已建成改善型养老社区规划指标对比研究

熊涛，汤朝晖/XIONG Tao, TANG Zhaohui

1 研究缘起

据有关方面调查，到21世纪末，中国的老年人口将一直维持在3亿～ 4亿的规模。在我国人口快速老龄化的背景下，改善型养老社区在京沪等一线城市周边如雨后春笋般崛起。这些项目的开发主体、开发模式不尽相同，提供的服务也各具特色。但在目前政策不明朗的大背景下，有许多项目定位不清晰，建成后还未投入使用即需要改建或使用后有大量空间闲置。国外的部分项目在改善型养老社区的建设上也取得了一些经验，但因为国情的巨大差异，我们不能直接照搬他国经验。本文将对京沪周边的案例展开实证研究，梳理它们潜藏的经验和问题，同时在和国外案例的比较研究中做出判断，并针对这种地产开发行为中萌芽的设计需求提出设计导引的建议。

2 概念的厘清及国内外关于改善型养老社区定义的不同

广义的理解，“养老社区”是指成规模的养老项目，“社区”可能是新建也可能是改扩建的。“改善型”指的是定位高于政府提供基本保障的养老院、敬老院，在此基础上提供的具有一定品质服务的产业。“改善”的内涵可能很广泛，但必须是针对有一定经济基础后相应有更高需求的长者设计的项目。

美国建筑师协会曾提出了“知识型长者社区”（Aging knowledge community）的概念，用于特指受过良好教育的“知识型长者”。本文的“改善型”则更多借鉴的是房地产业的定义，“改善型”相对于“ 刚需”而言，指的是在满足基本需求的前提下能够提供更好服务品质的养老社区。

3 我国案例调研范围及选取原则

从案例分布范围的角度看，国内的改善型养老社区一般出现在经济发达、年轻人聚集的一二线城市周边，其中在一线城市周边尤为明显。在北、上、广、深四大一线城市中，可能是因为南方老人对离家养老的观念接受度不高的原因，广深周边的建成案例明显少于京沪。

从案例的收费方式的角度看，养老项目的收费方式多种多样。收费方式有会员卡制、年费制、月费制、押金制、绑定保险、销售产权等多种模式，为了便于分类筛选出“改善型”项目，笔者取平均值将其换算为月均消费。并选取单个床位月均消费高于5000元的案例进行调查访谈与空间分析，合计36个案例。

4 我国改善型养老社区的规划指标的对比

笔者通过对上述选取出的案例进行实地走访和运营商访谈，着重关注了多项规划指标：其中区位方面的指标有与市中心的距离；规模方面有用地面积、建筑规模、容积率、公建规模、公建比例；运营方面有开发模式、开业时间、单床位平均月费用、房间数；景观资源方面有山体、水体、住宅部分体量及层数；功能配比方面有功能分区、配套公建、医院、老年大学、商业；开发策略方面有配建住宅联合开发、分期开发、项目特色；经济性方面有入住率。通过这些指标的对比，能够对改善型养老社区的区位、规模、运营、景观资源、功能配比、开发策略、经济效益有较为全面的了解，对于实现“改善”的设计策略的优劣有个大致的判断。

距离市中心的距离以公里（km）为单位，选取市政府所在地为市中心，主要用于区分项目的区位类型：市区型、郊区型、远郊型。用地面积、建筑规模、容积率、公建规模、公建比例均选取整个项目的指标进行统计，对于部分销售部分自持的项目也是如此，因为这样更能客观反映出项目的实际规模。开发模式反映的是住宅部分是租赁还是销售；住宅部分体量及层数主要是用于区分多层、小高层、高层；功能分区用于区分用地规划分区、垂直分区、水平分区、垂直水平结合。配套公建、医院、老年大学、商业这些指标主要考察的是项目的功能类型及其建设的规模和级别；项目特色主要用关键词概括项目给人留下的最为深刻的印象；入住率则可以直接反映项目的经济效益。

