2018年楼市四大信号

即将到来的2018年楼市会出现怎样的变化？不久前召开的全国住房城乡建设工作会议透露出一些玄机：

住建部部长王蒙徽指出，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

该提法为何此时出现？又将对全国楼市带来什么影响？

关于楼市，2017年的中央经济工作会议中的表述是：

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

我们可以发现中央经济工作会议的表述侧重全局，侧重住房制度，主要谈了租赁市场、供应方式、调控方式。住建部长的表态，则侧重于商品房市场。这两个表述互为补充，有利于我们全面了解未来的楼市走向。

城市与房地产研究专家孟祥远针对此次“施行差别化调控政策”的表述，给出了自己的解读：

第一，全国住房城乡建设会议是一个级别很高的全国范围内的房地产会议，此次会议上提出的政策要求是决定未来房地产走势的重要信号。

第二，“满足首套刚需、支持改善需求”，这意味着2018年会对刚需和改善性购房有太多抑制。有了住建部长的新表态，2018年会微调政策，对真正有居住需求的买房人来说，是个大利好。

第三，我们基本上可以确定：2018年中国楼市整体处于平稳局面，不是冬天。差别化调控实质上就是稳定房地产市场发展前景，大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。

2018，楼市调控力度会不会松动？

据中原地产研究中心统计，截至目前，全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。

通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，2017年全国楼市降温并持续保持平稳。国家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。

谈及2018年的楼市调控力度，全国住房城乡建设工作会议也给出了明确的答案：

住建部部长王蒙徽表示，坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

加大房地产市场秩序规范整顿力度，加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。

以上表述与中央经济工作会议的要求一脉相承，这就意味着调控政策不会出现大幅松动。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，楼市平衡发展的调控目标不会变，只有落实“因城施策”的差别化调控才能实现调控政策的连续性和稳定性，而具体举措则会随着市场走向进行适度调整。

如何支持改善需求、遏制投机炒房？

严厉的限购和限贷举措在2017年成为众多城市收紧楼市的标配手段，部分城市政策甚至经历了多轮升级。

以北京为例，当前政策是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房首付不低于40%；二套房“认房又认贷”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；贷款最长期限25年，且贷款利率上浮较多，首套房主流商贷利率执行基准利率的1.1倍，二套房则为1.2倍，限购限贷政策可谓全国最严，不少购房者将选择延后换房或者全款交易。

财经评论员刘晓博认为，所谓“改善需求”，是两个含义。一个是“小房子换大房子”，一个是“购买二套房”。现在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”，住建部长的新说法，显然构成利好。

什么是投机炒房？首先是大量买入，然后是短时间频繁交易。对于这些人，当然应该限制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在“支持改善需求”方面，相对来说比2017年的基调略有放宽，2017年有一定遏制改善性需求的趋势。2018年政策不排除针对部分首套房和二套房认定、普通住房和非普通住房认定等出现微调。

在投机炒房方面，依然是遵循“房住不炒”的思路，进行严厉管控，如近期银行委托信托公司投资的信托资金，也明确不允许进入房地产领域。

首提县城楼市去库存意味着什么？

国家统计局新闻发言人毛盛勇2017年12月14日在发布会上表示，三四线城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显。去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，县城去库存概念是一个重要内容。2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；2016年-2017年是地级市（三线城市）去库存；2018年，则迎来县域去库存的阶段。县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫。商业地产的库存积压风险比住宅库存更高，2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存，关键更是商业地产的去库存。

财经评论员刘晓博指出，“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。这些城市楼市政策很难收紧，甚至还会有所放松。

住房租赁开启楼市新一轮周期？

针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”，全国住房城乡建设工作会议提出，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

其实，2017年下半年，住房租赁制度改革已成重头戏。首批12个城市开展了住房租赁试点，全国超50城出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市纷纷增加了房企自持、集体租赁住房等租赁房源的供应，多地上线官办住房租赁服务平台。

租赁住房政策的推出，从供给和需求两方面都会影响房地产市场。

从供给层面来看， 租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档，第一档是一线城市，以上海作为标准，租赁占新增的 60%；第二档是二线城市，以杭州作为标准，租赁占新增 30%。

从需求层面来看，租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好，然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分，一部分是剛性的租赁住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权，更要保护租赁双方的利益。发展长期租赁市场，要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务，如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。

同时，制度上要对租期等进行规定，建议是3年为一个租期，除非承租人提出解约，出租人不能提前结束租约。当前国内对承租人利益保护的法律法规还不够明确，导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为，需要进行约束。

（来源：新华网思客）endprint