房地产投资项目中的动态风险控制及其优化

●张子申 蒋军成

当前，房地产投资项目融资难、融资贵成为房地产企业和项目投资机构面临的突出问题。为了有效应对经济发展新常态，必须科学控制项目风险，重构管理流程，从而满足效率更高、成本更低、发展更持续的投资新要求。作为供给方，投资公司必须优化动态风险控制，防止房地产项目坏账呆账导致财务困难。

一、房地产投资项目动态风险控制存在的问题

当前，大部分投资公司都建立了房地产投资项目的风险防控体系，能够有效规避部分风险，但是仍然存在诸多问题。

一是动态风险防控体系不健全。目前，绝大多数投资机构认识到了风险控制的重要性，但是对建立动态风险防控体系的定位不准、概念不清、投入不足。特别是在房地产投资项目方面，还存在广泛的静态控制、组织控制，忽视了风险的动态发展特性，没有从整个房地产项目立项、建设、竣工、验收等开展系统防控。而且，在构建房地产投资项目动态风险防控体系方面，缺乏人力支撑、财力和技术保障不足，往往只是设立几个人、建立一个风险防控部门就完事，甚至停留在照搬照抄西方理论定义动态风险防控的阶段，没有运用科学的理论和实践经验进行指导。没有真正发挥房地产投资项目动态风险防控的实际功效。

二是风险防控的组织结构效率低。当前，投资公司开展房地产投资项目的风险防控往往由一个部门完成，尚未形成有效的层次管理体系，难以达到识别、评价和控制动态风险的作用，因此动态风险防控的运行和决策效率不高。在房地产投资项目动态风险防控的组织构成上，一般是在投资机构总经理下设置风险防控部门，调动相关单位集体行动，在风险防控中碰到问题或者提出建议，均是直接向总经理汇报和接受命令。由于房地产投资项目具有投资周期长、资金占用大、建设流程复杂等风险，许多复杂的风险识别和控制决策均需通过风险防控部门和总经理拍板，往往拖延时间长。而房地产投资项目动态风险瞬息万变，往往机会稍纵即逝，如此必然影响风险控制工作，导致房地产投资项目的投资风险防控的效率较低，不利于抓早、抓小、抓细、抓快开展动态风险控制。

三是投资项目风险控制目标不适宜。目前，在房地产投资行业，往往将房地产投资项目风险控制的目标设定为确保房地产项目成功上市，由于目标较高、范围较窄，不利于投资机构在更大的风险防控范围开展业务工作。因为，投资公司投资房地产项目，除了IPO退出方式外，还可以采用转让股权、并购等退出，相对于上市带来的不确定性风险多、利润回收周期长、年均利率不确定等，其它投资决策方式更为灵活，风险相对较小。风险投资公司投资房地产项目的风险回报原则是“二八原则”，用20%的重点项目盈利获取整个投资项目的收益。要求投资者在作出投资决策时，采取谨慎的风险控制原则，通过科学判断和合理决策，满足投资人的出资意愿。

四是投资决策缺乏科学性。一般地，在投资机构开展房地产项目投资决策时，往往采用感性判断、主观意识进行投票，缺少科学依据，侧重于目前的财务数据评价，忽视了房地产项目技术实力和行业宏观发展走势判断，没有建立综合的房地产项目动态风险评估体系。投资委员会注重房地产项目的财务报表和预期利润分析，仅仅依靠公开的房地产行业报告评估行业走势，深入细致的基础调查往往做得不够，因此房地产项目投资决策注重眼前利益，暗藏着较大的中长期风险。