以选取的案例为纵轴、上述规划指标为横轴制表，得到表1：

5 我国改善型养老社区的规划指标对比分析

5.1 改善型养老社区规模与区位的关系

与市中心的距离（km）：选取的案例距离市中心距离1～61km不等：在36个案例中，0～10km的有8个，10～20km的有5个，20～30km的有9个，30～40km的有8个，40～50km的有3个，50～60km的有2个，60～70km的有1个。

用地面积（万m2）：1万m2以下的有5个，1万～10万m2的有13个，10万～100万m2的有14个，100万m2以上的有4个。

容积率：0～1的有12个，1～2的有14个，2以上的有10个。

可以看出，改善型养老社区从市中心到郊区都有分布，案例分布的密度从市中心向郊区方向递减。从用地面积上看，多在10万m2上下，和一个普通住宅小区的规模近似。从容积率上看，0～1、1～2、2以上分布较为平均，但一般都在3以下。进一步对比规模与区位的关系，可以发现规模往往随着与市中心距离的增大而增大，功能配套也趋于复杂，而容积率则呈现相反的趋势。

从调研案例的实际情况看，养老社区的容积率一般会低于同地段普通住区的容积率，不会大于3，相对比而言，养老社区容积率低者为好。从改善型养老社区的开发模式看，市中心往往以社区嵌入式机构的形式存在，建筑往往是单体楼，而且有部分为学校、酒店改扩建而成；郊区则以改善型住区的形式存在，规模和一个普通住区相当，和主城相距不远，有一定的配套和景观资源；远郊则往往是超级大盘，自带配套，有突出的景观资源或廉价的土地，社区本身像是一个微型城市。

5.2 公建比例与规模、入住率的关系

公建比例（%）：10%以下的社区有10个，10%～20%的有9个，20%～30%的有12个，30%以上的有5个。

入 住 率（%）：30%以 下 的 社 区 有7个，30%～60%的有6个，60%～90%的有7个，90%以上的有11个。

医院：三级医院有3个，二级医院有6个，社区医院有9个，医务室有11个，未开业7个。

老年大学：成规模的老年大学有2个，兴趣班的有14个，仅设置活动室的有6个，无相关设施的有14个。

商业：商业街的有4个，小卖部的有8个，无商业设施的有24个。

表1 我国部分改善型养老社区规划指标对比

可以看出，公建比例的中位数在20%左右；入住率从0～100%均有分布，且较为平均；医院则各个等级均有，但是三甲医院相对较少，能使用医保的医院也并不多；成规模的老年大学很少，大多数以兴趣班或者活动室的形式存在，还有很多项目无相关设施。商业设施方面，约2/3的项目社区内无商业设施，大多数社区内的商业为小卖部。

从公建比例和建筑规模的关系角度看，规模较小的一般为单体楼，往往是首层（部分是首二层）为公共活动区域。规模越大的项目，则是多栋住宅配套一组公建，一般公建比例会更低，但也有例外。有些项目为追求居住品质，会有较高的公建比例，这类项目一般入住率较高，具有自己的特色。从总图布局上看，公建往往布置在社区的前区，靠近入口，相对集中。

从公建的功能类型和等级的角度看，长者的医疗需求多数通过在社区内设置简单的社区医院或者医务室解决，不能对接医保的医院目前相关运营情况一般不好。长者的学习娱乐需求多数通过社区内的兴趣班或活动室解决，成规模的老年大学只有在少数具有特色的大型项目中才存在，例如绿城乌镇雅园。长者的购物需求则通过在社区内设置小卖部满足，但多数社区内都不设置商业设施，或许和国内老人节俭的消费习惯有关。

