楼宇设备管理维修的组织架构设置

王欢

引言

现代商业楼宇的物业管理中，配套设备种类繁多，涉及的范围较广，电气化和自动化的程度高，并且在楼宇的日常运行的各个功能系统中起着关键性的作用，如配电系统、供水系统、排污系统、电梯系统、通讯系统、消防系统、空调系统、通风系统、安防系统和各种计费系统等强弱电设备。这些设备的管理与维护技术含量高，涉及责任较大，对管理人员的专业技能要求特别严格，是楼宇管理的重点内容。

1 楼宇设备管理维修组织的职能

物业管理中，设备管理维修组织由其工作的性质可确定其职能和范围：

（1）接管楼宇设备资产，清查盘点，分门别类建立完善的设备资产档案，为各个设备建立动态管理技术资料。

（2）负责组织管理、维修人员的业务培训，确保实际操作人员具有相当的专业技能和工作纪律。

（3）组织实施设备的运维工作，包括日常检查、预防性检修、故障抢修以及阶段性大修和报废更新，形成运维记录，跟踪设备状态，降低故障率，缩短故障时间，保证设备日常的正常使用。

（4）考察并实行楼宇设备的信息化管理，实现管理、维修等工作信息的信息化，设备资料的信息化以及设备故障报警的自动化。

（5）对设备系统的资产费用进行统计、核算，形成周期性的资产管理总结报告，不断提高设备的管理和维护水平。

2 楼宇设备管理维修组织设置的依据和要求

楼宇设备管理维修组织由其职能特点通常在物业管理中被设置为工程部或设备部，人员构成基本分为管理人员、专业维修人员、一般维护工人等。其中管理人员一般由物业公司副总经理直接领导，设部门经理负责日常管理，专业维修人员由具有一定专业技术等级的相关领域专业人员构成，负责具有特定专业技术要求的设备的管理和维修，一般维护工人由一定技术水平的技术工人构成，负责日常设备的检测，配合专业维修人员展开工作。因此，部门人员的构成选择上要考虑以下几方面因素：

（1）由楼宇的主要商业功能所配备设备的构成类型、数量规模、技术等级要求等。

（2）楼宇业主的活动规律，对设备运行的可靠性即设备故障率、故障时间的容忍度要求，对设备运行时间要求、精度要求等。

（3）部门管理的运作模式要求，物业管理的经济水平及根据楼宇规模采取集中式、分散式或混合式管理方式。

（4）专业设备维修公司的服务水平、质量和价格等经济因素。

（5）顺利完成楼宇设备的管理，保证其使用效益，满足业主的使用要求。

（6）能够逐渐形成完善、有效、先进的管理方法，提高工作效率。

（7）能够在工作中逐步形成技术过硬、思想统一、不断进取的设备管理维修团队，跟上现代化信息化进程中楼宇设备的创新潮流。

3 楼宇设备管理维修的组织架构

综合以上设备管理维修组织设置的依据和要求，设备维修管理组织架构的设置可采取集中式、分散式和混合式三种架构模式，在实际操作应灵活运用，适当调整、变通。

集中式设备管理维修组织架构，是在楼宇集中、设备规模不大的情况下，由设备管理维修部门集中管理物业管理范围内的所有设备，统一安排设备系统的运维、修理、改造、报废、更新等业务，各楼宇的管理部门不参与设备的管理维修，有设备使用或维修要求时直接向设备管理维修部门提出，作业指令只由设备管理部门发出。这种方式的好处是技术人员集中，便于协调，能够快速应对突发故障等大型、紧急的工作任务，统一技术装备，提高装备水平，统一工作标准，提高技术水平，统一物料储备，便于仓储管理。

分散式设备管理维修组织架构可以在物业管理范围规模较大、地理位置分布较为分散、设备数量及种类规模大的情况下采取。这种组织架构模式中，物业管理的设备管理维修部门只负责所有设备中专业技术水平要求高的设备维修、定期检测、升级改造、报废更新等工作项目。而在各个楼宇的管理部门下设置各自独立的设备运维小组，负责本楼宇内设备技术要求较低的日常管理等。这样就把设备的管理和维修工作分开来，一方面把专业技术人员集中起来，便于形成技术过硬、思想统一的技术队伍，并带动各个管理处的技术工人，各司其职，共同完成设备的管理和维修工作，提高工作效率。另一方面，各个管理处对本楼宇内的所有设施设备实现了统一管理，在人员安排上也会更加协调。

在实际组织架构设置操作中，应按照本物业管理范围、规模和工作人员构成灵活运用，甚至可以将集中式和分散式组织架构搭配使用。如在分散式组织架构的基础上，各个楼宇管理处的设备管理小组成员可以通过适当的培训，承担起除日常管理工作外技术要求不高的设备维修保养和小型修理工作；设备管理维修部门则可把工作重点放在对各设备管理组的技术指导、培训，所有设备的统筹管理，重大设备修理、改造、升级等工作项目上来。这样做把各个楼宇管理部门和设备管理维修部门有机结合起来，形成联动，扩大技术人员的覆盖面，缩短人到设备距离，提高设备发生故障时的响应速度，甚至做到故障零时间处理。

4 总结

楼宇设备管理与维修组织架构的设置要基于实际的物业设备种类构成、数量规模、专业化程度等因素，也要考虑物业管理人员的结构构成、部门职能等因素，更要考虑业主对设备运行状态的具体要求，另外，随着科技发展，各设备系统也在朝着集成化、自动化和智能化的方向发展，物业设备管理人员的专业技能不可能面面俱到，专业设备维护的外包等社会化管理模式也应考虑在内。总之，设备管理和维修要达到设备正常运转，降低故障率和故障时间，优化使用体验，节约管理成本的目的，这样才能逐步提高管理水平和业主评价，实现持续发展。

[1]潘毅群.楼宇设备管理[M].中国建筑工业出版社，2003.

[2]北京亚太教育研究院物业管理研究中心.物业经营管理[M].中国工人出版社，2010.