浅析不动产登记的损害赔偿责任

杨英

（贵州省黔西县国土资源局 贵州黔西 551500）

1 引言

不动产登记制度的建立可以更好地贯彻落实《物权法》的规定，保障不动产交易安全，维护相关权利人的合法权益，而且在国家层来看，有利于我国纪检部门“反腐倡廉”工作的开展。在不动产登记过程中，可能出现不动产登记出现错误的问题，但当前法律对不动产登记中的损害赔偿责任规定过于简略，不够详细、到位，更多地停留在原则和宣誓层面。基于以上原因，对不动产登记中的损害赔偿责任的研究有着重大理论指导价值和实际应用价值。

2 不动产登记中的损害赔偿责任的不足

2.1 登记机构审查模式的不足

（1）《不动产登记暂行条例》的可操作性不足。《暂行条例》确立了审慎形式的审查标准，但其中缺乏对于登记过程中具体问题的反映，这就导致该条例实施后各地不动产登记机构对审查标准的理解不够统一，甚至会导致行政权干扰不动产交易问题的出现。因此，明确我国形式审查的对象、内容、标准应成为当前立法工作的重点内容。

（2）没有建立和完善与形式审查相配合的措施。《暂行条例》有形式审查的特征，但在不动产登记机构的审查模式确定后，还应采取措施弱化或消除该审查模式的弊端，达到安全与效益并存，公权和私权并重的目的。我国实行登记生效政策，该政策对登记真实性有着更高要求。《暂行条例》虽然在原则上确立了形式审查的模式，却没有采取相应措施与其配套，共同完成对不动产交易的审查职责。

2.2 赔偿责任认定的不足

（1）损害赔偿责任的性质及法律途径不够明确。损害赔偿责任的性质不同，所适用的救济途径、归责原则、赔偿资金来源和赔偿力度就不同。现行的不动产登记制度没有对损害赔偿责任的性质进行规定，相关法律表明，利益受损方有权获得赔偿，但对赔偿途径没有明确规定，这就无法切实保障利益受损方的合法权益。推进不动产登记制度的完善，就必须对登记机构损害赔偿责任的性质进行明确规定，增强实际操作性。

（2）不动产登记的损害赔偿责任归责原则不明确。目前的不动产登记制度都没有对损害赔偿责任适用过错责任、无过错责任或过错推定责任做出明确规定，地方法规对其规定也较为模糊、混乱。

2.3 损害赔偿责任承担的不足

（1）错误登记导致的损害赔偿的赔偿范围不明确。当不动产登记出现错误时，相关权利人的损失包括直接损失和间接损失两部分，理论界一致认为登记机关应当赔偿受害人的直接损失，但对其是否应当对间接损失进行赔偿有不同的观点。有学者认为不动产涉及金额巨大，所谓的间接损失难以预估；有学者认为要保障受害人的合法权益，必须对间接损失进行赔偿；还有学者认为应该对二者进行折中处理，在保障受害人权益的同时减小国家财政的压力，而上述意见在实际操作中还存在很多问题。

（2）风险分散机制不完善。不动产登记对象通常有较高的价值，随着登记次数增加，登记错误的情况不可避免，因此应特别关注对受害人进行赔偿的资金来源及管理问题，但现阶段我国不动产登记制度没有涉及到这些问题。一般情况下，因不动产登记错误造成的损失由国家承担，这就加大了国家财政负担，我国经济正处于高速发展阶段，应采取相关措施来降低财政风险，因此不动产风险分散机制十分重要。

3 我国应采用的不动产登记审查制度

我国应采取审慎形式的审查模式，具体原因如下：

3.1 我国国情的需要

我国澳门和香港特别行政区采取简易形式的审查模式，这是由于澳门和香港的社会信用体系较好，公民的法治意识较高，不动产登记材料造假的情况较少。而我国正处于社会主义初级阶段，信用体系与发达国家和地区相比还有很大的差距，在这种国情下，不动产登记造假的行为也屡屡发生，因此不动产登记机构应对髙发造假问题予以重视。

3.2 登记生效政策的要求

登记生效政策虽与审查形式没有必然联系，但登记生效政策下，登记机构对确保不动产登记的正确性负有更大的责任。如韩国实行登记生效政策，其审查形式为审慎形式；而香港、澳门地区采取登记对抗政策，其审查形式均为简易形式。

3.3 对登记机构权力行使范围的充分利用

审慎形式的审查模式不要求登记机构对物权变动的原因进行核查，而只对特定材料的真实性予以核查。其中部分材料的核查可以通过登记机构自身的人力、设备进行鉴定，而登记机构对其中某些材料的验证较为困难，或是验证的成本较高。对这些材料进行核查的过程不符合形式审查的内涵，应采取审慎形式的审查模式。

4 不动产登记中的损害赔偿责任认定及承担

4.1 不动产登记中的损害赔偿责任性质认定

我国登记机构承担的损害赔偿责任属行政性质，理由如下：

（1）我国实行不动产统一登记后，行政法规确定了地方人民政府的相关部门为特定区域的不动产登记机构，行政机关的性质没有变，相关的法律未修改完善，即使不动产登记机构参与私人服务活动，不动产登记行为仍具有行政性质。

（2）《暂行条例》规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿等行为。法律、行政法规规定登记行为是不动产登记机构的一项法定职责，这决定了不动产登记机构首要的任务是实现行政管理为目标、具有产生法律效果的行为，故应视为行政行为。

（3）不动产登记的审查、公告、记载及对申请人的审查环节和内部的报批流程严格按法律法规规定的行政程序办理，因此具有行政性。

4.2 不动产登记中的损害赔偿责任的承担

为了使受害人因错误登记产生的损失在最大程度上得到补偿，申请人、登记机构及第三方应根据侵权理论，基于完全赔偿原则对受害人的直接损失和间接损失进行赔偿。对间接损失进行赔偿前，应评估受害人获得间接利益的现实性和可能性，对登记侵权未发生情况下必能产生的利益予以赔偿，对即使没有登记侵权情况发生条件下不保证可以产生的利益可不予赔偿。不动产登记机构在对受害人进行赔偿前，有权要求受害人提供有关证据，从而对受害人的间接损失数额加以确定，若经核实后确认其中存在无效证明，不动产登记机构可不予赔偿。

不动产登记的对象通常具有较高价值，故损害赔偿金的来源及管理措施十分重要。近年来，投保这种新型资金来源得到了越来越多的重视。此模式下，不动产登记机构作为投保人向保险公司缴纳保险费，这样一来，因不动产登记机构的错误登记产生的损害赔偿责任由保险公司承担。部分地区己经开始对这种方式进行试点，以期为错误登记导致的赔偿责任问题提供一种解决思路。

5 结束语

《物权法》和《不动产登记暂行条例》对不动产登记制度及不动产登记中的损害赔偿责任做了初步规定，但其规定过于粗略，所涉及的很多问题目前还存在较大争议。因此加快建设完善不动产登记制度迫在眉睫，相关学者及立法机构应依据我国国情对不动产登记中的损害赔偿责任的审查模式、认定、承担等内容进行明确规定，做到有法可依，保障不动产登记工作顺利进行。

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