租业务方面做出努力，这对于国企的市场化运营能力提出了更高的的标准和要求。制定科学的市场运营战略，建立长效调节机制，并在政府相关部门监管下，进一步规范住房租赁市场，强调住房的居住属性，符合其自身运行规律。高利润固然重要，但是在国企参与住房租赁市场的短时间内仍难以实现，国企在住房租赁市场中运营战略不能局限于此，而是以更为长远的眼光看待问题。短期内强调住房租赁市场的规范化和规模化发展，在此基础上，才能追求更高的经济效益。

（二）定位清晰，目标明确

国家鼓励国企参与住房租赁市场的目的是为了引领和带动住房租赁市场规范发展，完成政策传导，同时便于国家相关部门的监管和调控。因此，国企参与其中，是为了帮助住房租赁市场确立规范、稳定的运营机制，应做到定位清晰，目标明确，实现对整个房地产市场的有效调控，不能完全着眼于经济利益。与此同时，国家相关部门需要加强对国企参与住房租赁市场的的监管，建立公平的竞争机制，充分发挥国企和民营企业各自的优势，共同促进维护住房租赁市场秩序，推动其稳定发展。同时引入民企参与混改，加强国企与民营企业之间的合作，对于国企参与住房租赁市场有着良好的帮助。住房租赁市场是国企新的发展环境，其参与的过程类似于一种试验，其结果还有待于在实践中进行验证。

三、结语

在国家大力支持发展住房租赁市场的形势下，国企的参与有着十分重要的意义。基于政策目标，带动和引领住房租赁市场的健康，稳定的发展，同时拓展企业的自身经营业务。该过程中，往往会受企业自身市场化运营能力不足、市场定位不明确以及企业改革遗留问题的影响。为了摆脱相关因素的桎梏，需要采取针对性的解决对策，制定完善的市场运营策略，明确其市场定位和发展目标，并与民营企业一道，为住房租赁市场的稳定、可持续发展做出努力。

参考文献：

[1] 曾国安，从昊，雷泽珩，王盈.促进中国住房租赁市场发展的政策建议[J].中国房地产，2017（15）：3-14.

[2] 王丽艳，王澍蔚，王振坡.在全面深化改革背景下发展住房租赁市场[J].中国房地产，2014（04）：21-30.