我国房地产金融的发展现况与对策建议

高爽　陈建印

[摘要]房地产业与房地产金融之间联系密切，近年来，我国的房地产产业正处在一个繁荣发展阶段，是支撑我国国民经济重要的产业之一。随之而来，房地产金融也发展迅速。房地产金融对房地产产业有着深刻的影响，对房地产产业起着支持与保障作用，所以对房地产金融进行研究，对房地产产业的发展具有指导作用。首先，本文解释房地产金融的特征；其次，对我国房地产金融的发展现况进行分析，进而探讨目前房地产金融发展中所存在的问题；最后，本文对如何解决我国房地产金融发展中所出现的问题提出了几条对策建议。

[关键词]房地产 金融发展现况 对策建议

一、绪论

房地产业在我国并不是一个很成熟的产业，并且房地产金融的实践也只是萌芽。很多房地产金融的书籍仅局限于介绍现有的房地产金融业务，以及只对已经出现的问题的一般阐述及应对方法。但房地产产业与房地产金融之间密切的相关性，使得房地产的迅猛发展，给房地产金融的发展提供强有力的平台与机会。因此，房地产产业繁荣的关键在于我国现有的房地产金融政策是否完善。因此，本文对我国现有的房地产金融发展中所存在的问题进行研究，并提出相应的对策建议。如果我国的房地产金融机制能更加完善那么我国的房地产行业的前景将会越加美好。

二、房地产金融的发展现况

房地产金融是指当你在进行有关于房地产的生产、建设以消费以及流通的行为时，通过一部分金融手段所进行的筹集融通资金和提供一系列金融服务的金融活动。房地产金融业务是一个较为特殊的存在，主要有有以下几个特征：一是资金周转期长。房地产是不动产，因此在房地产的开发，建设过程中可能会发生许多不确定因素。因而导致资金的使用周期延长。二是房地产金融融资金额大。拿到土地的开发权需要大量的资金投入，得到政府的审批也需一大笔经费；三是区域性强。每个地区的房地产金融发展情况都不相同，需要因地制宜；四是房地产金融债权可靠。对于房地产这类不动产来说，其防止价值缩水和抵挡通货膨胀的能力是其他商品无法达到的。伴随着房地产金融的不断发展，有以下问题也逐渐浮现出来：

（一）市场风险和信用风险高度集中，系统性风险突出

与其他发达国家相比，我国的房地产金融还不是很成熟，房地产金融产品种类单一，主要的融资方式依赖于银行信贷，融资能力较弱。而在其他发达国家中，除了运用常见的银行信贷，房地产企业还通过各种房地产金融中介机构进行融资，例如抵押债券、房地产项目债券、房地產信托投资基金等等。由于我国房地产融资方式主要以银行信贷为主，导致商业银行承担了各个环节所产生的信用风险与市场风险，但商品房长期的供大于求现象，使得大多数商品房空闲卖不出去，导致房地产企业难以获利，缺乏资金，也无力偿还贷款，随着房地产风险的加剧，越来越多的金融风险转移到银行身上。

（二）相关法律法规待完善

任何行业的兴起都会伴随着相应的法律法规，由于我国的房地产金融兴起不久，所以比起其他金融市场来说，房地产金融市场的法律监管中还需要一个探索与总结的过程。就目前来看，我国对于房地产金融的法制建设与房地产的市场发展速度相比还是较为迟缓，就目前为止，只有《商业银行法》对有关银行的设立和资金运作有少许规定外，并没有设立相对应的专门监管的法律法规。并且由于地区性差异等多种因素的影响，监管部门也无法做到有效的监督和统一的管理。另一方面，房地产金融市场的迅猛发展与金融业的开放程度，在一定程度上加大了政府的监管与调控。

（三）没有有效的房地产金融服务支持体系

总的来说，我国的金融服务支持体系并不完善。国外有着成熟的房地产金融市场，房地产金融体系完备，组织结构体系也相对国内要完善很多。完善的金融服务体系主要包含两个方面，一是政府的强有力监管，二是金融中介服务，这在我国还是缺乏一定的可控性。目前我国对房地产市场进行监管的部门比较分散，主要有中国人民银行、银监会，保监会以及较为重要的国有发展改革委员会。各个部门的相互监督与管理，形成了国内现有的房地产金融支持体系。不过，如此分散且多方面的监管模式，存在着许多潜在的问题，比如管理效率差，信息传递速率慢，不仅不能及时的反映市场的变动情况，而且往往要在事后才能监管到问题，会有一定的延迟性。这种监管模式还体现在人民银行跟银监会、保监会以及证监会之间，由于我国的传统模式便是分业管理，所以每个机构之间信息不能及时传递，出现问题时也不能及时的沟通以及管理，这会使得监管的方向不明确，效率低。与此同时，证监会，银监会。保监会各自都有监管的分支机构，虽然相对来说比较独立，各自有着自己的职责，但是他们之间欠缺一定的协调性，未受到一个统一的机构来监管，难免也会出现监管效率低的情况。另外，机构内部的监管人员也是房地产金融服务一个重要的组成部分。如果监管人员经验不足，素质不高，那么会影响整个房地产金融服务的形象。同时部分新的金融监管人员未受到专业的职业培训，也没进行过一定的监管工作，缺少监管经验，使得不少机构的监管力度受到影响。所以我国要想跟上房地产金融全球化的步伐，必须提高对房地产金融监管人员的素质要求，慢慢的加大金融监管的力度，加深投资者对房地产金融的理解，营造一个公平、公正、公开的良好金融环境。

