试分析房地产开发企业合约管理对项目成本的控制

赵勇

引言

近年来我国的房地产行业发展迅速，在促进我国国民经济发展中做出了巨大的贡献。现阶段在房地产开发企业中应用合约管理来加强对项目的成本控制，在实践过程中也取得了一定的成效，具有重要的意义。通过合约管理来实现对项目成本的有效控制，成为当前行业内主要的关注焦点，一方面可以降低项目成本的投入，另一方面还可以降低开发企业的运营风险，因此加强对其的研究有着重要的实践意义。

1 房地产开发企业进行合约管理的必要性

1.1 有效保证项目的实施进度

房地产项目的开发设计程序繁多，整体过程也相对比较复杂，另外所涉及的范围也相对较广，不仅限于开发的土地、施工材料、过程管理以及财务管理等部分内容，在实际操作中还会遇到其他一些比较重要的问题，比如，房地产开发的周期相对时间都比较长，所以对工期安排计划以及设计都非常重要。所以，在项目实施过程中容易出现施工界面不清以及责任含糊的情况，并且由于合同中对权利和义务的不清晰划分还会增加一些计划外的成本，致使项目的成本增加。另外，如果在项目实施过程中发生合同内容的变更，而又未及时进行合同条款的补充和签订将会导致合同纠纷，影响施工的进行。所以，通过制定合约的形式在项目规划时就对其进行有效管理，可以在很大程度上减少纠纷和矛盾的产生，保证施工进度和施工质量。

1.2 可以有效降低项目风险

科学有效的合约管理在房地产开发的整个过程中可以实现对施工过程的完善，还可以在很大程度上降低项目管理的风险。由于房地产项目的施工周期长，涉及因素多，所以在施工过程中容易发生人、物的不匹配问题，存在一定的风险，然而通过合约管理可以将过程中可能发生的问题都通过合约的形式进行约定，可以在一定程度上保证施工过程的稳定性，有益于项目的成本控制。一方面，有效地合约管理可以缩短施工周期。如果整个施工过程都严格按照合约的内容和管理标准执行，那么就可以很好的保障施工的进度，保证施工规划的落实，从而降低未知的风险；另一方面，通过对项目进行合约管理可以实现对项目施工环节中的相对调整，确保施工规划和施工计划的顺利实施。在整个施工过程中执行合约内容，可以大大降低施工人员的施工风险，并降低开发企业的资金风险，从而更好的实现对项目成本的控制。

2 合约管理对工程项目成本控制的现状分析

2.1 合约的编制阶段

在对房地产开发项目进行成本控制的过程中，由于一些未建立成本数据库，未能对成本数进行有效管理，企业的成本数据都缺乏一定的衔接性，容易导致项目成本的数据在项目前期以及项目后期发生不一致的现象，有的企业中的现象甚至表现为更为严重的数据重复现象，这些问题的产生不利于对项目成本的控制，容易发生控制措施的失效。

2.2 合约的执行阶段

①在执行阶段合同所涉及的内容和范围非常广，而执行的过程中也是多个合同同时执行，在合同执行有效的同时应该在整体的成本中减去合同的实际发生金额。②因为房地产开发企业在项目施工实施过程中需要拟定的合同数量非常大，容易导致合同管理出现混乱。因为每一份合同都是一份风险，而没有提前做好分配则会影响合同在施工中起到的约束作用，也会加重工作人员的工作量，而影响工程的进展。③在房地产项目实施的过程中，会存在费用余量的情况，对余量管理的不得当就会导致成本的支出增加。

2.3 合约的动态成本分析阶段

在房地产开发过程中，需要及时对成本的执行情况进行监督和审核，这样就能够避免出现成本超支的情况。在众多的房地产企业合约管理中，虽然对成本支出的情况有所记录，但是却存在上报时间滞后的情况，这样便有可能让成本管理存在风险。如果对成本数据反馈不及时，必然影响动态成本的数据信息，这样的动态成本分析阶段严重影响了整个的项目推进实施。

2.4 合约的成本后评估阶段

房地产开发项目结束后，要及时对项目的成本进行整体的评估。由于部分房地产企业在成本管理过程中缺乏相应的成本控制和管理体系，导致后期成本统计工作由于缺乏大量的成本数据而无法开展。并且房产开发企业的员工也具有较强的流动性，也将导致成本数据的缺失，频繁的资料交接手续在很大程度上会降低工作效率也会造成成本的增加，不利于对项目成本的控制。