5.3 开发模式与项目特色

开发模式：出租的有31个，出售的有7个。

水体 住宅部分体量 功能分区 配套公建 医院 老年大学 商业 配建住宅 分期开发 项目特色 入住率及层数 联合开发无 多层 垂直水平结合 单体楼 社区医院 兴趣班 无 有 不分期 依山而建 100%无 多层 垂直分区 单体楼 医务室 兴趣班 无 有 不分期 退台式建筑 50%无 多层 垂直分区 单体楼 医务室 兴趣班 无 有 不分期 知识化年轻化的护工/高档 100%有 多层 用地规划分区 酒店、会议中心、 停业 无 商业中心 有 分期 高尔夫/别墅区 50%商业中心有 多层 用地规划分区 多功能厅、康复医院、 二级医保 无 小卖部 无 不分期 政府/中低档/刚需/幼儿园 60%幼儿园有 小高层、高层 用地规划分区 三甲医院、教堂、会所 三甲医院医保 兴趣班 小卖部 有 分期 三甲医院医保/成熟配套 50%无 多层 用地规划分区 会所 社区医院医保 无 无 无 不分期 政府/中档/刚需 100%有 小高层 用地规划分区 别墅型客房、酒店、会议中心、 医务室 无 小卖部 无 分期 会展/温泉/人气不足 90%温泉中心、养生馆无 多层 垂直水平结合 社区医院 医务室 兴趣班 小卖部 无 不分期 开放式公共空间 100%有 多层 垂直水平结合 培训中心、酒店 二级未开业 活动室 无 有 不分期 公办/设计完善 30%有 多层 用地规划分区 会所、餐厅、酒店 医务室 无 无 无 不分期 古典园林/公建用地大 100%有 多层 用地规划分区 商业中心、社区医院、 社区医院 活动室 停业 有 分期 功能配套完善 100%会所、办公无 小高层 垂直水平结合 社区医院、会所 社区医院 兴趣班 小卖部 无 分期 险资/高档 100%无 小高层 用地规划分区 酒店、农业体验区 二级医保 无 小卖部 有 分期 嘈杂/农业体验 15%无 多层 用地规划分区 酒店、社区医院 社区医院 无 商业街 有 分期 房地产/护理院 15%无 多层 用地规划分区 康复医院 康复医院 无 无 无 不分期 护理院/公共空间舒适 90%有 多层 垂直水平结合 酒店、社区医院、食堂、会所 二级医保 兴趣班 小卖部 无 不分期 商业定位合适/景区 100%无 小高层 垂直分区 会所、医务室 社区医院 兴趣班 无 写字楼 不分期 办公/高档 70%有 多层 用地规划分区 高端养老会所、精品度假酒店、 未开业 无 无 无 不分期 滨水/分散式 未开业艺术中心有 多层 用地规划分区 颐乐学院、康复医院 三甲康复医保 老年大学 商业街 有 分期 学院式养老/康复医院 100%无 多层 用地规划分区 康复医院、研究中心 三甲医保 无 无 有 分期 康复医院 未开业无 小高层 垂直分区 商业街、社区医院 社区医院 活动室 商业街 无 不分期 商业环线 30%无 多层 用地规划分区 社区医院、会所 二级医保 活动室 无 使用权住宅 不分期 依山/出售使用权 80%无 多层 垂直水平结合 会所 二级医保 兴趣班 无 有 不分期 40年使用权/旅游用地/ 70%酒店式大堂/建筑设计无 多层、别墅 用地规划分区 书院、温泉会所、 未开业 无 无 有 分期 分期建设/书院/温泉会所 20%养老护理中心、医院无 小高层 垂直分区 无 医务室 兴趣班 无 有 不分期 日式装修 100%有 多层、小高层 用地规划分区 商业中心、会所 无 无 小卖部 有 分期 出售/郊区/东北 15%无 多层 垂直分区 社区医院 医务室 活动室 无 无 不分期 高档/细部 50%无 小高层 用地规划分区 医疗机构、阳光学院、 社区医院 老年大学 商业街 有 分期 老年大学/社区医院 70%多功能剧场、健身中心、养生餐厅无 多层、别墅 建筑水平分区 会所 医务室 兴趣班 无 无 分期 折尺形板楼/别墅 20%无 多层 用地规划分区 康复医院、健康会所、 未开业 无 无 无 分期 分区管理 未开业专业护理区及失智照料区无 多层 用地规划分区 酒店、医院 未开业 无 无 无 分期 活力/依山 20%无 小高层 用地规划分区 会所 社区医院 兴趣班 无 无 不分期 险资/高档/依山 20%无 多层 垂直分区 单体楼 医务室 兴趣班 无 无 不分期 社区嵌入/改造 20%无 多层 用地规划分区 展厅 医务室 活动室 无 无 分期 改造 70%无 多层 垂直水平结合 度假酒店、会议中心 医务室 兴趣班 无 酒店 不分期 旅居/地段/酒店 80%

