危房动态监测管理探析

潘志强

从技术的角度讲，危旧房大排查时间紧、任务重，房屋安全鉴定机构仅匆忙外部检测和少量入户检查，无法对房屋进行深度剖析，加之室内普遍覆盖装修，不能完全发现隐藏问题，这些未修缮或拆除危房更应采取动态监测管理进行监控，进而发现问题、剖析问题、解决问题。

1 危房动态监测

危房动态监测，是指依据相关法律、法规、技术规范和标准等，由动态监测机构技术人员对危房采取的查勘、测量、监测等工作，包括对危房主体结构、局部危险点、可能影响主体结构安全的周边环境等进行现场查勘、检验测量、在线监测、分析计算和出具报告等工作。根据动态监测手段和内容可分为人工巡查监测和在线实时监测[1]。

（1）人工巡查监测，是指由技术人员现场对危房的周边环境、倾斜、裂缝和沉降情况定期跟踪检查，并记录变化情况，确定房屋的危险程度，再通过网络渠道，如手机端巡检系统等将动态监测信息上传到房屋安全管理信息平台。若在巡检中发现危房数据发生剧烈变化，立即向属地街道办事处、乡镇人民政府（以下简称街镇）报告启动应急预案。

（2）在线实时监测，是指结合传感器和互联网技术，通过在危房的危险点和主要承重构件埋设传感器，按照一定的数据采集频率实施远程实时监测，监测内容包括裂缝、倾斜和振动等，所有监测信号无线上传到房屋安全管理信息平台，由人工或信息平台动态监测系统对数据进行分析，确定房屋的危险程度并提出处理意见[2]。

2 危房动态监测预警

为提高房屋安全管理效率，在危旧房大排查的基础上，结合“天地图”委托软件开发公司开发房屋安全管理信息平台。绘制危房分布图，为每幢危房建立信息档案，内容除房屋的编码、名称、地址、面积和图纸资料等基本信息外，还包括主体结构、场地环境、历史使用和动态监测情况等详细信息。

危房动态监测预警，则是基于房屋安全管理信息平台整合人工巡查和在线实时监测信息，由动态监测机构人工或信息平台的动态监测系统对数据进行综合分析实现人工或系统自动预警，并定期出具动态监测报告。当房屋的倾斜、裂缝和振动等参数变化超过预警阈值出现异常警报时，技术人员在规定时间内到达现场进行应急诊断并做出短期倒塌风险评估及应急处理意见。另外，异常警报未解除或灾害天气期间，增加人工巡检和在线数据采集频次，并做好数据的前后对比。

3 危房动态监测管理的应用实例

以笔者所在地级市为例，经排查鉴定全市2012年前城镇国有土地上C、D级危房共5114幢，约70%建造于1980年前，其中砖木结构3252幢、砖混结构1578幢、其他结构284幢，97%以上无物业服务，房屋鉴定前基本处于失修失管状态。建筑面积100m2以下的危房共2363幢，100～500m2共 1696 幢，500～1000m2共 350幢，1000m2以上共 705幢。

因历史文化街区保护需要或业主意见不统一，约2000幢C级危房无法修缮或拆除，于是属地街镇委托动态监测机构对危房实行动态监测。某建造于1990年的多层砖混结构住宅小区（共36幢、4.7万m2、929套），经核算，人工巡查、在线实时监测价格约4371和5300元/幢·年。从房屋结构、层数、面积、性价比等综合考虑，现阶段在线实时监测的适用范围较为有限，小体量危房宜单独采取人工巡查监测，大体量公寓式危房可采取在线实时监测辅以人工巡查。

实施危房动态监测管理一年多以来，危房安全隐患得到有效的监控，在海量的危房中抓住了最迫切需要处理的一部分，重大危险点也通过应急加固进行了控制。人工巡查时同步开展房屋安全知识宣讲、发放房屋安全使用宣传图册，危旧房业主及使用人的房屋安全使用意识逐步提高，房屋安全形势总体趋好。

4 危房动态监测管理的配套机制

目前，全国各地危房动态监测管理流程仍处于摸索阶段，尚无成熟制度的可供参照。为使动态监测管理工作落到实处，笔者认为还需要建立落实四个机制：

（1）是日常巡查宣传机制。严格实行属地街镇和物业服务企业全区域、常态化、网格化的日常巡查，动态监测机构专业技术巡检“双轨制”，加强违法违规装修搭建行为的查处整改。制作房屋安全知识宣教视频、图册等，巡查时广泛宣传，让危旧房业主和使用人掌握基本的房屋安全知识，提升其房屋安全自查和对房屋坍塌预兆的判断能力。

（2）是定期研判预警机制。属地街镇定期分析研判动态监测管理中发现的问题，全面掌握辖区危房变化情况，动态调整危房短期倒塌风险评估等级，分类施策，精准发力，及时有效落实排险解危措施。

（3）是应急联动处置机制。建立属地街镇实行统一领导、综合协调、分工明确、互联互通的应急联动处置机制。形成属地街镇、住建、房管、规划和城管等多部门齐抓共管、横向到边、纵向到底的应急联动处置框架。

（4）是开展应急疏散演练。结合属地实际开展房屋安全突发事件应急疏散演练，让业主及使用人在思想和行动上引起高度重视，真正掌握迅速逃生、自救、互救的基本方法，提高抵御房屋安全突发事件的能力。

5 结束语

危房动态监测管理可以有效掌握危房实时变形和承重构件安全状况，能够及时发现安全突变做到提前预警并采取应急措施处置险情，从而提高危房管理的效率，防止恶性事故的发生，确保人民群众生命安全，减少和降低财产损失。但危房是动态发展的，随着其危险程度的不断加深，动态监测费用也相应增加，性价比越来越低，最终还是要修缮或拆除。因此，政府部门在做好动态监测经费投入跟修缮或拆迁资金预算比对的基础上，可适当对业主进行补贴加快推进危房修缮或拆除重建。

另外，房屋安全管理是一项长期的系统性工作，需要以防为主、持之以恒、常抓不懈，政府部门应建立健全常态化长效管理机制，实行房屋全寿命周期的安全管理。

[1]宁波市房屋使用安全管理专家委员会.宁波市房屋安全动态监测技术指南（试行）[Z].2016，10.

[2]北京中科精图信息技术有限公司.危房动态监测平台V1.0用户手册[Z].2016，6.