酒店无形资产评估初探

丁末菡

摘 要：随着社会经济的不断发展，无形资产作为一种无实物形态资产被人们越来越重视，酒店行业的无形资产能够为特定主体带来丰厚的利润。基于此，本文以某酒店的无形资产评估为例，从酒店无形资产评估的客体和目的入手，分别从加价法和超额收益现值法进行详细阐述关于酒店无形资产的评估方法，最后举出实际案例进行具体分析，从而体现无形资产的重要性。

关键词：酒店行业；无形资产；资产评估算法

引言：无形资产这一词汇已经被大众广泛熟知，指的是企业拥有的或者能够控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，广义上讲无形资产有货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等，由于这些物体没有事物形态，而是表现为一种受保护的法定权利或技术。

1.酒店无形资产评估概况

酒店无形资产评估的客体包括酒店的土地使用权、特许权、商标权和商誉，其中酒店的特许权指的是酒店根据合同，有期限的授予其他酒店使用自己商号的权力，就像一个连锁酒店的集团总部，与其他分店签订合同后，分店们可以有着集团赋予的相应权力。酒店资产评估的目的在于服务产业作为第三产业在近些年发展状态良好，人们生活中的消费越来越在意服务，由于市场竞争激烈，酒店们又处于单独经营的状态，服务的质量参差不齐。而越来越多的酒店在经营中选择加入连锁，由集团统一进行管理，酒店集团都有自己的管理系统和设备，在培训上也都保持着统一，这种情况酒店无形资产的评估就更加必要了。

2.酒店无形资产评估方法与实例分析

2.1对特许权评估时采用加价法

如果一个酒店想要加入连锁，就要去购买集团的特许权，在购买之前应该了解该集团能够给自己带来多少权力和利益，例如集团订房系统能为自己带来多少客源，为了在经营中独占该区域的客源，酒店在销售时会制定出比公允价格还要高的独占价格，也就是附加了独占的利润，这种评估算法就是加价法。对于特许权的评估可以采用以下步骤：（1）预测在特许权的使用期限内酒店客房销售量和独占利润。（2）预测不含特许权独占价格的成本，根据同行业成本利润算出公允价格。（3）计算独占加价毛值，即独占销售价—公允销售价，并将所得到的毛值折现。（4）考虑特许权的转让费用，该费用会构成经营的成本，并作为支出应获得的利润，这一利润由独占加价毛值进行补偿，扣除后就是转让权的价格。

特许权的支付方式如下：（1）使用方酒店一次性将所有费用支付给集团酒店，并且集团酒店会保证在这一期限内使用方酒店的所有应有权力。（2）费用的支付与集团酒店推销出的客房数量有直接关联，所有费用都要从当日销售额中按照比例提成。（3）特许权使用费用也就是转让的价格加上销售提成的价格[1]。

2.2商誉评估采用超额收益现值法

酒店商誉评估价值的高和低决定了酒店能否在同行业中有自己的优势，是否可以获得更高的利润，也就是超额收益，一个酒店如果在同行业之间或者顾客心中有着很好的声誉和口碑，那么这是对一个酒店的经营管理和员工服务态度质量的回馈，也有可能是由于酒店的环境受人欢迎，交通十分便利，餐厅符合大众口味等多方面优势的体现。这些无形的资产无法量化，但是可以测算酒店收益比同行业平均水平高出的值来间接性计算酒店商誉的价值。酒店商誉产生的价值指的是在酒店经营条件下，对未来若干条超额收益的预测，在这个预测的基础上计算出来的，想要更好的利用超额收益现值法，就要预测未来年份的超额收益和商誉能够持续的时间。当前我国酒店行业发展还不够完善，随着改革的不断深入与推进，行业之间的竞争愈演愈烈，酒店行业不仅仅为人们提供居住，同時还带动着旅游行业和其他行业，竞争激烈且经营的风险也十分大，所以建议酒店在进行资产评估时将商誉的年限缩短一些，对未来年份的超额收益做出合理预算，随后按照一定的投资收益率对每年的超额收益折现并且汇总计算出酒店商誉的当前价值。

2.3实际案例分析

以广州南方酒店为例，该酒店已经经营多年，在同行业中有着不错的声誉和口碑，经营得到的效益一直不错，为了在将来的市场竞争中占据有利地位从而得到更好的发展，广州南方酒店计算参与集团化经营的模式，当前有两种方式可以选择，第一种方式使购买凯利集团的特许权，成为集团下的成员，第二种方法是与其他同等情况的酒店通过股份制的方式进行联合。

针对自身发展情况，广州南方酒店如果采用第一种方式的话，使用期限为5年，由于酒店的成本和利润主要来自于客房销售情况，客人住宿在各个季节变化不够明显，凯利集团在本地区没有分店，为了进一步确定特许价格，计算分析如下：（1）预测使用特许权之后酒店可以获得集团系统的预定数量、房价、预定总数，即可推销数量=上一年全市客房需求量×（预测年需求增长率+1）×酒店市场占有率。（2）预测成本，根据同行业利润率计算公允价格，即年成本=单位变动成本×推销数量+年固定成本。已知固定的成本为每年2000万元，变动成本为每天每间房255元，根据以上公式可以得出同行业利率是15%。（3）计算特许权价值，根据银行公布的相关信息可以由下表得到相关数据：

（万元），可见特许权购买的费用是很大的，而且往往是要以外汇支付为主要方式，根据相关数据和公式计算可知想要让酒店得到长远的发展，就必须建立属于自己的集团，南方酒店如果不想加入凯利集团，不像在五年期限内支出这么一大笔的费用，那么可以考虑与其他酒店施行股份联合制度，根据数据得知自己未来五年的商誉评估价值为5135万元，多方对比后南方酒店自行考虑选择方式[2]。

总结：总而言之，酒店在进行无形资产计算时要注意自己的所有权和使用权在进行处理时不可以弄虚作假，对于无形资产的增加要保证真实、符合规定，在计价方面要保证准确。想要保证酒店在今后发展中一可以持续盈利，就必须要对酒店的无形资产做出正确、合理的评估，同时在经营时大力开发自己的无形资产，保证自己在未来几年中资产是稳步增长的，从而提高本酒店的经济效益，促进酒店行业的繁荣发展，推动其他相关产业共同进步。

参考文献：

[1]沈卉苓.无形资产评估问题初探[J].时代金融 ， 2014 （8X） ：27-27

[2]傅业涛 ， 傅莉 ， 玉峰.对无形资产评估的基本方法初探[J].中国农业会计 ， 2013 （9） ：30-32

[3]曹广海.无形资产评估问题初探[J].财经界：学术版 ， 2014 （24） ：72-72

[4]毛奕欢.无形资产评估风险初探[J].商情 ， 2013 （11） ：77-77