城市人口对房地产投资的影响分析

赵洁 吴振荣

摘要：城市人口对房地产的投资有着紧密的联系。本文通过人口发展与房地产投资分析西安市近几年人口变化对房地产投资的影响变化。尤其是西安从2017年加大人口引进落户力度之后，人口的激增对房地产投资带来的影响，并提出可行性建议。

关键词：城市人口;房地产投资;落户

基金项目：西安市2017年度社会科学规划基金项目：西安市房地产投资对经济增长影响的时空效应研究（编号：17PH13）

房地产业是当前我国城市化进程中不可或缺的一个产业，对房地产的投资变化映射着一个城市人口，规模，经济发展的变迁。我国当前城市房地产业的发展主要是建立在城市化的基础上，房地产业的发展规模大程度上取决于政策导向，城市人口数量、工业聚集等因素。从我国城市的发展壮大过程来看，尤其是大中城市房地产的发展投资基本依赖与该城市人口集聚的能力。

一、西安市人口与房地产投资关系分析

（一）人口数量与房地产投资

在西安市城市化的进程中，城市人口每年都在不断增加，人口的增加就需要城市的规模与之匹配，同样随着城市规模的不断增加，人口对住宅的要求也在发生变化。在西北地区，作为“一带一路”的起点，西安在吸引人才方面当前还是具有不错的吸引力的，居住作为人们的刚性需求，无疑也就拉动了房地产业的发展。有研究显示城市暂住人口比例增加1%，房地产投资就会相应增加3531万元，而市区户籍人口数量每增加1万人，房地产投资相对就会增加2870万元。人口数量的增长与房地产投资之间存在一定的正相关关系，此外，人口结构同样也会影响对房地产的需求，从而影响到房地产的发展。

西安市人口增量是从2015年开始，户籍人数增量明显增加，而西安市房地产投资2015年比2014年增长4%，2016年同比增长6.8%，，2017年比2016年投资幅度最大，达到15.0%。房地产投资增加近两年在住宅方面增量最大。

（二）人口結构与房地产投资

依据人口结构理论西安市人口结构可以划分为自然结构，社会结构和区域结构三个部分，一般考虑人口结构主要涉及人口性别结构、年龄结构、教育结构，家庭规模、就业和城乡结构等。人口结构不同划分房地产投资的兴趣偏好和购买住宅的经济能力与面积需求，都有所不同。例如城市化过程中，家庭结构在不断发生变化，很多年轻人婚后基本单独居住，家庭结构呈现小型化和分散化的趋势，家庭中人口数量随规模缩小而减少，相对城市内家庭户数却在增加，这种变化必然会引起家庭需求更大的居住空间，无形中会拉升房地产的投入额度。

二、人口激增下西安市房地产投资市场现状分析

（一）城市中心逐渐外移，新区域呈现新商机

就区域来看，在西安市中心城区住房供给有限竞争激烈的情形下，远郊的高陵、临潼、鄠邑，以及西咸新区各大新城等外围区域将会继续成为各开发企业投资的新选择。城市中心逐渐外移，一些郊区得到了快速发展，如高新技术开发区、西咸新区等，都在一定程度上缓解了西安市中心地区的住房压力。如2018年上半年西咸新区共有44家企业拿地，总规模为6452.472亩，购地资金合计133.39亿元，各大房企看好西咸新区未来发展前景，投资力度持续加大。

（二）房地产投资中住宅投资增量迅速

从西安市统计年鉴数据分析2015年后本市房地产投资增长率分别是6.8%，2016年剧增为15.0%，2017年1-11月投资增速已达16.9%，房地产投资力度在近两年逐渐加大，其中住宅投资金额增长率呈现跳跃式的增长，办公楼投资增长稳定，但商业营业用房投资增长率却呈下降形式。

三、落户新政下对加强房地产行业发展的建议

2017年5月，西安市委、市政府出台《关于深化人才发展体制机制改革，打造“一带一路”人才高地若干政策措施》，提出23条人才新政举措，计划五年投入38亿，引才育才100万，为构建大西安“人才高地”描绘出壮美蓝图。据统计数据，2017年西安原口径户籍人口845.09万人，比上年净增加20.15万人，增长2.4%。截至2018年6月20日，西安落户人口突破50万。2018年1-6月今年西安全市市外迁入共500068人。其中博士以上925人，硕士研究生14235人，本科157356人，人才引进22456人。学历落户和人才引进占总迁入的65.8%。