3 加强房地产开发企业合约管理对项目成本的控制策略

3.1 加强合约管理制度的完善

合约管理在项目成本控制中具有重要的作用，一方面，合约的签订可以约束项目成本变化的随意性，另一方面也可以有效推动项目的进展。因此，加强合约管理制度的建立和完善是现代房产开发企业实现成本控制的先决条件。在建立合约管理制度时，一定要以国家的法律法规作为基础依据，合约内容和条款要清晰完善，保证其科学性。

3.2 加强运营团队体系的完善

对合约进行管理的人员必须具有较强的专业能力和素质，在对团队人员进行管理时一定要注意工作内容和责任的认定和划分，保证其具有科学合理性，促进团队人员之间的合作配合。团队人员在具体的工作过程中要不断加强对合同内容签订以及后期执行情况的管理，不断提高合同的质量，并不断进行管理创新，保证房地产企业的稳定发展。

3.3 加强人员素质的完善和提高

合约管理的直接制定者和管理者是人，所以合约管理人员素质能力的高低直接关系着合约管理的质量高低。因此，一定要不断提高相关人员的专业技能和素质能力，很大程度上保证合约管理对成本控制的成效。房产开发企业可以开展定期的培训，以不断提高其素质和能力，加强其对合约管理的认识，提高合约管理在成本控制方面的应用效果。

3.4 项目实施过程中尽量压缩合约数量以减少风险

房地产开发企业在通过合约管理对项目成本进行控制时，一方面要保证合同内容的完善，另一方面也要尽量减少合约的数量，降低合约管理的难度，很大程度上可以降低一定的风险。如果在房地产开发过程中为了将开发过程中所涉及的要素都用合约来进行约束，那么势必会造成合约数量的增加，对合约管理造成很大的难度，同样，也会有造成多个合约中内容的交叉繁琐，不利于项目的成本控制。所以，要尽量压缩合约的数量，精简合约内容，避免交叉而导致对同一要素进行多向规定，提高合约管理效率，有利于项目要素的核查，有效控制项目成本。

4 案例分析

本文以S房地产开发企业为例，来阐述其合约管理实践经验。

4.1 S房地产企业合约管理简介

在经历了金融危机之后，房地产经济整体呈现出萎缩迹象，S房地产公司积极探索，在传统成本管理理念的基础之上，将价值增长的中心由积极扩张转向成本管理效率的提升，实现了“开源”到“节流”的转型。合约管理作为S房地产公司提升成本管理效率的一项“法宝”，是在确定项目目标成本后，以预估合同的方式对目标成本分级，将目标成本控制科目上的金额锁定在具体的合同中，有效地达到事前计划、事中控制、事后修正的效果，保证成本管理的高效率。

4.2 S公司合约管理构建原则

S公司在进行合约管理构建时所遵循的主要原则如下：①将目标成本作为成本管理的基础，将其作为起点，来对整体工程进行项目管理；②将房地产开发过程中所涉及到的费用项目进行细分，从而进一步提高了合同的精度；③明确开发费用成本的载体，模糊不清的载体不利于项目成本的核算，该公司以合同作为成本的载体，对各项费用进行附属说明，有利于实际成本和预算成本的对比，并及时采取措施对合约进行调整，从而实现合约的动态化管理；④明确项目成本控制的终级目标，将提升成本效率始终作为成本的终级目标，有利于坚守成本控制的核心，实现对项目成本的有效控制。

4.3 经验启示

房地产开发企业要在实践过程中，及时转化思路，来突破成本管理控制的瓶颈，在项目全过程中要保持信息的畅通性，并不断对合同管理进行完善以及实施后评估等方法，有利于通过合约管理来对项目成不实现有效控制。

5 结束语

综上所述，在房地产开发过程中，通过科学的合约管理对项目成本进行控制已经取得了一定的成效，在今后的工作中还要通过不断加强合约管理制度的完善、团队体系的完善以及全方位提高人员的素质等手段来不断提高合约管理的应用，进一步实现对项目成本的控制，促进房地产开发企业的稳定发展。

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