对“三供一业”中物业移交的思考和探讨

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(山西二建集团有限公司，山西 太原 030031)

引言

目前，国内国有企业职工家属区供水、供电、供暖和物业管理(简称“三供一业”)的分离移交工作在如期进行着，但其涉及到的因素和问题也随之出现，其中居民对物业管理提出了更多的期望和要求。本文结合政策要求及工程实际，对现有国有企业职工家属区“三供一业”的优缺点进行了分析，对其改造和维修方案进行了论述，并提出了相应的处理方法，以解决在使用和施工中遇到的相应问题。

1 基本情况及要求

1.1 小区概况

以某电力国企多层住宅小区为例，小区有12幢，共916户，退休人员居多，属于房改房性质。使用年限20～30年不等，层数不同，结构形式不一，外墙涂料不统一，小区违建较多(尤其是底层)，小区整体呈脏乱差、管理难状态。物业管理差且不收物业费，不收电费，不收采暖费(电热)，几乎由该企业来补贴。

1.2 工作目标

“三供一业”分离移交工作，对相关设施需进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，然后交由专业化企业或机构实行社会化管理和运营，提高服务质量和运营效率。这是国家的政策性要求。

1.3 工作要求

到2018年底，国有企业不再承担与业主发展方向不符的公共服务职能，也不再对职业家属进行补贴，以切实减轻企业负担。原则上先确认移交，再维修改造，以维修为主、改造为辅。

2 物业接收单位确定

为防止移交后发生“弃管”等短期短板现象及国有资产流失，最好是将物业移交给有实力和运营能力强的国有物业公司。其主要承担以下职能：

(1)接收：按照中央的有关文件精神，有序接收移交企业的非经营资产，包括配套设施的所有权、国有土地使用权、相关档案资料及公共维修基金等，无偿划转给接收企业。

(2)维修：对接收的物业进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平。

(3)管理：维修改造后，为提高居民的生活品质，相应地必须加强小区的各项管理制度。

(4)运营：加强对接收的非经营性资产的运营管理，通过探索发展社会养老、商业等便民服务项目，在更好地服务社区居民的同时，积极盘活资产，形成新的经济增长点。

3 物业接收过程中的问题与探讨

3.1 调研摸排

通过人员访谈、资料查阅、走进项目等多种方式，进行系统的调研摸排。

3.1.1 资料资产摸排

原始资料相对而言较容易调查，但资产由于涉及到移交单位的收益较难摸排，包括含软硬件设施、周边配套、楼座信息、业主信息、权属信息、现存问题和管理需求等，作为后续整体规划、经营模式调整、物业服务提升的基础。例如，楼座信息包括：层数(地上/地下)、建筑结构、单元数、梯户、总建筑面积、房屋类型、建筑年代、户型数、底商数、有无房产证、土地证编号、产权说明、办证情况(规划证、施工许可证、竣工验收备案)等。其他信息同理也例出不同的事项进行列表，形成统一的模板交给移交单位逐一进行统计，其统计量相当大，相当杂，也有相当的难度，需要政府部门及居民的配合。

3.1.2 现状物业调研

由于该小区属老旧小区，老职工较多，单位福利较好，很少缴纳水电暖及物业费，因此掌握小区物业的基本情况是必不可少的。包括小区及周边物业费、四至范围、水电暖收取情况、是否独立小区等。

3.2 配套设施移交

小区配套设施的日常盈利较多，是不情愿交给接收单位的，例如商铺。但如果物业公司没有商铺的收入，就意味着将来除了物业费外，再没有其他的额外收入，很难维持日益增长的各项维修费用及人员费用。尤其是国企居民在少缴或不缴物业费的惯性思维影响下，物业公司更难以经营，这使得商铺成为移交与接收双方的一个矛盾点。对此，可通过土地证的范围来确定门面房的归属。

3.3 标准的确定

关于各项标准，无论对于政府部门或者各公司来讲都是一个难点，况且各项标准是相辅相成的，缺一不可。

3.3.1 费用标准

费用包括相关设施维修维护费用、可研费用、设计费用、旧设备设施拆除费用、施工费用及监理费，通过现场测量得出数据后，经过设计，可研、预算得到总额，经双方和政府部门确定后，一次性划拔给接收单位，平均费用不得低于国家标准规定的7 500元/户。但对于不同小区，由于住宅的年限和小区道路的破损程度不一，很难确定一个固定费用标准。

3.3.2 改造标准

改造标准既与小区的时间长短有关，也与原国有企业的效益有关。有的国有企业效益较好，欲再最后一次“搭车”给自己的职工改善居住环境，因而会在国家的最低补偿费用的基础上再另外多投入，势必会造成改造标准的提高，当然费用标准也就会相应地提高。

3.3.3 服务标准

在上述两个标准的基础下，相应地可确定将来物业服务标准。若费用标准和改造标准高，则相应地服务标准高，相反则低。当然物业服务标准要与当地政府制定的标准相适应，在政府标准的前提下体现特色，体现新颖，体现优先，例如智能停车、能源管控、微信钥匙等，让居民确实感受到温暖舒适幸福。

3.4 过渡期的管理

由于“三供一业”涉及面广、投资大、工期长，涉及到政府部门和自来水、热力、电力、设计、监理、施工及物业等公司，交叉性和复杂性可想而知，预计过渡期约3年，这期间不可预见因素较多。首先，最明显的是各小区在施工中较为杂乱，相应地小区的管理也异常复杂，所以制定和实施过渡期的管理制度非常必要。其次，在居民物业费的缴纳方面，受长期依赖国企补贴的惯性思维影响，一部分居民不想缴纳任何费用，而现在改由自己缴纳相关费用，这无形中给物业公司的管理造成了一定困难。

3.5 掌握节点

在接收过程中，必须把握好两个时间节点：一是正式协议的签订，若超过国家规定的期限，移交单位拿不到国拨资金；二是资产移交的时间，若资产不明了，会对将来的物业管理造成相当大的困难。

4 物业接收方案思路

4.1 确定物业接收流程

物业接收内容及流程包括：签订框架协议、现场勘测、方案设计、可行性研究报告、评审可行性研究报告、资产摸排、维修基金汇算、三年过渡期估算、拟定维修方案、费用测算、签订正式移交协议、资金到位、施工图设计、非经营性资产移交、施工监理招投标、维修维护施工、验收审计等。

4.2 物业接收方案的实施

接收单位应成立专项“三供一业”小组，参加国家组织的专业培训，在移交单位的配合下，群策群力，争取在实施过程中不出现漏洞，平稳过渡。在方案设计中，设计院应采用先进的理念，结合实际情况进行方案设计，包括小区功能分析、绿地分析、车位分布、消防分布、道路、景观、弱电、室外排水、庭院照明等。对比改造前后的技术指标，将小区提升的服务项目公布于众，并做好宣传册和宣传影像，把“脏乱差”的老旧小区规划成满足美观、安全、周到、私密、智能等要求的现代化的舒适幸福小区。

5 结语

“三供一业”是一项利国利民的政策，会在全国成千上万的小区开展，对于国企减负，改善居民环境，提高小区服务质量以及保护环境等都有巨大帮助。因此，必须大力宣传“三供一业”的文件精神，通过多方面的努力，务必做到物业可靠、方案可行、效果可喜。