2018年中国房地产之新市场崛起

摘要：中国房地产市场经过20多年的发展，住房市场从供不应求逐步转向供求基本平衡，而城市化新阶段将带动房地产市场新的结构调整，也为房企提供了大量新的市场机遇和发展新风口，其中最被房企青睐的当数特色小镇和长租公寓领域。本文围绕这两个热门领域，进行了国内现状、国内外对比及重点案例的多项研究。

关键词：长租公寓；特色小镇；崛起

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）02-0031-34

1 长租公寓：前景可观，房企拥护，静待花开

2017年，“有效供给”政策持续发力，强化中长期供应结构调整，大力培育发展住房租赁市场，构建租购并举的房地产制度。租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了房企和金融机构等各路“诸侯”的强势布局。

1.1 租赁市场：政策持续发力，预计2020年可达1.7万亿

2017年7月20日，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，更好地解决“新市民”的住房问题。政策的核心诉求为：扩需求、增供应。

笔者认为，住房租赁在未来长周期内将持续改变房地产市场格局。其一，城市政府开始思考如何因城施策，发展住房租赁产业；其二，企业像考虑在哪里拿地一样，考虑租赁的城市布局问题；其三，企业为了基业常青开始考虑租赁业务模式问题；其四，个人要更好地在城市安居，也可以通过租赁解决权益保障问题。

2017年8月底，在住建部等九部委联合发文确定首批12个租赁试点城市后，国土资源部和住建部联合印发集体建设用地建设租赁住房方案，13个城市试点，北京、上海加入行列，先后推出、成交了相关自持用地，截至9月共计73宗地块，可提供约364万平方米租赁面积。这些已成交的自持地块（或推出的租赁用地）可提供的租赁住房已超过万套，这些住房一旦推出，将一定程度上分流房地产市场的购房需求，对稳定房价起到积极作用。

2017年10月18日，习近平总书记在中共十九大开幕报告中强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度”，租赁再次成为市场热点。经中国指数研究院测算，我国目前住房租赁市场规模达1.38万亿，预计2020年可达1.7万亿，市场空间足够大。

此后，我们进一步对比了美国的租赁市场结构：美国机构渗透率超过30%，是在美国各州租赁环境差别大、以民间租赁为主导、政府仅对低收入阶层提供租金补贴的市场背景下，而以政府主导、民间投资为辅、鼓励机构托管的日本租赁市场中，目前租赁机构渗透率已超过80%。与美国、日本相比，我国的租赁市场未来将在住房租赁逐步立法、鼓励和保障机构化、规模化发展的进程中达到一个较高的机构渗透率，将至少在50%以上。

其中，房企由于在资产端具有天然优势，无论是获取优质自持租赁房源还是收购优质资产的通道都更为畅通，因此，房企在运营型、持有型租赁机构中都将成为市场主力，已经驶入租赁市场发展的快车道。

1.2房企积极入局：启动长租公寓中长期发展战略

面对持续供应且越来越多的自持住宅用地和具有广阔空间的租赁市场，擅长快速开发-销售的房企起初绝大多数对“新玩法”还消化不良：自持地块到底能不能盈利？为什么还有这么多房企竞先争抢自持地块？如果不能盈利，又该怎么办？我们就已成交的70多宗自持地块进行了初步分析测算，帮助房企解答了这三个疑问。

按目前市场的房价及租金来看，房企所获竞自持地块的投资回报率低、投资回收期长，但随着我国租赁市场、金融支持政策等环境的逐步改善，发展租赁市场将成为房企的大势所趋，并不妨碍房企将租赁市场作为长久战略考量。而越早涉足的房企，可以通过高端产品打造、挖掘运营价值以及打通金融通道等逐步解决自持运营的痛点，培育新的利润增长极（见表1）。

截至目前，已有20多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略，宣告数万间拓展目标，国内租赁市场未来发展格局的雏形已经有所显现。百强房企究竟采取哪种姿势顺利“下海”？又如何借助资本力量快速做大？其实是决定房企能否成功分享租赁红利的关键。我们通过对百强房企目前长租公寓主要运营模式及“借助资本”的轻资产化模式进行深度解剖，为租赁行业的进入者提供发展借鉴。

