城市更新中老街区既有建筑的改造研究——南京中山北路、乐业村、凤颐村民国街区保护与更新概念设计

张 蕾 王 畅

（南京工业大学建筑学院 南京 211800）

城市中的老街区大多位于老城区域，经过多年的城市发展，承载着大量的信息，记录了民俗和记忆，是城市记忆和历史最完整的物质体现。老街区不像历史街区一样，具备研究和保护价值，这种尴尬的情况导致各地出现大量盲目拆除的现象。然而，作为城市更新发展的重要组成部分，城市老街区的生存、保护与发展对城市的建设有着重要意义。如何在城市更新中留存有价值、有记忆的城市建筑？如何留存并凸显城市的文脉？如何激活并且重塑城市名片？是我们在建筑保护与更新改造中经常面临的问题。

1 城市更新中若干问题

城市更新是一种试图解决城市问题的综合性和整体性的目标和行为，旨在为特定的城市区域带来社会、物质、经济和环境的长期提升。近年来，我国城市更新的进程和步伐迅速，大量老街区被更新，城市面貌日新月异，我们在为取得的巨大成就欢心鼓舞的同时，应当注意到城市在快速发展和建设中出现了诸多问题，如不加以重视并及时解决，将有可能对城市历史及文脉留下不可磨灭的遗憾和创伤。

1.1 大规模拆迁及重建

老城区不顾其原始风貌及价值，大规模的推倒重建，这种最原始、最粗暴的城市更新方式，造成一些有历史文化价值的既有建筑、古木小品等永远的消失了。这种更新方式给虽然迅速，但违背了经济性和保护性原则。

1.2 城市特有风貌消失，逐渐趋同

城市更新改造中大量应用了新材料、新技术、新工艺以及新的设计理念，但是由于各地“跟风”现象严重，城市更新出现了雷同现象，城市被克隆失去了地域性、文化性、多样性的传统特色，建筑失去了个性和灵魂。

1.3 城市文脉断裂

文化底蕴是一个城市的特色，也是与其他城市区别的标志。城市的既有建筑记录了不同时期文化发展和历史信息，是文化和历史的积淀，是传统文化和历史成就的载体。它反映了城市的特色和个性，是城市的特色和魅力的表达。目前，城市中普遍存在着过于简单的低质量城市更新，更新过程中忽略对城市文脉的保护和延续，致使城市文脉受到割裂。

2 老街区既有建筑改造层面

2.1 旧城改造

旧城改造具体是指城市已建城区的建筑、空间、环境、设施等由于历史、自然或人为的原因而造成功能失调、恶化，甚至被破坏，需要进行不断的调整、维修、改善、更新，使其恢复正常的效能这一过程。街区的老化是旧城改造的根本原因。以经济发展、社会文化延续作为主要内容的城市更新，是老街区改造的行动指南。

2.2 既有建筑改造

凡是已建成的建筑物都可以称为既有建筑，它包括新建的建筑物、大量的普通建筑以及具有历史文化价值的历史建筑。对这些既有建筑改造时，不同的类型改造方式往往不同。对于品质较好的建筑，一般仅需对其进行节能改造；对于历史建筑，往往是以保护为主，或者以更新促进保护；而普通的建筑，往往是由于老旧的建筑满足不了人们生产活动的需要，一般要从它的外观、功能等方面进行更新、置换，以达到满足人们生活、活动需要的目的。

2.3 改造原则

2.3.1 保护性原则

2.3.2 地域性原则

地域性与城市的历史文化背景、地理条件、人们的价值观念及思维方式密切相关。地域赋予了城市基本的样貌，文化给了城市基本的色调，建筑在不同的地域文化中呈现出不同的形式和性格。无论是新建建筑还是对既有建筑加以改造，地域性都是一个重要的原则。

2.3.3 整体性原则

整体性原则主要表现在改造后建筑与环境的关系上，改造后的建筑要与周围环境相融合。这并不等于建筑要失去本身特色，而是要与周围建筑和环境之间有联系，使众多风格各异的建筑相互融合，统一成整体。

2.3.4 经济性原则

待改造项目的经济价值决定了项目可行度，立面改造就是经济性原则的重要体现。通常情况下，对于还没有达到使用寿命的建筑，对其进行改造比拆除重建更节约资金和资源。设计前，需要对既有建筑进行结构、质量的评估，再结合所处地段经济效应等做出综合判断。

3 南京中山北路、乐业村、凤颐村初探

3.1 研究背景

南京作为国务院批准的第一批国家级历史文化名城，有着悠久的历史、丰富的文化遗存和独具特色的城市风貌。南京市中山北路（民国风情一条街）建成于1929年，连接着南京的标志性区域中山码头和鼓楼广场，是最能体现南京城市近现代历史文脉的道路之一，是近代南京城市文化的缩影。该路同时承担交通、商业、居住、办公、文教等多种功能，两侧的民国建筑作为一个时代的遗存和佐证，是南京老城区不可取代的组成部分。