开业时间：2014年前的有20个，2015至今的有16个。

单床位平均月费用（元）：5000元及以下的有14个，5000～10,000元的有11个，10,000元以上的有2个。

配建住宅联合开发：配建住宅联合开发的有20个，比例为56%。

分期开发：分期开发的有17个，比例为47%。

人均面积：多数在77～250m2之间，中位数大约在150m2左右。人均面积包含了整个项目的配套公建面积。

从开发模式上看，改善型养老社区一般以租为主，这说明有品质的养老项目卖点是服务业而不是地产产权，只有真正持有和运营才能实现“改善”的目标。从开业时间上看，改善型养老项目一般开业都不久，说明国内这个行业正在兴起。从收费上看，收费方式多种多样，例如会员制押金、购买保险等。如果按照普通理财利率换算成月平均消费 （不含餐费、护理费、水电费），中位数大约在5000元左右。月平均消费也受到项目所在城市收入水平及地段的直接影响，也和项目本身定位有直接关系。从开发模式的角度看，大多数新建项目都会配合销售型的物业联合开发，同时采用分期开发的策略。整体来看，改善型养老社区和五星级酒店的人均面积相当，甚至还略多，说明养老服务业需要大量的配套。

从项目特色看，项目特色则多种多样，几乎没有两个一样的案例，而且同一开发商在不同地区的项目也常常是模式、定位、运营完全不同，受到市场、地域环境等多种因素的影响。

表2 国外部分改善型养老社区规划指标对比

5.4 选址、场地资源与建筑空间组织方式

山体：有山体资源的有8个。

水体：有水体资源的有10个。

住宅部分体量及层数：多层为主的有27个，小高层为主的有8个，高层为主的有1个。

功能分区：用地规划分区的有21个，垂直分区的有7个，垂直水平结合的有7个，建筑水平分区1个。

可以看出，项目尽量选取有独特山水资源的场地，但是考虑到养老事业的国情及运营成本，半数的项目也并无独特的景观资源。住宅部分的建筑形式均以多层为主，小高层为辅，一般不会选择高层的形式。因为养老项目的容积率普遍不高，住宅部分和公共空间的组织方式多采用在用地范围内通过规划的方式分区，小部分用地紧张的单体建筑采用垂直分区或垂直水平结合的方式，在一个建筑内采用水平分区的方式很少。

综上所述，我国项目的规模和产品特色与项目的选址息息相关；公建的功能和比例需要根据项目的具体情况确定，一般规模越大的项目公建的比例可以越低；项目的开发应充分考虑市场，打造出有特色、符合市场需求的产品；充分利用景观资源，在低密度的设计条件下采用用地规划分区是大多数项目常用的策略。

