新常态下我国房地产业供给侧结构性改革的现状及对策研究

摘 要 随着我国“十三五”计划的稳步推进，全面建成小康社会的伟大胜利就在眼前。在决胜期如何打好这场攻坚战，有赖于习近平总书记全面推进供给侧结构性改革重要战略部署的贯彻落实。房地产业作为我国传统经济体制三驾马车之一“消费”的重要组成部分、我国经济发展的支柱性产业，经济体量极大，占比极重。其在经济发展逐渐步入新常态、发展理念“由快变好”的当下，更应该坚持供给侧结构性改革，提高供给结构的适应性，更好满足广大人民的迫切需要，促进国民经济的健康有序发展。本文拟对我国全面决胜小康社会的大背景下供给侧结构性改革进行调查研究，着力聚焦房地产业，通过实地探访、实证分析等研究手段进行深入剖析，对供给侧结构性改革下我国房地产业存在的问题进行探讨并提出相应切实对策，为我国新常态下经济发展的理论研究提供参考路径。

关键词 供给侧结构性改革；房地产业；全面决胜小康；新常态经济发展

一、持续推进供给侧结构性改革的时代背景

“供给侧结构性改革”语出2016年1月18日省部级主要领导干部学习贯彻十八届五中全会精神专题研讨班习近平总书记在开班式上发表的重要讲话。当年5月，在中央财经领导小组第十三次会议的重要讲话中，习近平总书记又再次对供给侧结构性改革做出了重大部署。什么是“供给侧结构性改革”？“供给侧结构性改革”指的是从供给的提高这一方向出发，通过不断的推进深化改革逐渐调整相应产业的产业结构，将蛋糕越做越大，使得其相关产业产业结构的效用配置达到最优，从而使其在不断的发展中获得新的活力，能够更好的平衡广大人民群众日益增长的美好生活需要同不平衡不充分发展之间的矛盾，提高人民的生活之路，促进我国国民经济的持续健康有序发展。

2016年是我国十三个五年计划的开局之年，党中央深化持续推进供给侧结构性改革提上议程；2017年党的第十九次全国代表大会胜利召开，全面建成小康社会迫在眉睫，在党的十九大报告中，持续深入推进供给侧结构性改革已然成为党和政府经济发展工作的中心。房地产业作为我国经济体量最大的支柱性产业之一，供给侧结构性改革的有效贯彻落实首当其冲。“凯恩斯主义”的传统经济学具有其较大局限性，在新的历史发展时期，经济发展人民幸福根本之道还是在于推进结构改革。供给侧结构性改革 “去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五项任务中“去库存”对房地产业提出了重大要求。

二、新常态下供给侧结构性改革的必然性

所谓“常态”，就是一种正常的状态，所谓“新常态”，指的是我国新的经济形势背景下的一种全新的状态，这种经济状态是十分正常的。在过去的五年里，我国经济增长的速度虽然逐渐有所下降，但经济增长的质量却显著提高，这就是我国经济社会新形式下的新的正常状态。为了适应这种新的历史时期的新的经济状态，我们在一些重要方面就必须进行革新和创新。在新的历史背景下，党中央针对新常态下新的经济形势因地制宜的提出了供给侧结构性改革的重大战略部署，需要我们认真贯彻落实。在这种新形势下，我们着力推进供给侧结构性改革，就是为了在保持原有行业優势不变的情况下，着力大力发展短板，做大经济体量，提高经济效率，把国民经济这块“蛋糕”做大，在供给侧结构性改革的不断进行中逐步探索出一套适应新常态历史背景下的发展、运行方法，促进我国国民经济的健康有序发展。