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3.2 现状概况

中山北路、乐业村、凤颐村位于江苏省南京市中山北路与云南北路交界处，地处鼓楼辖区，规划面积为5公顷。地块内有民国时期留存的乐业村11、13、15号、中山北路68～72号、中山北路40号等近20栋居住类建筑，建筑风貌保存较好，但利用情况较差。由于周边湖南路、山西路地块的商业发展及用地性质的改变，处于此处的民国时期居住建筑的存在状态颇为尴尬。其中，乐业村15号是中国近代著名民族实业家丁福成的故居，目前用于租赁式居住，主体建筑保存情况良好，有一定特色，周边平房质量较差，墙体遭受严重侵蚀。乐业村13和11号目前底层均已改造成为沿街商铺，二楼以上用于居住，建筑外观为3层，沿街立面被广告牌遮挡，存在一定的违建现象，紧邻的巷道非常狭窄，卫生状况十分糟糕。中山北路68～72号相对其他几栋来说建筑保存情况良好，目前用于租赁式居住。居住人口大多为外来人员，没有系统的管理，一栋楼被多家住户使用，室内拥挤、阴暗、潮湿，楼道狭窄，楼梯为木质楼梯，存在安全隐患。中山北路40是熊式辉公馆旧址，今省级机关第一幼儿园，南京市文物保护单位。现为园长办公室，已经过改造，建筑保存情况良好，有一定特色。

地块中的民国建筑除了列入保护名录的重要建筑还有很多普通的民居建筑和公馆类建筑，虽然这些建筑的历史价值不是很高，但依然具有代表性，体现着城市的风貌。随着城市发展，该区位将逐渐被商业所取代居住功能逐渐衰退，其商业、文化的要求在不断提高，因此很有必要对这样的居住建筑进行新功能的置换。

3.3 概念设计

3.3.1 存在的问题

基地处于市中心，紧邻两条城市主干道，北面以一条狭窄的巷子与乐业村相隔，有较大的交通压力；街坊内部与外部联系程度低，较为封闭，内部难以到达；周边公交站点分布密集，区域具有较好的交通通达性，上下班高峰期会形成堵塞；区域内地面停车不成体系，车辆违章乱停、加塞的情况严重；基地内建筑密度大、容积率低，建筑质量普遍较差，违章加建现象普遍，环境脏乱差。在地价如此高的市中心，建筑质量没能让地块的商业价值开发出来，地块更新迫在眉睫。

3.3.2 设计策略

（1）既有建筑改造层面

修旧如旧，保护为主，原址原貌，落架重修，保护原真建筑风貌，反映出历史时段的印记与特征，营造独特的历史氛围；保留古老街巷，街区形态保留，保护历史建筑，遵循历史建筑原本比例，再融入相似体量造型的新建筑，加入更多的文化创意；功能置换，将原本单一的居住功能向以“文化、商业、旅游”为核心的功能转变，形成融合民俗生活体验、公益博览、特色餐饮、精品酒店、娱乐休闲、特色展示、文化观演等新的功能；完善空间层次，形成完整的空间序列。

（2）新旧建筑融合层面

通过建筑体量及屋顶形式将新建建筑与历史建筑相统一，这种做法优点是体量类似，便于形成风情街区，统一度比较高；在外立面造型上加入新的元素，以此区分保留建筑与新建建筑，大片玻璃加木质百叶既符合商业街的功能需求，又给基地注入新的活力；功能置换，将原本单一的居住功能向以“文化、商业、旅游”为核心的功能转变，形成汇聚民俗生活体验、公益博览、特色餐饮、精品酒店、娱乐休闲、特色展示、文化观演等新的功能。

（3）商业街区层面

引入“快、慢”节奏的分区，快区以零售、特色餐饮、品牌消费为主，慢区以民国剧、茶馆、民国照相馆、民国服饰店等与民国记忆相关的业态为主；采用廊道的形式将一层二层联通，丰富空间的层次性，同时也可增强商业流线，促进商业发展；设置空间节点广场，起到休憩、娱乐、集散的作用；引入新的民俗商业业态，将民国记忆融入到设计中去。将南京民俗小吃、工艺、曲艺等以商业的形式展现，进而呼应民国记忆；设计理念：好的城市之道，是把民众的日常生活、人文历史的雅致，以及像公园般开放空间的自然环境转变成街巷氛围。

（4）景观特质方面

大片绿化引入，创造多层次绿化空间体系，合理解决内部交通问题，提升内部活力；保留基地内原有古树木。

4 结语

既有建筑的保护是人类社会文明提高到一定程度后的产物。可持续发展理念使人们从资源节约和循环利用的角度对既有建筑的价值有了新的认识，也促进了城市历史建筑再利用理念的转变。本文概念设计中引用的这一组民国建筑的例子，主要针对散存于城市中的中小型有价值的既有建筑，结合它们在街区环境中的定位，有选择性的进行保护或复原，并同时赋予它们新的功能与用途，使它们在新时代中体现更多的价值。城市快速发展所引发的老街区改造问题愈发突出，做好老街区的改造，可以改善老旧街区居民的居住环境、文化生活，同时也引领城市创意文化产业发展，实现老街区产业转型，对城市民俗记忆与历史文化留存有着积极的影响。

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