6 国外改善型养老社区的规划指标的对比

国外养老产业较为发达的为欧洲、北美洲、大洋洲和部分亚洲国家，各国国情不尽相同。笔者通过网上调研、查找案例，对国外案例的分析见表2。

容积率 开发模式 开业时间 住宅单元数 人均面积 山体 水体 住宅部分体量 功能分区 商业 配建住宅联合开发 分期开发 项目特色及层数1 租售结合 1997 100 150 无 无 8层 水平分区 无 无 不分期 集合公寓3.76 租售结合 2006 104 302 无 有 17层 竖向分区 无 无 不分期 架空水体0.33 租 2006 114 53 无 无 2层 水平分区 无 有 不分期 若干体量连接0.5 租 2007 80 75 无 无 3层 水平分区 无 无 不分期 四周沙丘+建筑的封闭性1.11 租售结合 2012 46 217 无 无 2-6层 水平分区 无 无 不分期 可变的建筑层数和居住单元1.5 租售结合 2010 81 242 无 无 5层 竖向分区 无 无 不分期 金属+砂石立面0.8 租 2009 0 - 无 有 1层 水平分区 无 无 不分期 精神疾病+景观建筑一体化0.29 租 2010 40 115 有 无 2层 竖向分区 无 无 不分期 建筑与自然融合0.87 租 2010 82 118 无 无 2层 水平分区 无 无 不分期 失智老人0.02 租 2010 27 274 有 无 2层 水平分区 无 无 不分期 姑息治疗+加建+绿色建筑0.7 租 2010 80 - 无 无 2层 竖向分区 小卖部 无 分期 失能老人+预制装配建筑0.2 租 2011 0 - 无 无 1层 水平分区 无 无 不分期 临终关怀0.3 租 2009 8 - 无 无 1层 水平分区 无 无 不分期1.80 租 2011 115 135 有 无 5层 水平分区 小卖部 无 不分期 住宅单元+功能区0.7 租售结合 2010 0 - 无 无 3层 水平分区 无 无 不分期 社交走廊0.8 租 2000 110 136 无 无 3层 水平分区 无 无 不分期 社交走廊+中庭0.2 租 2010 0 - 有 无 3层 水平分区 无 无 不分期 临终关怀1 租 2011 0 - 无 无 1层 水平分区 小卖部 无 不分期 市中心+落地玻璃0.7 租 2009 0 - 无 无 4层 水平分区 无 无 不分期 扩建1.4 租售结合 2009 90 275 无 无 4层 水平分区 无 无 不分期 景观回廊+中庭1.03 租 2010 0 - 无 无 1层 水平分区 无 无 不分期 居民楼底层扩建1.3 租 - 0 - 无 无 3层 水平分区 无 无 不分期 多个庭院+落地玻璃0.6 租 2010 25 - 有 无 2层 水平分区 无 无 不分期 白色房子+住宅改建1.31 租 2007 60 167 有 无 5层 水平分区 无 无 不分期 落地玻璃后的公共空间1.57 租售结合 2004 300 无 无 5层 水平分区 无 无 不分期 多带混居0.84 租 2009 96 128 有 无 4层 水平分区 无 无 不分期 -0.50 租 2009 50 153 有 无 2层 竖向分区 咖啡厅 无 分期 酒吧+弯折立面0.15 租 2008 24 271 有 无 1层 水平分区 室外集市+咖啡厅 无 不分期 露天市场+多功能0.37 租 2005 40 100 无 无 4层 水平分区 咖啡厅 无 分期 扩建0.19 租 2003 75 64 无 无 4层 竖向分区 咖啡厅 无 分期 扩建0.2 租 2010 14 257 无 有 1层 水平分区 咖啡厅 无 不分期 农场式建筑0.42 租 2011 15 265 有 有 1层 水平分区 无 无 不分期 景观+天光0.3 租 2009 0 - 无 无 1层 水平分区 无 无 不分期 低能耗建筑1.2 租 2008 28 250 无 无 3层 水平分区 无 无 不分期 曲线建筑0.65 租 2004 23 509 无 无 2层 水平分区 无 无 不分期 度假村式老年公寓0.40 租 2007 60 325 无 无 2层 水平分区 无 无 不分期 失忆症看护0.31 租 2008 80 24 有 无 5层 水平分区 无 无 不分期 多露台租 2006 276 287 无 无 26层 竖向分区 水疗 无 不分期 酒店+酒吧+图书馆0.32 租 2001 48 208 有 有 2层 水平分区 水疗 无 不分期 依山傍海0.18 租 1998 0 - 有 无 4层 水平分区 无 无 不分期 标志性的造型+体育、户外、温泉、文化、住宿0.05 租 280 9 76 有 无 1层 水平分区 无 无 不分期 屋檐0.02 租 2005 12 98 有 无 1层 水平分区 无 无 分期 失智老人0.38 租 2011 161 42 有 无 3层 水平分区 无 无 不分期 别墅群0.55 租 2011 62 87 无 无 2层 竖向分区 无 无 不分期 高危护理

苏黎世联邦理工学院（ETH）在《后半生住宅的新策略》（New Approaches to Housing forthe Second Half of Life）一书中，提到了一些本地案例的相关指标，其中提到了项目的收费和住客性别比例等指标，以上述指标为横轴笔者按照本文需要整理见表3。

