新时代 新思维 新发展

王韶

习近平总书记在十九大报告中指出，中国特色社会主义进入了新时代。我国社会主要矛盾已經转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。中国特色社会主义进入新时代，房地产业将面临一系列升级、调整，我们必须做好充分准备。通过对十九大的学习理解和分析研究，从中可以研判新时代中国房地产市场走势，获取新商机、新发展。

一、社会主要矛盾转变，需重新审视行业矛盾关系

步入新时代，中国住房市场的主要矛盾也已发生转变。首先，从总体供给不足转为结构性失衡。住房短缺时代已成为过去，一线和部分热点二线城市仍存在总量供给不足，但多数城市的市场供应已超出城市经济社会发展需要。其次，从满足居住需求转为满足高品质生活需要。住房不仅是一种空间的需求，更是一种高层次精神生活的需求。人民生活水平的提高使住房消费全面升级产生新需求，对“对高品质的好宅”需求明显增加，改善成为新的刚性需求。再次，从重购轻租转向租购并举。土地资源的稀缺性决定了住房供给的有限性，城市发展对社会资源的聚合效应则决定了房价长期趋于上行的走势，购房门槛不断提高，租房需求群体日益增多。客观条件的限制，加之各级政府对住房租赁市场的扶持和规范，租住也将成为更体面、被认可的生活方式。

十九大报告指出，我们要在继续推动发展的基础上，着力解决好发展不平衡不充分问题，大力提升发展质量和效益，更好满足人民在经济、政治、文化、社会、生态等方面日益增长的需要，更好推动人的全面发展、社会全面进步。

伴随人们物质生活的日益丰富和对美好生活追求日益强烈，人们稀罕的是具有高品质居住环境和能提供高品味生活模式的住房。房地产开发商必须要由住房生产者，向高品质、高品味新生活创造者、引领者转变。要关注新消费群体变化，注重对某类资源的重新整合组织，从人文关怀的角度考虑新产品定位和设计，提供更好的人居环境；充分结合地方人脉、地脉和史脉，赋予更多文化元素，传统与现代、民族和西方文化相揉合，结合丰富多彩的社区文化活动，不断提升住区的文化底蕴，增加住区附加值；基于原有房子基础上向住户提供一种全新生活方式，把产品和服务做到极致，满足新客户群休闲、度假、居住、学习、交际、创业和投资新需求。

二、住房制度重新确定，房地产传统市场格局被打破

十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

“多主体供给”是指供给主体的多样性，既要发挥房企的积极性，发挥市场配置资源的决定性作用，又要发挥政府在保障性住房的兜底作用，以弥补市场调节的失灵。此外“供给主体”还包括企事业单位、村集体及个人。“多渠道保障”是指住房类型的多样性，既有市场供给的具有完全产权的商品类住房，也有政府主导的多层次的公共住房体系，还有企业和个人提供的社会租赁住房；多主体多渠道通过土地、金融、税收等政策支持给予保障。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使住房租赁与住房销售并重成为住房市场支柱，让市场形成稳定健康的长效机制，既是妥善解决过去住房体系失衡、住房制度缺陷的现实要求，也是满足人民美好生活需要的民生工程，更是提高城市化质量的战略布局。

过去20年，商品房市场成交活跃，但住房租赁市场成了住房市场中的短板。 “租购并举”是一种机制设计，是对过去“重购轻租”发展模式的转变。在供给侧结构性改革中“补短板”的要求下，未来住房租赁市场有着更为广阔的空间。

三、调控目标决心不变，短期干预和长效机制探索并行

十九大报告关于“住房制度”的表述，出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”部分，住房的民生属性显而易见。限购、限贷等行政干预措施有效地抑制了投资和投机需求，而租购并举、共有产权等房地产长效机制的逐渐落地则在一定程度上改变消费者对市场未来的预期。

第一，短期内调控政策不会放松，甚至趋于强化。在民生优先的基本国策下，党和国家绝不允许、不支持、不放纵、不支撑房地产市场再次大起大落、房价无序上涨，民生地产的主流趋势不会逆转。

第二，长效机制必将加快推出。其中，从租购并举到租购同权，租赁成为长效机制的重要组成部分，发展搞品质的租赁住房将成为房地产供给侧结构性改革的重要举措。长效机制是一项系统工程，不可能一蹴而就，将立足当前，面向长远，向“重改革，轻调控”转变。

四、经济增长动力转变，要求行业加快转型升级

十九大报告指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。十九大后，经济增长质量更注重劳动生产率、科技创新等，以粗放型投入为支撑的经济增长方式发生改变。过去30多年，“三高一低”的粗放型模式已严重制约着国民经济高质量持续健康发展。据测算，与房地产建筑相关的碳排放量占中国总碳排放量40%，超过97%的国家，而中国房地产建筑相关的碳排放占全球总碳排放量8%。作为中国经济最强发动机的房地产将与宏观经济形势趋同，面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻形势，注重生态文明建设是各行各业的共同责任，尤其房地产业更是责无旁贷。未来房企盈利模式不是靠商品房开发而带来的土地溢价，而取决于运营服务。

莎士比亚说过：一切过往，皆为序章！进入新时代，将有更多新模式、新课题、新市场需要研究、探索和总结。虽然房地产高速发展期已结束，但并非步入衰退期，只是规模、房价和利润超常规增长逐渐回归理性。在全面建成小康社会、实现现代化建设过程中，只要顺势而为，房地产业仍将发挥着重要作用。

1.打造高品质的改善型住房

居民的高层次精神生活需求，不仅需要更大面积的房子，也需要更宜居、更健康的房子；不仅要求物业管理提供保安、保洁和维养等基本服务，还包括社区生活消费服务、中介服务、资产管理服务等一系列与居住和家庭相关的服务需求，以及人文关怀，全面提升人民的“居住品质”将成为新时代房企的新使命。

2.大力发展社会租赁住房

据东方证券预测，目前我国租赁人口约为1.9亿人，租赁市场规模超万亿元；至2030年租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模达4.2万亿元。而随着移动互联网的普及，创新创业的时代要求，庞大存量房屋和流动人口；年轻人旺盛的租赁需求和升级；多样化、个性化休闲旅游消费意识的改变。此外，相关住房租赁企业品牌知誉度低、规模小且零散、体验感弱，通过改进、规范管理将为未来行业整合创造一个巨大的空间。面对住房租赁的巨大市场，开发商和金融机构纷纷加紧布局。

3.建设特色小镇，发展产业地产，推动产业和地产融合

国家发展从对宏观经济总量的关注转向对微观民生的关怀，各级政府更强调产业带动，更注重城市持续发展。单一的销售住宅开发模式将被摒弃，轻资产化、复合型、多业态互联的模式成为房地产业的主要方向。

作者系广东省房地产行业协会会长