其中，运营长租公寓的资金压力、盈利能力是房企和金融机构共同面临的痛点。对于房企来说，资产证券化成为房企解决资金问题的通路之一。而保利REITs（中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划）2017年10月23日的发行成为租赁住房证券化的破冰之举。以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，发行规模50亿元，为保利地产拓展长租公寓业务奠定了资金基础。

除了资金，运营也是长租公寓绕不过去的一道坎。长租公寓业务归根结底是要达到公寓项目收益的最大化，而这种收益最大化需要通过租金和出租率的最优组合来实现。因此，在市场上，需要充分了解求租者的租赁需求和资金实力才可能实现租金和出租率的最优组合。目前市场上的长租公寓项目面向的客群、产品、服务到底如何，房企又是如何做长租公寓的？基于对北京多个长租公寓项目的调研，我们选取几个品牌房企具有代表性的长租项目进行调研分析，并对房企运营提出建议。

未来随着租赁市场的发展，租赁需求将会明显释放，特别在公寓品质化需求升级，有效供给不足，移动互联、大数据等新技术推动的影响下，长租公寓的发展速度将更加迅速，房企由于具有更强的重资产属性和资产增值能力，将成为持有型租赁机构的主导力量。

2 特色小镇：政策利好，趋之若鹜，排兵布阵

2017年，特色小镇也是炙手可热的拓展领域。由于尚处起步阶段、运营模式仍无成功经验可循，擅长标准化复制、高周转的房企，在产业要素的开发和导入、及运营思维的转变等方面面临巨大挑战，能否真正在特色小镇领域分得一杯羹、跳出“房地产化”的传统思路还需划一个问号。

2.1国外借鉴：产业是最强基因，区位是先发要素，运营为后发要素

前车之鉴，后事之师。特色小镇的提出源于世界主要发达国家的发展经验。因此，我们主要以欧美发达国家为基础，筛选了100多个国外知名特色小镇案例，探究特色小镇到底有多大的发展机遇？发展机会在哪里？以及房地产企业应如何跳出传统思路，有效把握机遇？

从107个国外知名小镇的分析来看，产业一定是小镇能否成功的最强基因，区位条件是产业培育的先发因素，运营能力是产业发展的后发因素。要么具有大城市、节点城市的区位优势承接人口、产业等的集群发展需求，形成强产业集群，如大城市近郊型和网络节点型；要么具有強大的运营能力形成极具吸附力的产业特色，如孤点分布型。总体来看，虽然房企仍未完全跳出传统地产开发的思路，但对增强产业及运营能力的决心较强。

2.2房企趋之若鹜：特色小镇计划密集上马，全国各地排兵布阵

随着国内掀起特色小镇建设热潮，房企的特色小镇计划节奏亦密集上马，如碧桂园提出五年投资千亿打造科技小镇、华夏幸福计划三年内布局百座小镇、绿城提出十年实现“百镇万亿”、华侨城亦计划投建百座民俗文化小镇、时代地产计划5年投资30个未来小镇等。据统计，目前已有超过20家房企明确提出特色小镇计划，签约落地项目已超过80个，其中华夏幸福、华侨城、绿城落地项目均已超过10个。我们以全国1500多个特色小镇为基础，结合房企的落地小镇情况，试图解答这些房企抢筹特色小镇热潮背后的冷静抉择。

特色小镇领域并不完全是一片待开垦的处女地，更多的是基于原有发展基础，对地域的二次改造和产业的再次升级。因此，对企业的创新、运营能力提出更高要求。

特色小镇成为房企未来发展的重要着力点之一。房企基本遵循由简至深的递进开发战略，优先介入本地化小镇开发，逐渐拓展至深耕区域；优先发展文旅小镇，瞄准新兴产业未来发展方向；优先结合产业链优势加快拓展小镇，从而享受区域发展的土地与资金红利。