二、房地产投资项目动态风险控制优化建议

运用风险防控理论，从完善动态风险识别系统、健全项目动态风险评估体系、优化项目动态风险控制流程等方面优化房地产投资项目动态风险控制。

（一）完善动态风险识别系统

房地产项目投资开发包括评价决策、建设规划、推广销售三个阶段，具体包括选择土地机会、定位市场和产品、获取土地、项目融资和设计、建造房屋、竣工验收和推广销售等环节。在评价决策阶段，投资机构最关心的是该房地产投资项目完成后能否顺利推向市场以及取得市场盈利的前景。房地产开发项目的可行性研究、项目投资方案的经济评价中，所研究的问题都是未来的数据及其变化和一些未来考虑因素的影响，从而使房地产投资项目评价与决策不可避免地带有风险性和不确定性。因此，可以应用风险因素分解法，对投资机构评价决策阶段风险进行房地产投资项目风险先分类后识别。在政治风险方面，主要包括政治环境、金融货币政策、财税政策、土地政策风险。在管理风险方面，主要包括调查研究、决策机制、管理部门，包括房地产项目的融资能力、组织协调、管理者素质、项目策划等在内的技术研究。在社会风险方面，主要包括教育程度、风俗、审美观点、治安、自然禀赋资源等。在经济风险方面，涵盖房地产项目产品的市场变化及项目生产要素市场的变动等风险；在技术风险方面，主要包括房地产工程项目的工程设备、工程设计、技术人员等因素。

在推广宣传风险阶段，目前房地产投资项目普遍采用广告宣传进行项目推广，推广效果受到所采用媒体、费用预算、广告人员策划能力、广告受众规模、经济发展状况等主要因素的影响。若推广不力，将吸引不到足够数量的潜在客户，项目销售就较缓慢，项目盈利不确定性增大。在销售风险阶段，项目销售肩负房地产“出口”的责任，完成将房地产从生产领域进入到消费领域的任务。房地产项目综合营销能力影响房屋销售效果，综合营销能力越强，销售效率就相应地越多，房地产销售进度就越快，风险对房地产项目影响变小。影响房地产项目销售效果的主要因素包括销售员的质量与数量、市场竞争程度、项目定价水平等。

（二）健全动态风险评估体系

构建有效的房地产投资项目动态风险评估体系，是开展动态风险评价的基础。为了科学构建风险评估体系，需要运用模糊评价模型，将定性和定量有机结合。分别经过选取指标评价体系、划定风险等级、确定风险类型权重、确定风险评价矩阵、计算风险评价向量、汇总最终评价向量等步骤，完成项目动态风险评价过程。根据实用性、科学性原则，从技术、生产、市场、管理和行业风险等方面，构建完备的动态风险指标体系。其中，技术风险包括：技术路径的正确性、技术成熟度、产品规模化程度和研发的持续能力。生产风险包括：关键组件、原材料的价格波动、设备对核心技术的依赖性、建筑工艺的可靠性、组织的效率性；市场风险涵盖市场的容量、产品的市场接受度、市场竞争程度、产品的替代风险；管理风险是指团队的整体能力、组织制度的健全性、激励约束机制的有效性；行业风险包括行业所处阶段、技术革新的影响和行业政策的导向性。

在划定风险等级阶段，按照很低风险、较低风险、有风险、较高风险、极高风险五等项，建立风险评价矩阵。在确定风险评价矩阵阶段，每个房地产项目均在投资委员会上研讨，所有委员根据评价体系选择对应指标，汇总得出该项目的总分数。在计算风险评价向量阶段，通过建立评价矩阵和风险类权重，采用模糊数学模型得到每一级的评价指标结果。在汇总最终评价向量阶段，通过归一化处理，得出每一级的评价向量，汇总得出综合评估结果，选取数值最大值所对应的风险等级，即为房地产项目所达到的风险等级。

（三）优化动态风险控制流程

动态风险控制流程，一般包括投资前的风险控制、投资中的风险预警防范和投资后的风险控制三个流程，需要在每个流程完善动态风险类型，明确风险管理部门，实现动态风险控制流程再造。

