刍议房地产开发企业成本核算存在的问题及对策

郭晓颖

（宁夏中房实业集团股份有限公司 宁夏银川 750000）

1 房地产项目开发成本的构成

1.1 土地、设备、土建费用

房地产开发项目的成本主要由土地费用、土建费用和设备费用构成，上述环节所消耗的成本占总成本的8成，土地成本所占比重最大，在房地产项目开发前，企业应科学换算土地费用的面积和容积率，进而得出准确的土地成本，这样也可有效保证企业成本预算的顺利开展。这里需要注意的是，企业应以土地成本为基础完成项目可行性评估。

1.2 配套设施与其他费用

房地产项目开发中，企业成本主要由水费、电费、煤气费和公共配套设施费及管理费等构成，上述费用无法全额回收，而且也没有建立统一规范的标准，具有较为显著的盲目性和随意性。

1.3 管理费用与筹资成本

房地产项目开发需要投入较多的资金，且需要较长时间方可回收成本，具有较大的投资风险，因此房地产开发的项目多由贷款筹资，贷款利息较高，这也是企业在房地产项目开发中必须要高度重视的关键内容。

2 房地产开发企业成本核算中的问题

与西方发达国家相比，我国房地产开发行业的发展存在着较大的差距，理论研究和实践经验都存在着十分明显的不足，其也成为制约房地产开发企业发展的关键要素。为了保证房地产开发行业能够更好地满足市场经济的发展需要，应仔细分析开发中成本核算方面的不足，从而提出有针对性的解决措施。

2.1 成本核算标准不统一

房地产企业在获得地皮之后，需结合企业的发展概况以及市场的环境来设定开发的目标，并在此基础上开展成本核算，以核算的结果为基础分配和归集费用。为确保房地产开发成本核算的准确性，我国也颁布了多项条例和规定，但是房地产开发企业周期与其他行业相比时间更长，核算的项目较多，因此对企业的财务管理及会计人员均提出了更为严格的要求。核算的过程中出现了标准不统一的问题，无法保证成本核算的科学性，大大降低了成本核算的作用和价值，不利于房地产企业获得更高的经济效益。

2.2 成本核算对象及周期不明确

房地产项目开发本身较为复杂，项目开发成本核算的对象无法与经营管理对接，在房地产企业项目开发中，产品开发的节奏不能顺应产品的业态形式。房地产开发以片为单位，产品的类型主要有别墅、公寓、商业地产等，因此一般采取分期开发的形式。但是在会计准则当中并未确定成本核算的主要对象，故而无法保证成本核算的准确性。房地产开发成本核算需结合生产的周期予以科学调整，从而为企业提供利润和税务数据，科学评价企业的经营业绩。但是在工程竣工验收后无法开展工程结算，小区的配套设施建设也无法按时开展，进而对成本核算周期产生了较大的影响。

2.3 成本调剂随意性较强，成本支出与开发项目决算不一致

为维护开发的经济效益，房地产开发企业要在现有条件下同时开发几个项目，但是不同项目对市场、开发的时间、土地出让价格等的要求也存在着十分明显的差异。而企业为了简化核算的流程，降低成本核算的复杂性，在核算的过程中并未使用项目开发的个性化成本核算体系，擅自调整成本核算的分配比率，从而出现了成本支出与项目决算不一致的问题。一些房地产开发企业为了能够在较短的时间内确定配套设施设置费用的预提成本，成本核算与实际支出存在着明显的差异，这对项目的销售定价也产生了较大的影响。另外，人为因素也是影响房地产开发企业成本核算质量的关键要素。人为因素通常是指财务会计人员与房地产开发企业的领导成本核算意识较为薄弱，使得成本调剂具有较强的随意性，对企业和社会的发展都产生了较大的影响。

2.4 虚列成本核算类目

由于房地产开发时间跨度较大，资金运营体系复杂度较高，因此也阻碍了成本核算工作的顺利开展。与其他类型的企业相比，房地产开发企业若要完成成本核算的目标，则需要较长的周期。且在长期的核算工作中，其也会受到多种因素的影响。其中，市场因素、政策因素和人为因素等都是较为常见的影响因素，故而房地产开发企业成本核算规范性有待提高，同时序列成本核算项目较为普遍，不能系统地反馈房地产开发企业经营与发展的实况。

3 房地产开发企业成本核算问题的对策

现如今，我国房地产市场发展态势良好，但是依然存在着明显的问题，不仅房地产开发领导者成本核算意识淡薄，而且财会工作人员成本核算能力无法满足当前的工作需要，成本核算的内容不够清晰，成本核算随意性较强，上述问题都是阻碍房地产开发项目成本核算工作的重要因素。为了解决这类问题，房地产开发企业应采取多种措施积极建立健全房地产开发企业成本核算体系，从而提高成本核算的质量。