2017年起西安颁布的落户政策中，尤其是买方落户政策，促使一大批人变成了“西安人”，这种势头一直延续到今天，这部分人在西安有一定的工作年限，对房地产有一定的购买与投资能力;其次，对高校毕业生的落户政策更是希望把优质人才留在西安，新鲜血液的涌入，必将掀起新的一轮房地产去库存与新投资的热潮，怎样能够把大量的人才留在西安，不断引进人才，打造“一带一路”人才高地，不仅是对西安房地产业的发展，而且对西安整体经济、区域之间协调发展有着至关重要的作用。

（一）加快建设配套设施，同步新区域建设

如同北京这类大城市的发展过程一样，城市在发展过程中，随着人口的急剧增加，城市中心在外移的过程中，市政建设应该同步跟进。（1）交通的发展要快速跟进。西安目前三条地铁已经开通，加快了东西、南北、高新与浐灞的联系，但是随着周边的扩展，大量人口住在郊区，每天往返市中心上班，上下班高峰期西安地铁的承载可堪比北京地铁。西安人口的不断增加，地铁的修建步伐应加快速度。（2）教育资源配置目前还比较欠缺。西安市2018年小升初第一次出现摇号，实际上就是教育资源严重不均衡的体现，人口的增加必然要争夺教育资源，高素质的人口对教育资源的配置要求应该更加的精细，稳定人才数量，就必须要解决落户人口的子女上学问题，这样才能做到安家进而才能乐业。（3）其他配套资源跟进。除了交通与教育之外，医疗卫生，社区安全，便民服务等等都要随着西安市城区以及人口的扩张进行相配套的建设，能引进人才还要能够留住人才，西安未来的不仅是房地产投资还是整体西安经济的发展，才有根基。

（二）完善住房结构，继续推出保障性住房福利政策

充分对居民住房需求进行调查，不断调整商品房面积，从2018年第一季度商品房销售结构和居民购房意愿看，90-140平方米的改善型住房、高层是当前显示居民的主要需求点。因此，房地产开发商在推出商品房时，要加大中小套型普通商品住房的建设数量和比例，按需求投资逐渐增加中小套型普通商品住房的供应数量，可以缓解市场供需矛盾。同时要加大保障性住房的投资力度，完善保障性住房的分配和管理模式。在西安市近期房價迅速升温的情况下，保障性住房的资格申请制度应进一步完善，保证公开透明;允许本地城市低收入者能够有稳定的生存空间，允许长期就业的暂住人口，例如农民工也能参与保障性住房的分配，吸引并稳定暂住人口数量规模。

（三）实施生育优惠

随着人口红利贡献率的降低，西安的人口老龄化趋势凸显，人口增量放缓，要打破经济未发展起来，劳动力不足的情况，除了凸显地区优势，制定吸引人才落户政策外，鼓励二胎生育也是一项增加人口的政策，目前困扰居民不愿意生二胎的主要原因是，教育成本太高，幼小托管问题解决起来还比较困难。所以，建议西安市在二胎政策下，发布配套鼓励生育的就业、医疗以及教育等优惠政策，以保持本地区人口结构稳定，维持住宅市场的平稳发展

（四）加快西安市经济发展，不断增加居民收入

目前，以西安市的居民人均收入水平来看，因为经济发展相对落后，西安市与沿海相同级别的城市相比，人均收入水平相对较低。据研究，居民人均实际可支配收入与购买住宅能力直接相关。在西安市房价不断上涨的情况下，人均居民收入还在止步不前，直接影响了当地房地产业的销售。未来西安市应紧紧把握国家“一路一带”建设、国家中心城市建设等重大机遇并大力发展本市的经济，通过调整和优化西安市的产业结构、增加就业机会、提高最低工资标准等措施提高居民的人均可支配收入水平。

总之，城市人口与房地产投资之间，房地产投资与本地经济发展之间都存在必然的相关关系，城市人口的增加会促进城市房地产业的发展，但是否会激发房地产的全面兴盛，还需要政府相关政策的配套实施。

参考文献：

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作者简介：

赵洁（1979-  ），女，汉族，陕西西安人，西安培华学院会计与金融学院，讲师，研究方向：经济管理与会计学。