新型城镇化进程中推进房地产转型的着力点

郭丹丹

随着新型城镇化的持续推进，人口不断从农村向城镇转移，住房需求激增。房地产业经过多年发展，供给量大大增加，相关统计表明，目前我国城镇居民家庭户均住房已超过一套。房地产市场进入发展拐点，城镇房地产投资和需求达到峰值，面临转型。

以主导产业培育促进房地产转型

全球产业升级、产品更新换代速度的加快，科技创新资源的高度集聚，为区域经济和现代城市的发展带来了新的机遇。在传统地产空间越来越小的情况下，选择产业先行，坚持房地产转型与主导产业培育相结合，是市场发展的必然，是城市扩张的必需。

主导产业培育是城市发展的重要任务。推进房地产转型，一要在产业发展规划的基础上进行开发建设。以产业发展规划为依据，结合土地供应总量、性质、位置和时间，适时调整房地产开发总量、产品结构、发展布局和建设时序，增加与主导产业相关的房地产供给，配套完善基础设施和服务体系。促进房地产开发商更加专业化发展，向主导产业需求方向倾斜，提供更有针对性的产品，充分发挥房地产对产业的载体功能。二要促进房地产开发与产业的深度融合。加快实施“园区运营+配套”的产业新城模式，使房地产、产业、城市发展要素有机结合并相互促进，突出房地产承载城镇化建设的职能，推动政企共建产业生态系统，营造全产业链生态环境，使房地产更好地服务于实体经济，增强房地产的发展活力和抵御风险的能力。

以化解供需矛盾促进房地产转型

化解供需矛盾，要从加快房地产供给侧结构性改革入手，着力提供有效供给。首先就是要以需求为导向提高供给质量和效益。当前的房地产市场，需求早已不同于以往，若产品没有改变，质量和服务跟不上，就会面临更多问题。房企要转变过去的粗放增长模式，在规划设计、工艺标准、建筑技术等方面下大力气研究创新，并与住宅小区同步规划、同步建设、同步使用配套商业和公共服务设施，提升管理和服务水平；逐步推进住宅产业现代化和住宅全装修，通过工业化建造方式和产业链组织方式，积极发展省地节能环保型住宅，实现建筑设计的标准化、部品构件生产的工厂化、现场施工的装配化和土建装修的一体化；强化企业的社会责任感，在房地产建造和使用过程中，推广低碳技术和绿色新型建材，促进太阳能等清洁能源、可再生能源应用和资源的循环利用，减少能源资源浪费。

其次要切实调整房地产供给结构。结合实际，做好房地产建设规划，使物业类型结构合理，形成高档商品房、中低价普通商品房、保障性住房、租赁住房等比例协调的住宅供应体系，并满足群众对房地产升级换代的需求。依托互联网和智能技术整合产业链，提供更多优惠政策，推动房地产与养老、医疗、文化、休闲娱乐等产业融合，加快产业地产发展，大力盘活闲置资源，优化供给结构。

以实现区域平衡促进房地产转型

一要著力调整土地供应。始终坚持土地供应的方向为补短板，重心为调控区域经济平衡、倒逼土地利用方式转型、引导土地利用结构优化、促进土地用途混合布局等方面。在此基础上，全面分析市场需求状况，制定科学合理的供给总量标准和房地产开发计划，提高土地利用率，保证房地产供需相对平衡，并符合国家有关金融和土地方面的调控政策，使房地产市场稳定持续发展。

二要着力打通商品房和保障房通道。重点围绕去库存的任务，在房地产去化周期较长、压力较大的地区，统筹增量、挖掘存量。采取政府购买、集体议价、公开竞价收储商品房及搭建商品房选购服务平台等方式，实现棚户区改造货币化安置，消化市场存量房源。收购或配建的公共租赁住房可作为各类受灾群众、移民搬迁以及棚户区改造、重点项目房屋被征收对象的临时安置过渡用房。

三要着力发展租赁市场。在人口流入量大、住房需求大的城市，鼓励企业投资经营租赁住房和以租待售，支持个人出租住房，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为学校用房等。鼓励机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口，鼓励商业综合体采取租金减免方式引入新型业态。支持公租房保障对象到市场租房，对符合条件的家庭给予租赁补贴，打通公租房与租赁市场通道。

（作者单位：河南省人民政府发展研究中心）