一是投资前的风险控制。主要包括投资经理风险、项目自身风险、尽职调查风险、机构法务风险、机构财务风险、投资合同风险。当前，我国投资机构达到8000多家，数量多、竞争强，特别是作为创业投资机构，要将项目推动上市，竞争更趋激烈。给投资机构做出房地产项目投资决策的时间很短，投资机构一般难以作深入、全面的尽职调查分析。甚至一些房地产企业不屑一顾，不做有效回应，导致尽职调查大打折扣，投资风险增加。国内外成熟的投资公司，均是采用管理咨询家的角色入住被调查房地产项目，发现房地产公司问题，提供解决方案。有的时间甚至长达一个多月，也得到了被调查房地产项目和公司的广泛认可。有效的尽职调查一般包含以下内容：见过绝大多数的股东和管理人员；早上八点登门察看企业活力；访谈至少7个投资项目或企业；调查项目企业时间超过6个工作日；对投资公司的五大风险要素深入调查；访谈上下游2个客户以及3个竞争对手，谈话包括20个关键问题；和普通员工开展一次非正式交流。

二是投资中的风险决策控制。主要包括投资决策风险和基金选择风险。目前，投资机构对于房地产投资项目的风险决策一般是由投资委员会进行。但是，委员们大多具有金融、投资背景，对房地产行业缺乏深入了解，导致误判、错判的风险概率大。行业领先的风险投资机构一般设有多个投资决策层级，由不同专业人才各抒己见，从而大大降低投资中的决策风险。建议打造项目磋商委员会、法律财务审查部、专家委员会、投资决策委员会四个层级的管理部门。在投资前，初审由项目磋商委员会负责，判断投资价值，决定是否立项和尽职调查；法律和财务审查由法律财务审查部完成，评价房地产投资项目是否超越投资“红线”；专家委员会提供技术判断，论证技术的领先性和专利技术水准。之后，在投资决策中，投资委员会作出最终决策，从而降低决策风险。

当前，大多数基金投资机构投资房地产项目的规模有限，难以通过分散投资减少风险概率。一方面，需要充分论证基金投资项目的科学性，了解收益率。判断房地产项目投资风险大小，若风险大，则选择收益预期较好的基金投资；若项目稳妥，则选取收益低的基金投资。另一方面，投资机构要联合其他投资机构，扩大资本规模，分散资本风险，增强人脉、专业等资源。

三是投资后的风险防范。在投资后的风险预警防范程序中，企业管理和增值服务也是投资公司收益的重要来源。当前，大多数投资机构人员少、任务重、经验缺，在风险投资决策制定后，很少主动参加房地产项目监督管理，没有获取房地产项目的增值服务收益，因此加大了投资风险。所以亟需加强风险防控管理，做好后续监管和服务工作，建立管理团队，提升运营的关键环节和盈利能力，实现更大的增值服务收益，提高最终投资价值。在风险预警方面，主要通过财务风险预警和内部管理风险预警完成。前者衡量机构的偿债能力、运营能力、盈利能力和成长能力，当出现大幅下降时就要拉响预警警报。后者主要监管人员变动情况，当大范围普通员工或核心人员离职时也要敲响警钟。

投后管理部门及时监控企业财务风险，定期审阅房地产投资项目财务报表，委托专门内控人员进行不定期检查，委派财务总监担任项目财务部门经理，全方位提高监督力度。具体手段包括控制预算、控制授权和控制资产等。在房地产投资项目增值服务管理方面，主动介入项目运营管理，提供良好增值服务，确保投资项目路线正确。主要做好五个方面的服务。一是引进优质人才，完善项目治理结果；二是参与项目战略规划，提供专家建议；三是拓展项目投资产业链，实现规模协同效益；四是健全激励约束机制，提供内部工作积极性；五是协助项目在融资中增值，共享项目发展成果。

在投资后的退出风险控制方面。由于许多投资机构是风险投资公司，他们参与房地产项目投资的目的是分享房地产股权升值后的价值，卖出股权后获得收益。因此，退出投资回报是衡量投资公司参与房地产项目成本和风险的主要指标。目前，风险投资公司主要通过退出IPO获得收益。当前IPO竞争激励，退出并非唯一和最好的收益方式，为了减少退出的风险，应该建立多样化的退出机制，如采用并购、转让股权、回购和破产清算等方式。