三、如何解决我国房地产金融发展中出现的问题

我国的房地产市场情况相对特殊，如果国内的金融政策不支持，行业的金融产品不创新，那么该市场是不可能得到快速的发展与繁荣的。与此同时，房地产金融的发展方向又与房地产互相影响，互相依存。因此要想解决我国的房地产金融问题，需要通过分析我国的房地产政策支持，从而为建设适合我国房地产金融体系的发展道路。以我国的基本国情为原则，此文章对我国目前房地产金融发展中出现的问题提出以下几个对策。

（一）坚持我国政府为主。市场为辅的双线并行房地产政策

双线并行的房地产政策是指一方面由政府主导，为低收入的困难群众提供解决居住问题的保障房，另一方面由市场解决其他高、中等收入群体的住房问题。具体的实施措施是，对于普遍的中等收入家庭，政府在调控市场多样化需求的同时，通过金融支付方式来提高这些家庭的支付能力。对于高等的收人家庭，政府用货币政策来调节市场的波动，由市场来提供住房。双线并行的房地产政策将使我国形成稳定的保障性房地产住房体系。

（二）坚持房地产金融服务实体经济的发展方向

房地产金融服务实体经济是指在生产劳务中直接用生产制造物质产品或提供服务的经济活动，而虚拟经济却与之相反，事实上是实体经济的影子部分，核心是资本运作。房地产不仅是维持我国国民经济十分重要的行业，也是与我国人民生活密切联系的国民产业。如果我国政府想要房地产金融走上繁荣发展之路，那么我们必须借鉴国外的创新经验，更好的运用于房地产产业的发展中去。但是我们必须拿捏好实体经济与虚拟经济的分寸，如果实体经济完全替代了虚拟经济，或是虚拟经济完全摆脱了实体经济独自运作，那么房地产金融将会面临更大的风险。美国的次贷危机与欧债危机给了我们很好的借鉴机会，让政府知道即便是经济实力再雄厚的发达国家也不能完全的摆脱实体经济而独立运行虚拟经济。我国的房地产金融在发展过程中，应该积极升级并调整房地产产业结构，在创新的过程中不能脱离金融二字，那么我们终将会促进房地产金融的繁荣发展。

（三）改革房地产金融市场。创新金融工具。建设多元化的融资渠道

我国的房地产行业正处在一个过渡阶段，由以房地产开发为核心的传统方式转变为以房地产基金管理与房地产投资为核心的新兴模式。传统的房地产开发资金来源主要来自于银行贷款，而现有的房地产金融市场资金来源必须向多元化、全方面、多层次发展，创建新的金融工具，寻找更多的融资渠道。不仅要有直接融资的银行借贷市场，还应建设间接融资的资本市场以便平衡当前直接融资与间接融资两者之间的结构。当然，我们不能仅局限于直接提供融资的一级市场，还应开发出二级市场来分担一级市場的潜在风险，建设出发达的二级证券化市场。此外创建出新型的金融工具也是改革房地产金融市场必不可少的一个环节，主要工具可以包括信托基金、证券化资产、投资信托等。这主要能解决房地产资金流动性与交易规模等问题。新兴的金融市场，不同的金融工具，多元化的融资渠道，可以满足日后房地产金融市场多层次的住房融资需要。

（四）加强宏观管理，完善金融法律体系和监管机制，防范金融风险

由于我国房地产金融市场正处于初级发展阶段，政府必须通过完善房地产金融法律体系来明确界定市场的功能界限，不仅要加大执法力度，更要加快立法的建设。但同时必须结合我国国情和遵循市场的一般规律来完善房地产金融法律体系和监管机制。房地产金融法律体系主要包括住房公积金、住房储蓄、房地产担保管理等几个方面。强化房地产金融的风险管理，完善房地产金融体系与监管机制，可以保护到各个参与者的合法权益。

（五）建立专业、诚信的房地产金融中介机构

政府应鼓励建立专业的房地产金融中介机构，形成良性的竞争格局，促进金融市场的稳步发展。在明确房地产金融市场需求与规范行业经营资质要求的前提下，推出经济主体多元化，服务专业化的房地产金融中介机构。与此同时，从需求与供给两方面着手，带动金融体质的创新，促进多样化得到分工，努力激励房地产金融中介服务业。在建设房地产金融机构的同时，要明确其责任与义务，帮助广大的投资者了解各个金融中介机构的作用，确保投资者能知道自己所面临的潜在风险，选择最适合自己的投资方式。政府应加强金融中介机构的诚信与道德建设，维护房地产金融的稳定。

四、结论

本文认为造成房地产金融出现发展问题的因素有以下几点：一、房地产金融市场风险和信用风险高度集中，系统性风险突出；二、相关法律法规薄弱；三、我国尚未形成专业且独立有效的房地产金融服务支持体系；要想解决房地产金融的问题，急于一时是不行的，需要政府与金融机构一起努力。

房地产作为一个既维持国民经济发展又是与我国人民生活密切联系的热门产业，保障其繁荣与稳定发展是十分重要的任务。在当前金融全球化的环境下，我们必须加快对房地产金融的改革步伐，建设多层次的房地产金融体系。坚持我国以政府为主，市场为辅的双线并行房地产政策，加强宏观管理，完善金融法律体系和监管机制，防范金融风险。在房地产金融实体经济的发展下，引导一个良性的多层次化、专业化的房地产金融市场，是人们生活的更加幸福。