房地产面积测绘及质量管理要点研究

陈玉珍

（聊城市衡坤房地产测绘中心 252000）

房产测绘对于测绘精准度要求极高，整体工作有着专业性较强的特征，对测绘人员各方面能力与操作规范性都有着严格要求。但在实际执行面积测绘过程中，却可能会因为测绘标准、规范不健全、面积测绘情况复杂以及其他方面因素影响，而使最终面积测绘结果出现问题，因此实施面积测绘质量管控是极有必要的。为探索出最佳面积测绘质量管控方案，相关人员首先应对面积测绘内容进行明确，以为后续方案制定提供相应数据。

1 面积测绘内容

作为房地产测绘重要组成，面积测绘就是指对房屋各层水平面积进行测绘的行为，像房屋使用权面积、建筑面积以及产权面积等，都属于面积测绘内容。在进行面积测绘过程中，测绘人员会通过对相应仪器以及技术的运用，完成对房屋地理位置、自然状况与质量和面积的测定工作，能够为房地产产权管理与税费征收等工作开展，提供可靠的信息与数据支持，作用极大[1]。

2 面积测绘影响因素

虽然面积测绘工作作用较为突出，但在实际测绘过程中，还是会因为一些因素而对测绘结果准确性造成影响。一方面，房地产领域相关规范与标准还处于不健全状态，一些细节问题仍然存在，各种新问题也没有得到有效界定，无法为实际工作开展提供相应数据支持，虽然部分城市已经认识到了这一问题，并开始着手对标准与规范进行了完善，但地区细则规定还需要进一步进行改进，测绘人员对于规范的理解与运用水平也需要继续进行提升，致使房地产面积测绘工作也随之受到了相应影响；另一方面，部分房屋建筑面积测绘工作较为复杂，存在着测绘难度大、测量数据过多以及计算量较大等方面的问题，使得测绘人员在实际工作中难免会出现一定问题，所以在实际进行测量时，还需要做好各项质量控制工作[2]。

3 房地产面积测绘质量控制要点

3.1 科学编写测绘技术设计书

在接到测绘任务之后，测绘单位需要先按照项目综合情况，完成对测绘技术设计书的编写工作。在设计书中，测绘人员需要对分摊计算原则、工程概况以及具体测绘项目等内容进行逐一填写，以对测绘工作开展提供相应数据支持[3]。同时在进行编写过程中，还要对测绘项目各方面情况进行全面研究，尤其要对分摊关系进行确定，要对特别变更以及分摊情况作出详细说明，以对分摊关系进行统一，保证各项信息输入准确性，且可以及时对变更情况以及特殊分摊情况作出调整，以为测绘工作高质量开展奠定良好基础。

3.2 确定面积计算范围

为达到理想化测绘结果，在进行测绘工作开展之前，测绘人员需要对房产面积计算范围、全面积以及半面积等内容进行明确[4]。要按照国家国出台的各项测绘规范规定，对房屋面积计算部位进行确定，并要借助以往工作经验，细则对房产建筑结构进行调查与分析，以便按照房屋结构实际特点，制定出相应设计图纸说明，以对设计图内容与国家规定规范一致性进行保证，进而计算出正确的房产面积结果，以为后续工作开展提供相应信息支持。

3.3 增强结果监督检查

现阶段，国内测绘结果质量监督检测序主体主要有三种，即业主监督检查、主管部门审查以及测绘单位自查，所以为达到理想化监督检查结果，有关部门要从此三个主体入手，达到预期监督检查效果。

在进行实际操作时：①要对主管部门审查形式进行强化，要通过增强抽查力度的方式，不断对房地产测绘结果审核审查力度进行强化，且要对作假测绘单位进行严肃处理，并要对吊销严重违规者测绘资格，要对测绘市场风气与秩序进行有效管控；②很对测绘单位自身力度进行增强，要通过对自身自查实效进行提升的方式，切实提高单位整体测绘水平，确保以往所存在的各项测绘问题能够得到有效解决，且要通过设置相应奖惩机制的方式，对测绘结果完整性与准确性进行保证；③要对业主进行适当培训，要通过实际走访的方式，对业主展开针对性培训，确保他们能够真正对测绘知识有所了解，能够对测绘质量实施简单监督与审核，以对房地产面积测绘质量提升形成有效助力。

3.4 优化面积计算公用分摊

在确定房产边长数据、计算面积以及套型准确性的基础上，对公用面积分摊合理性与面积计算各项问题展开深度研究，要明确面积分摊工作在整体测绘工作中所具有的重要作用，以对分摊面积准确性进行保证。鉴于目前国内房地产测绘软件还处于不断完善的阶段，测绘人员对于各项软件的使用熟练程度还需要进行强化，在实际进行操作测算时，很容易会出现面积计算错误问题，因此测绘人员需要加大对相关规范的研究力度，并要对地方实施细则进行明确，要在规则与细则的指导下，合理对面积进行分摊与计算，以对计算结果精准度进行保证。同时如果出现了部分公用面积分摊不明确的问题，此时要联合质检人员、组织委托人以及技术人员等共同进行协商，以对分摊面积计算准确性与公平性进行保证。

3.5 外业测绘质量把控

房产外业测绘是对测绘工作开展质量进行切实提升的基础与前提，需要引起测绘人员的足够重视与关注。在对外业测绘质量进行把控时，一方面要做好房产权界线示意图分析与调查工作，要对图中所示的用地范围与调查表中的房产权界线与用地略图等设计图中的内容与实际情况是否一致进行确定；另一方面要对房产测绘结果规范性进行保证，要保证所有内容的完整。同时要做好房地产测量要素检查工作，要保证各项要素的准确性与完整度，以对外业测绘质量进行保证。

3.6 完善结果公开机制

测绘单位要与主管部门进行联合，对现行测绘结果公开机制进行优化与完善。不仅要通过对网上发布测绘结果信息与测绘档案数据进行公开的方式，对测绘结果进行透明化处理，以便接受社会各界的审核、查阅与监督，确保测绘工作所存在的问题能够被及时发现并解决。同时实施房产面积测绘结果公开处理模式，还可以为产权人与主管部门等权利主体知情权进行保障，能够让他们掌握最新的房屋状况，以让产权人权益与合法权利得到更好的保护。

此外测绘人员还要做好内业数据处理与管理工作，要保证内业数据能够对房产各项要素进行明确表述，且房产设计图表述内容与规格、技术能够与国家相关规定相符，并可以合理进行归档、保存，从而为公开机制落实质量进行保障，确保公开机制优势能够得到真正发挥。

4 结束语

有关部门要认识到房地产面积测绘的重要性，要加大对面积测绘工作的研究力度，要在对面积测绘内容与影响因素进行深度剖析的基础上，结合房屋测量实际需求与测量对象实际情况，做好测绘质量管控方案制定规划，保证各种面积测绘工作开展质量能够得到有效控制，能够通过完善测绘结果公开制度以及管控外业测绘质量等手段，实现对面积测绘的全方面管控，以对最终房地产面积测绘效率与准确度提供可靠保障。

[1]田盛.房产测绘中测绘面积的质量管理[J].建筑工程技术与设计，2016（30）.

[2]鲍齐国，金鑫.试论房地产面积测绘的结果和质量管理[J].商品与质量，2016（34）.

[3]甄帅.房产测绘中测绘面积的质量管理研究[J].城市地理，2016（2）.

[4]牟巍.房产测绘中测绘面积的质量管理研究[J].工程技术：引文版，2016（58）：266.