7 国外改善型养老社区的对比分析

7.1 改善型养老社区规模与区位的关系

与市中心的距离(km)：选取的案例与市中心距离从0.9km到46.5km不等：在44个案例 中，0～10km的 有23个，10～20km的 有11个，20～30km的 有8个，30～40km的 有 1个，40～50km的有1个。其中10～20km的多为亚洲美洲案例，欧洲案例多在10km以下或20～30km之间。

用地面积(万平米)：多数不超过10,000m2，中位数大约在5000m2左右。

容积率：多数低于1，中位数在0.5左右。

从与市中心的距离看，欧洲的城市规划和我国有很大的差异，城市规模较小，因此城市内的项目与市中心不超过10km。还有一些项目建设在乡镇，因此与城市距离在20～30km之间。而亚洲城市往往体量巨大，会有许多城市内的项目距离市中心在10～20km之间。从用地面积和容积率上看，国外项目普遍规模较小，容积率也很低。

7.2 商业业态

商业：设置小卖部的有3个，咖啡厅有4个，水疗2个。

从商业业态上看，国外的项目由于规模一般较小，设有商业设施的项目不如国内多。欧洲项目更倾向于设施咖啡厅，日本项目则水疗更普遍。

7.3 开发模式与项目特色

开发模式：44个案例中出租的有37个，租售结合的有7个。

单床位平均月费用：租金多在5000元人民币/月，售价多在200万左右。

配建住宅联合开发：44个案例中配建住宅联合开发的仅有1个。

分期开发：44个案例中分期开发的有5个，比例为11%。

人均面积：多数在53～265m2之间，中位数大约也在150m2左右。

从开发模式看国外案例出租的项目比国内更多，月费用和国内持平，但配合住宅联合开发的项目远少于我国，分期开发的项目也会少一些。整体来看，国内和国外的项目的人均面积差别不大，具体大小更多会受到场地条件、项目特色等多种因素的影响。但具体的入住费用和所在国家发展程度和养老制度有着明显的关系：人均GDP高的国家一般养老设施的品质越好，收费也越高，例如荷兰和英国。但部分高福利国家，例如北欧三国，月入住费用并没有人均GDP高。

7.4 选址、场地资源与建筑空间组织方式

山体：44个案例中有山体资源的有16个。

水体：44个案例中有水体资源的有5个。

住宅部分体量及层数：单层的有11个，2层的有11个，3层的有7个，4层及以上的有15个。

功能分区：竖向分区有8个，水平分区36个。

从自然景观的角度看，国外案例也非常重视利用场地的自然环境和山地景观，但人工设置水体的项目则明显少于我国。从建筑层数上看，国外的项目多数在3层以下，而我国项目多在3层以上。从功能分区上看，由于国外多为小规模单体建筑，多采用水平分区的方式，通过在平面上区分服务空间与被服务空间，少量竖向分区的则是将服务空间置于建筑首层。

8 对当下养老社区的建设与发展的启示：中国特色的改善型养老社区

8.1 项目规模和城市密度的差异

东亚作为世界上人口密度最高的地区，城市密度和城市规模也和西方有着天壤之别。表现在改善型养老社区的布局上，西方的选址多距离市中心很近，老人能够在一个熟悉的环境中生活，没有我国养老社区郊区化的尴尬；西方的大量项目布局在乡镇的中心，便于老人就地养老，而我国在欠发达地级市、绝大多数的县城，改善型养老项目往往难以存活。从深层次的角度看这和我国老人的观念和国情等多种原因有着紧密的关系，但从养老事业本身上看，均匀的项目布局和原居养老对方便老人、提高老人的晚年生活质量是很有益的。但西方小规模的机构建设形式虽然层数低、密度小，但不适合我国的国情。

8.2 文化基础的差异

东方文化和西方文化的差异会直接反映在建筑设计的方法和成果上。西方长者更注重独立性和隐私，东方文化更强调交流和共享。因此，美国的案例平面多为强调隐私的单元式布局，平面多为指状，组团明确，廊道曲折（图1），日本则多为集中设置公共服务空间，会有一个大的公共活动空间，房间布局则较为紧凑，廊道平直（图2）。商业业态也会受到文化的影响，例如北欧的机构内一定会有一个咖啡厅，长者的很多时间会在这里度过，交往行为也在这里发生；而日本则多为水疗。