供给侧结构性改革发展理论具有极强的时代先进性，它在长期的酝酿过程中大量借鉴了源于我国长期改革发展的宝贵经验，从我国近40年改革开放的历史浪潮中得出了“深化改革便能化危机为机遇”的重大历史教训。供给侧结构性改革思路的提出，借鉴了国外80年代美国供应学派、制度经济学派等关于“放松管制”、“减税”的一系列理论和思潮，打破了“凯恩斯主义”传统经济学理论的极大历史局限。同时供给侧结构性改革发展理论从“绝大多数家庭正遭遇中等收入向中高收入迈进的发展大坎”这一战略机遇中汲取了显著的推动力。供给侧结构性改革理论在引领我国经济社会适应新常态的历史背景解决结构性重大问题中具有极其明确的战略价值。供给侧结构性改革理论一方面显著提高政府进行宏观调控的效率和稳定增长速率，另一方面在市场资源的合理有效配置过程中发挥了关键性作用使得总效用达到最大化，同时还使得我国法制国家建设的征程得到了有力推动。持续推动供给侧结构性改革是我国在新常态经济背景下的必然选择，是党和政府基于对过去经济发展总结和未来发展合理预测下提出的正确战略部署，是全面建成小康社会的必由之路。

三、我国房地产业的发展现状

当下，我国房地产业进入了相对瓶颈时期，遭遇的部分发展困难在一定程度上直接影响了总体国民经济的有序发展。房地产业是国民经济的支柱性产业，行业的发展对国民经济有着较为显著的外在表现。当下，我国房地产业三、四线城市商品房库存化较为严重，一、二线城市商品房房源供不应求，房地产业总体而言不能满足广大人民群众的基本需要，其价格及其价格增长速度发展畸形，令人叹为观止。由于进城（大城市）务工人口的逐渐增多以及人口老龄化的日益加剧，在我国三、四线城市特别是偏远县城乡镇，商品房“有价无市”，鲜有人问津，库存十分严重。在部分偏远乡镇，青年人口流失情况进一步加剧，除了大量商品房无人购置以外，大多数新商品房的被购置，仅仅是为了满足进城务工人口逢年过节回家的落脚需要以及在家乡置办产业光宗耀祖的小农思想，该类房屋除了少数特别时节外大多数时间被“变相库存”。同时房屋的库存化导致了部分楼盘入住率指标十分不理想，反之影响有需求消费者对该楼盘购买意向的自动过滤，进一步加剧了“房地产业库存化现象”的蔓延。

在北、上、广、深等超一线城市及部分一线、二线城市，房价的不正常增长、房价畸高、房源较为稀缺等问题困扰着绝大多数消费者。由于其房价的不正常增长带来的价位畸高，房地产业吸引了大量投资资金的疯狂涌入，进一步加速的房价的水涨船高；同时，在房屋投资增值属性被无限放大的市场中，其居住属性相对被掩盖，投资者购买房屋待价而沽，手中握有房屋契约，等待其不断增值，仅仅针对于已有契约进行转手交易，大量投资者手中握有数套房源，除了少数满足自身局长需要外，其他大量高价位取得的房屋被空置闲置。endprint

我国房地产业总体来说发展有序，但是仍然存在房价畸高、价格结构不透明等问题。随着大量投资资金的涌入导致的房价的不断提升，中产阶级及以下很难有足够的资金体量去选购合适的房屋，较多家庭用毕生积蓄去购买房屋、用毕生拼搏去偿还房贷，人民生活质量明显下降、幸福指数有待提高。另一方面，于房地产企业而言，由于行业本身的高利润带来的高风险性，大多数中小企业时时刻刻承担着资金链断裂的压力。在项目投资前期，企业占用大量自有资金及银行贷款运营土地、工程建设、公关，且房地产项目周期较长，大多数企业较难安稳的度过资金寒冬迎来新的春天。同样，由于资金缺口，中小型房地产企业大多会把资金筹措的目光转向银行，通过所谓的“返点”甚至贿赂的方式获取“过桥资金”，乃至官商勾结，造成部分银行存在大量坏账，导致国有资产的不断流失。

四、房地产业持续推进供给侧结构性改革的理论意义

房地产业持续推进供给侧结构性改革符合新常态下新经济增长的历史要求。供给侧结构性改革以供给为理论导向，从商品房的实际“刚需”出发，找到房地产的实际消费人群，从而出台专门政策，限制房地产的商品属性，凸显其居住属性，对炒房者通过税收手段进行适当打击，并对刚需者进行适当鼓励性补贴。另一方面，通过政策性引导，加速房地产租赁、房地产二手房销售等其他除房地产商品新房销售以外渠道的发展从而对需求进行分流，提高房屋的使用效用，改善房地产业整体结构，降低房地产的一手市场销售比重，对房地产业进行降温，有效达到对其的控制作用。

