“烂尾楼”的成因及防范对策研究

谭冉

（西北大学现代学院 陕西西安 710130）

伴随着房地产业的急速发展，城市中存在大量“烂尾楼”现象，“烂尾楼”的出现在空间和时间上对人们的生活和社会的发展都造成了一种庞大的资源浪费，它们严重的影响人们的居住环境并且制约着地区经济的发展，因此探究“烂尾楼”的成因并提出行之有效的解决措施对于缓解城市用地供求矛盾与管理压力，减少社会经济效益损失等有着重要的意义。

1 “烂尾楼”的概述

“烂尾楼”被比作为“人体内的毒瘤，脸上的伤疤”，是城市建设中最碍眼的、根本算不上建筑的楼房。其普遍定义为：房地产项目在完备各项工程手续的办理以及相关机构的批示启动后，开工后却因开发商困于债务问题或无法进一步建设，以及因工程项目质量检验不合格、产权问题发生纠纷等原因，使项目处于一年以上停工状态的工程建设[1]。简而言之，就是在各种现实因素的干扰下，因为开发商无力完成自己的在建项目，导致该房地产工程项目中断，显现在公众面前的未全部完成工程建设项目的建筑物。“烂尾楼”的出现导致了城市美观受损、影响居住质量以及浪费土地资源激化业主矛盾等消极影响。

2 “烂尾楼”的成因分析

2.1 工程项目建设资金链断裂

“烂尾楼”的形成最主观的原因就是建设资金不足，而导致资金断裂的原因多种多样，主要包括：①因开发商在一整个工程项目开发阶段没有做好充分的前期准备，致使建设项目启动后中途面临资金短缺危机；②因“炒楼大热”开发商过度集中于某一个地区的房地产业，楼盘房价居高不下，政府出面宏观调控资源配比，房地产项目措手不及，就导致资金衔接不上；③因资金来源被截，全球经济环境处于起伏状态，不得不使工程被迫停工等。

2.2 房地产市场缺乏自我约束

“房地产热”近年来一度被外界认为是暴利行业，房地产开发商高回报的利润率纵使各行业有资本的人士都愿意跃身进入谋得一金半银。本来房地产行业的运营都参差不齐，一时间过多的企业涌入便会造成该市场的入不敷出，调节混乱，定位不清，销售前景一片迷茫，迫使投资者“革故鼎新”，“烂尾楼”更加的猖獗而起。

2.3 工程建筑质量低劣未达标

工程建设项目一旦启动，作为单位总体目标的质量与安全、经济效益就是房地产商和承包商所考虑的重中之重。在利益与道德的选择上，金钱至上的驱使下，有些房地产承包商昧着自己的良心在建设项目工期中暗中偷工减料，不顾建筑安全质量规范标准的约束，从而获取不属于自己的利益。工程建设过程中环环相扣，一环不紧下环定松，最后就产生因建筑安全质量不达标的“烂尾楼”。

2.4 政府管理不严、城市规划不合理

“烂尾楼”正逐渐成为人们茶余饭后议论的焦点，因为千古以来都是“民安居，立国兴邦之本”，而其背后却是涉及到诸多敏感话题，政府面对这些问题却“不想查，不敢查，不愿查”，同时又迫于舆论压力不得不表态、道歉，某种程度上，这仅仅是政府的缓兵之策，其实际上只是为了在曝光的事情上抚慰公众情绪，并不是为了真正地去彻查解决问题，待民众视线稍稍移转，事件通常就置若罔闻了。

另外，城市规划思路滞后，对城市建设用地缺乏预见性和与时俱进的科学规划，执法松动，就导致城市空间配比失控，用地结构失调。

3 “烂尾楼”的防范对策

3.1 健全相关法律法规

国家要加强法律法规制定，明确该行业市场下的产权关系和清晰划分责任，细化该行业之前执行的相关法律规定。只有切其要害，方可达到“烂尾楼”的治标之本。比如，政府应该先集中解决现存的“烂尾楼”的归宿问题，并从中总结出治理经验用以编入法律法规来防范其再产生，尤其注意产权、债务方面的规定，“烂尾楼”最重大的问题就是产权债务不明，极易发生扯皮现象，这就要依靠政府对此方面进行大规模的整改。

3.2 落实土地政策

从2004年国务院颁布了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》开始，国家都已明确指出对土地审批、土地占用等六种情况进行重点清查和整顿。因此应该做到依法办事，严格贯彻落实《土地法》以及《城市市容和环境卫生管理条例》等法律法规，只有规范化、正式化、强制化的将房地产制度落到实处，并加重执行力度与惩处政策两头并齐的举措，才能让城市用地配置的交易更趋近于公开化、透明化、科学化，以及极大上杜绝房地产业以前不良的运作方式，一定程度上根治“烂尾楼”乃至其他烂尾项目的产生。

3.3 地产业合理控制开发

房地产的开发是一项复杂的活动，需要专业人员同开发商一起进行相关的工作。投资机会选择与投资决策分析以及前期工作的准备就为之后项目合理发展的走向奠定下良好基础。只有在此基础上，项目建设、销售租赁和物业管理才能趋于正常走势，那么“烂尾楼”就能够从此得以大程度的控制。

3.4 有效的管理建筑施工

在一套科学完整的工程项目管理中，包含了大量工作人员相互交接的过程，尤其是工程项目控制最为关键，程序的反复执行就是对工程建设质量最负责的审核。比如，从工程建筑施工方面来讲，选择一个称职项目经理就显得尤为关键，这个职位既面对下属又要面对客户，肩负着很多责任。这样，就要求各方利益想当协调一致、充分调动上下，才能够使自己不处于“夹心饼”的尴尬地位当中。与此同时，项目经理要本着对自身严格要求的职业操守，坚决抵制一切关于建设工程项目违法乱纪的行为，将“烂尾楼”的产生消灭在萌芽中。

[1]朱莹.城市烂尾楼改造项目安全管理问题探究[J].四川建筑，2007，27：166～169.

[2]尹学斌，李俊曼.烂尾楼改造方法研究——浅析净月5号公馆改造设计[J].吉林建筑大学学报，2016，33（2）：80～82.

[3]郭 峰.工程项目管理[M].贵州科技出版社，2001，6：16～172.

[4]BE Harcourt，J Ludwig.Broken Windows：New Evidence from New York City and a Five-City Social Experiment[J].University of Chicago Law Review，2006，73（1）：271～320.