3.1 统一成本核算标准

（1）房地产开发项目核算工作较为复杂，财会人员在日常工作中应采取多种方式积极提升自身成本核算的能力，同时还应树立成本核算意识，将成本核算作为财务管理工作中的重要内容。

（2）在日常管理中深化成本核算意识，加大成本核算的监督力度，同时实施动态监管。

（3）以财务管理的要求为基础，统一成本核算的标准，保证开发成本的合理分配。如财会工作人员可按照房地产开发企业成本核算的基本要求，设立成本核算台账，用相同的模式和标准来记录项目开发中的费用，有效增强成本核算工作的科学性与合理性。

（4）房地产开发企业同时开发多个项目，一些项目的成本核算工作复杂度较高，无法确保其在统一的标准下完成成本核算工作，对此，财务人员应确保分配的合理性，并以此为基础制定项目成本核算的明细。

（5）在同一个开发项目中采用统一的成本核算标准，保证成本核算的可行性与准确性，同时其也成为了指引房地产开发行业健康发展的重要条件。

（6）市场经济发展速度较快，极易发生变化，财会工作者要始终坚持与时俱进的思想和理念，及时关注市场的发展趋势，确保成本核算能够顺应市场发展和变化的基本形势。

3.2 完善成本核算管理制度

房地产项目开发中，部分企业在成本调剂方面存在着较大的随意性，成本支出与开发项目决算不一致，出现上述问题是由于企业管理者忽视了成本核算，在房地产项目开发的过程中依然采用经验论来完成地产项目开发，进而对房地产开发项目核算的精确度也产生了较大的影响。另外，在成本核算制度方面也存在着十分明显的缺陷和不足，无法充分发挥出成本核算整体优势。对此，房地产开发企业的领导者应积发挥财务管理的职能，确保房地产成本核算任务的达成与落实。再者，企业领导还需采取有效措施增强成本核算的独立性，减轻人为因素对核算结果的不利影响，从而为房地产开发成本核算工作营造和谐的工作环境。

此外，房地产开发企业的领导也应带领工作人员，建立完善的成本核算管理制度，更好地实现成本核算的基本目标。

（1）可设立专门的财务管理部门，为了有效提高财务管理的质量，需确保财务管理部门具有较强的独立性，同时其也应参与和渗透到房地产项目开发的全过程，在此基础上建立成本核算网络，让各项费用均在成本核算体系当中，提高成本核算的质量。

（2）结合成本核算的基本要求以及房地产项目开发实际来确定成本核算计划、预算体系、预决算控制和考核管理等项目，以此加强制度的完整性与有效性。与此同时还需满足房地产项目开发的基本需要，有效实现成本核算目标。

（3）设置专门的成本核算部门，成本核算部门应隶属于财务管理机构，在企业进行项目开发前要积极开展市场调研、成本控制和项目预测等多项准备工作，从而为企业的成本核算提供最新鲜的数据，对项目开发的策略予以合理调整。

3.3 确定成本核算的对象

在成本核算工作中要全面考虑到工程项目当中的多个要素，将项目工程中的单项作为成本核算的主要对象向，同时对多个类型相似的开发项目予以全面的了解和掌握，将其视作一个成本核算对象。对于规模较大且开发周期较长的项目，需结合企业的业绩考核要求，将开发项目中的一部分作为成本核算的对象，其也成为了提高成本核算水平的重要途径。

3.4 落实审计监督制度，实现成本核算目标

在房地产开发企业日常经营与管理中，序列成本核算项目问题较为普遍，该问题对成本核算的精确性产生了较为显著的影响。监管的缺失是出现上述问题的主要原因。所以，房地产开发企业应高度落实审计监督制度，确保成本核算的科学性与合理性。具体措施为：

（1）设立内部审计部门。内部审计部门在工作中应具有较强的独立性，其工作内容主要涉及企业财务管理现状的监督、成本核算的监督等。若在房地产项目开发的过程中出现了成本核算失误的问题，内部审计监督部门可向管理者反馈成本核算的实际情况，勒令相关部门重新开展成本核算工作，以增强数据的可靠性，防止核算的过程中出现重叠和虚列的问题，彻底降低房地产企业项目开发过程中的成本投入，提高企业的经济效益。

（2）积极优化审计制度，审计工作务必满足时代发展和房地产企业开发项目运行的基本需求，对此，要求房地产审计制度具有灵活性和持续发展的能力，按照项目开发设计特点以及需求吸纳全新的审计内容，保证审计的有效性，提高成本核算的质量。

4 结束语

总之，在房地产开发企业的经营与管理中，成本核算工作对企业的综合经济利润有着较大的影响，为了保证企业持续稳定的发展，房地产企业需合理利用多种措施，规避成本核算中的各类问题，全面发挥出成本核算工作的作用与价值，并且房地产开发企业也需根据成本核算的结果，对开发的流程予以科学的规划和调整，以此不断提高企业在房地产开发项目上的经济效益，推动企业进入行业发展新阶段。