另一方面，持续推进供给侧结构性改革，是对我国数十年来改革开放伟大事业的传承与延续。房地产业对国民经济有着至关重要的影响，通过对房地产业供给侧结构性改革的推进，我们能够更好的固化改革开放的伟大成果，在披荆斩棘的不断探索中找到一条引领中华民族走向伟大复兴的成功之路，在现阶段打赢脱贫攻坚战，解决人民群众的基本住房问题，解放群众重要负担，使得“住有所居、居有所安”，为全面决胜小康社会不断积蓄力量。同时，在宏观层面，房地产业供给侧结构性改革的持续推进并取得成功经验，发挥模范带头作用“打响第一枪”推动整个经济形态的有利发展，能够对其他重要行业的开拓的发展提供参考和借鉴，对我们经济的持续推动发展有着积极影响。

五、房地产业持续推进供给侧结构性改革的政策导向

当下，我国房地产业供给侧结构性改革的推进主要表现在“去库存”方面。大力维持价格区间稳定，出台一系列限购政策强制性降低消费者购买需求，抑制房价的不正常不规律增长。在北京、上海、深圳、广州等一系列一线及超一线城市，政府通过对户籍、拥有住房数量等方面进行强制限制，同时利用税收杠杆对多余房屋进行强制性征房产税等税种，在扩大政府财政来源的同时对房价进行调控。政府通过一系列限购令的出台用强硬手段表明了降低放假的强势姿态。

同时，在我国北京等地，相继开展了“租售同权”的试点工作，该工作的有力实施，大大推进了我国房地产业供给侧结构性改革的不断前进。租房与买房居民享同等待遇，这就是所谓的“租售同权”。在政府机构的运营下，政府和消费者共同享有房屋的财产所有权，当房屋进行租赁时，政府有关机构能够共享其所获受益。同时，由于政府拥有部分产权，因而拥有另外一部分产权的消费者不能自主的將其所居住房屋进行出售从而获得利润，从源头上对房屋的商品交易属性进行控制和调整。另一方面，“租售同权”政策的落地，能够使得低收入家庭通过对限制性房屋的租住，在解决居住问题的同时能够享受到与普通所有权居民相等的教育、医疗待遇，大大减少了“学区房”等商业炒作产物的竞争力，维护了教育体制的公正公平，进一步为房地产业降温。

另外，通过加大纪委、检察院、公安的巡视力度，政府对一系列官商勾结、贪污腐败行为进行严厉打击，对土地出让进行严格把关，对房地产业的房屋整体质量进行把控，肃清吏治，保证房地产行业的公开透明，有效减少“灰色”甚至“黑色”利润，有效遏制商品房的“公关成本”、“贪腐成本”，同时畅通房屋产权登记渠道，全公开全透明，方便广大人民群众消费者加以全面监督落实，显著降低商品房流通的销售价格。

六、从政府的视角的对房地产业供给侧结构性改革的几点建议

政府推进房地产业的供给侧结构性改革，首先应该加强思想引导，纠正广大群众买房养老的思想观念，消灭“房产越多家庭财富越稳健”的消极思想，鼓励广大人民群众投身到创新创业的行列中，从根本上推动实体经济的有序发展。其次，政府应加强社会福利保障体系的建设，从根本上减少房屋除居住以外的商品附加价值，从而达到抑制房价不健康发展的态势。最后，政府应该拓宽居民投资渠道。当下，居民主要投资渠道为股市、楼市，其次对奢侈品、收藏品、外汇进行投资，更有甚者通过对生活必须品诸如大米、黄豆等囤积居奇的炒作从而获得不法暴力，这从一个侧面形象的反映了我国消费者投资渠道的极度匮乏。政府应该从供给的视角出发通过结构调整，增加资金投资的结构层次，对房地产资金进行分流，真正使得房地产业的供给侧结构性改革落到实处。

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江西财经大学第十二届学生科研课题

课题编号：xskt17197

课题名：供给侧结构性改革下我国房地产业存在的问题与对策--以南昌市为例

作者简介：

吴翟（1998-），男，江西南昌人，江西财经大学会计学院会计学专业全日制本科学生， 研究方向：审计与财务管理。endprint