浅谈城市规划对城市土地价格的影响

姜全丽

(兰州市国土资源评价研究院,甘肃 兰州 73000)

城市土地作为一种特殊的自然资源，具有明显的市场经济的价格特征。城市土地资源的配置要纳入城市总体规划和市场调控范围进行管理。按照市场经济理论，有效的供给与需求形成了商品市场，并对土地价格发挥着重要的影响作用。土地作为一种特殊的不可再生的自然资源，其稀缺性在一定程度上制约了城市规划发展的空间，因此城市规划对土地价格具有决定性的作用。

1 城市规划与土地价格之间的关系

城市发展规划和城市土地价格对城市的发展具有重要的直接影响，二者相互作用，相辅相成和不可分割。城市规划的基础是对城市土地有效利用进行规划，保证城市有限的土地资源能够均衡配置，科学规划，合理利用。按照市场经济发展理论，土地的有效供给形成了对土地市场的需求，因此形成了土地价格，同时城市规划的发展促进了土地价格的上涨，土地价格的上涨也推动了城市规划的发展，使城市建成区面积在不断扩大，推动了城市发展。

任何事物都具有相互矛盾的一面，城市规划促进土地价格提升的同时，不断上涨的土地价格在一定程度上制约了城市规划的进程。由于城市出让土地价格不断提高，导致土地上所承载的不动产持续上涨和宗地流拍。但是这种影响因素相对较小，在城市规划中可以将其予以忽略。

2 城市规划对城市土地价格的影响作用

2.1 城市总体规划对土地价格的影响

城市总体规划对土地价格的影响因素主要有以下几点。

第一，城市发展性质。城市发展性质是由城市的主要功能决定的，科学制定城市发展规划的重要前提是对城市发展性质进行准确定位，城市的发展性质也是科学合理规划和有效配置土地资源的重要依据。城市的发展建设对促进国家或区域政治经济和社会文化的发展具有及其重要作用，城市发展的性质不同，土地配置和利用的方式完全不同，土地作为推动城市发展建设的重要依托，其价格直接受城市发展性质的影响。

第二，城市发展目标。城市发展目标是指城市的社会经济发展在一定期限内所要达到的既定目标。为实现这一目标，就要对城市的发展建设和产业结构进行调整，但是所有的发展建设都离不开土地，因此城市发展建设速度对土地价格具有直接的影响作用。并具有积极地引导性，主要表现在产业化发展对土地需求总量，土地供给数量，区域环境发展布局以及基础设施建设等，都会土地价格产生直接影响。

第三，城市发展规模。城市发展规模对土地价格的影响是绝对的，城市规模包括人口规模和地域规模，总体而言，城市规模越大，城市的社会经济和人文聚集效应就越明显，土地收益级差就会愈大。城市的人口规模越大，人口的密度就大，人均土地使用面积就降低，土地需求大于供给，土地价格就会不断上涨。在建成区面积不变的情况下，城市的地域规模就会相对缩小，可出让土地面积就会减少，但是随着城市化进程的加快，在土地供应总量不变的前提下，供需矛盾会不断加剧，土地价格也会随之而攀升。

第四，城市发展布局。城市的总体布局是城市社会经济发展和城市建设空间布局的综合体现，是城市各有机组成部分的综合的，合理有序的安排，城市的总体发展布局决定了各类建设用地所占比重。通常情况下，城市建设用地出让价格由低到高依次为，农业用地，工业用地，住宅用地和商业用地。由于城市总体布局的影响，不同区域之间的土地价格存在较大差异。

2.2 城市详细规划对土地价格的影响作用

第一，土地容积率对土地价格的影响。土地容积率是指在规划建成区某一宗地内，建筑物地面(±0)以上的建筑总面积与宗地总占地面积的比值，是衡量土地开发强度的重要指标之一。土地容积率是土地经济利用价值的最直接体现，如果土地的经济利用价高，土地价格就会随之增加。同样条件下，土地容积率与土地出让价格成正比例关系，容积率越高，土地出让价格就越高。容积率的变化甚至能够引起土地价格的大幅波动。

第二，土地开发强度对土地价格的影响。土地开发强度是指建设用地总量占城市建成区总面积的比重。通常而言，土地价格与土地开发强度成正比例关系。在建成区总面积不变的前提下，土地开发强度越高，预示着待开发的土地面积越少，土地价格就会增高。相反，土地开发强度比较低，说明城市的建设用地供应充足，土地价格就会降低。

第三，消费者对土地价格的影响。消费者对土地的热衷程度，也会对土地价格的形成机制产生一定的影响，如众多消费者对某一地块趋之若鹜，土地价格就会上涨，反之亦然。

3 城市规划实施对土地价格的影响

3.1 城市规划实施新政策对土地价格的影响

随着城市发展规模的不断扩大，城市规划政策也在不断调整。通常情况下，城市发展规划的制定和实施都是循序渐进的，在总体规划不变的情况下，会定期对规划进行局部调整，新政策对土地价格具有直接的影响作用，如用地性质的改变土地价格也会随之改变。政策的调整可能会导致结构性用地不足，进而导致土地利用率低的问题。

3.2 城市规划实施方式对土地价格的影响

城市规划实施的方式不同，决定了土地价格在城市空间分布的差异性，土地开发程度和开发容积率主要受城市开发战略决策的影响，进而直接影响土地价格。城市开发方式主要有辐射式和聚集式，辐射式是由中心城区向周边呈放射状发展，以中心发展带动周边，中心城区的地价就会明显高于周边区域。聚集式是由四周新区向老城区渐次聚集，先开发新区，后开发建设老城区，新区的土地价格就会上涨，以此带动老城区开发建设土地价格上涨。

4 结 论

城市规划是城市发展的重要前提，对城市土地价格具有重要的影响作用，因此在城市发展规划中，要正确处理城市发展与土地价格变动的辩证关系，促进土地的合理利用和城市规划的健康发展。