8.3 山水资源的利用

中西方都重视对自然景观的利用，但是态度是不同的。“仁者乐山，智者乐水”，我国老人对中式园林偏爱有加。呈现在设计结果中就是我国的人造水景比西方项目要多。但是回归自然、贴近自然是中西方老人共同向往的，因此在欧洲的很多案例中，会在墙壁及地面装饰植物、森林的图案、纹理；也会专门在主要景观面设落地玻璃廊道作为交往空间。

8.4 建筑的地域性

建筑在不同地域会采用不同的建筑材料和技术，也会体现出气候适应性，养老建筑也不例外。例如在高纬度人口低密度的北欧，日光尤为珍贵，单层的建筑、良好的保温、充足的间距、与自然的良好结合是这里建筑的鲜明特点（图3）。日本大量使用木材，适应了多地震火山的国情，美国干旱地区的太阳城采用地方石材均体现了建筑的地域性（图4）。我国在养老建筑的设计上相对缺乏建筑的创作，很多是直接照搬钢筋混凝土住宅的做法，充分体现出建筑的地域性有助于加强环境和自然的联系，对老人的心智很有益处。

表3 《后半生住宅策略》案例指标

8.5 建筑的时代特征

建筑的技术和设计方法会反映出一个时代鲜明的特征，我国目前大量的住宅式养老社区虽然不成熟，也体现了我国未富先老的国情和之前政策不明朗带来的尴尬。国外养老机构重服务，配合住宅开发和出售物业的比例都远低于我国。随着政策的逐步完善，改善型养老社区会越来越注重服务，同时按照我国长者的实际需求进行建造，会体现出深刻的中国特色（图5）。

我国养老起步相对较晚，与国外的改善型养老社区对比，有许多经验可以借鉴。但从规划指标的角度看，我国项目规模普遍较大，和国外不在一个层级上，需要借鉴的是国外的设计方法和运营模式：养老产业在未富先老的具体国情下，改善型养老需求从商业项目运作上看，应该学习美国；从长期照护保险的实施上看，应学习德国；从智能化的医疗器械及辅具用品上看，应学习日本；从中华民族的照护体系和文化上看，应学习台湾；从护理专业人才的培养上看，应学习澳洲。但是中国有自己独特的国情：从人口分布上看，人口密度高、人口总量大；从消费能力上看，和发达国家相比，未富先老的趋势很明显；从文化上看，属于东亚文化圈，有较强的家庭家族观念。在亚洲范围内看，中国和日本、新加坡也有较大差异，因此符合国情和市场的改善型养老社区在中国呈现出的形式应该是具有鲜明中国特色的，这种特色应该从项目策划到设计施工贯穿始终。国内现在已经有一些标杆案例符合国情，入住率高，但在其他国家不可复制。

同时，我国人口众多，改善型养老社区定位各不相同，实现“改善”的方式也各具特色；与欧美相比，我国社区规模也普遍更大；在东方文化的影响下，我国的社区需要有较多的公共活动交往空间。每个具体的项目都需要根据自身用地条件、经济条件和管理团队的不同精准定位，打造出自己的特色。□

1 美国某养老机构平面（图片来源： American Institute of Architects. Design for Aging Review：AIA design for aging knowledge community [M]. Images Publishing Group, 2012.）

2 日本某养老机构平面（图片来源：周燕珉工作室）

3 丹麦哥本哈根Livsrum–癌症咨询服务中心（图片来源：https://www.archdaily.com/464296/livsrum-cancercounseling-center-effekt/52cba202e8e44e3a3c000075-livsrum-cancer-counseling-center-effekt-photo）

4 美国太阳城（图片来源：http://hnlaoling.minzheng.hainan.gov.cn/NewsDetail.aspx?Id=2042）

5 杭州万科随园嘉树（摄影：熊涛）