不动产统一登记背景下农村不动产登记问题研究

周俊杰

（杭州浙地土地规划设计咨询有限公司，浙江 杭州 310000）

随着我国城镇化的不断发展和进步，国家对农村发展越来越重视，不仅加大了对农村宅基地应用权限的保护力度，同时还加强了农村宅基地管理机制的优化，这对推动我国城乡发展、维护社会和谐具有尤为重要的意义。而要更好地促进我国城乡一体化发展，就必须加强推动农村不动产登记实施。但就实际来看，农村不动产登记的开展情况与城市不动产登记开展情况存在较大的差异，农村不动产登记受诸多因素的影响，其中还存在较多问题。因此，要促进农村不动产登记工作的全面落实，就必须对其中存在的问题进行深入的分析，进而根据不同的问题提出相应的解决措施。

1 不动产统一登记概述

不动产统一登记是国家整合不动产登记职责、建立不动产统一登记的一项制度。不动产统一登记工作主要是由自然资源部负责，指导全国土地、房屋、林地等不动产统一登记工作的开展。不动产统一登记工作需要做到登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台的全面统一。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，这意味着我国不动产登记制度改革迈出了重要的一步，是实质性改革的重要体现。不动产统一登记制度的实施对抑制腐败行为、平抑房价、推进财产税的实施等都具有重要的作用。不动产统一登记制度对于保护不动产权利人的合法财产权具有重要的作用，实施该制度能够促进社会主义市场经济体制的不断完善。另外，不动产统一登记制度也可以在很大程度上方便企业、方便群众，同时有效提高政府治理效率及水平［1］。由此可见，不动产统一登记制度对促进我国社会稳定发展具有重要的现实意义。

2 农村不动产登记的重要作用

不动产统一登记制度自实施以来就受到了广泛的关注和重视。农村不动产登记的内容包括集体土地所有权、房屋等建筑物所有权、森林和林木所有权、土地承包经营权及建设用地使用权等。开展农村不动产登记对促进农村发展具有重要作用。首先，实施农村不动产登记制度，有利于树立农村不动产公信力［2］。相对城市而言，农村不动产具有一定的复杂性，很多不动产由于所有权不明确容易发生各种纠纷及问题，而通过实施不动产登记制度，可以明确农村不动产权利的内容及归属，使不动产权利更加明确。同时，在不动产保护交易过程中，也可以有效提高交易效率，减少纠纷的发生。由此可见，农村不动产登记制度的实施可以实现对不动产的有效调控，进而更好地保障村民的不动产权利。其次，实施农村不动产登记制度可以有效推动农村土地集约节约化发展。在农村不动产登记制度实施之前，浙江省农村土地浪费的情况普遍存在，而通过实施严格标准、统一口径的登记制度后，土地浪费的问题得到了有效解决，同时也避免了宅基地超标、违法改变土地用途的情况发生。最后，实施农村不动产登记制度可以促进小产权房清理。实施农村不动产登记制度，可保证村民土地财产权的完整，进而有效保证农村土地流转交易的正常开展，这样一来就可以有效抑制小产权房的投入建设。

3 农村不动产登记中存在的问题

3.1 权属信息不完善

农村不动产本身就具有一定的特殊性和复杂性。比如，各个房屋基地在获取时间方面都存在较大的差异，审批部门以及审批形式有所不同，且由于时间跨度较大，部门存在变迁的现象，进而产生部门数据不齐全的问题。就过去的房屋登记工作而言，政府对房屋登记资料并没有高度重视，没有妥善保管信息，同时也没有设定电子文档，这就给当下的农村不动产登记工作带来了较大的影响［3］。权属信息不完善，使得农村不动产登记难以准确、有效开展，增加了不动产登记工作的难度。

3.2 缺乏法律政策支持

就我国不动产统一登记制度实施现状来看，浙江省城市不动产登记制度逐渐完善，且相关的法律政策健全，不动产登记工作开展顺利。而我国目前并没有针对农村不动产登记制定相应的法律法规，使得浙江省乡镇农村不动产登记工作难以有效开展。由于缺乏法律政策依据，使得不动产登记方式及登记标准存在不统一的问题，进而导致不动产登记工作出现错误登记、重复登记、信息流失等问题。

3.3 缺乏健全统一的配套

农村不动产统一登记工作是一项较为复杂、系统的工作，要促进不动产登记工作的顺利开展，就必须具备健全统一的配套。但就目前来看，与城市不动产登记工作开展状况相比，农村不动产登记工作相应的配套还不完善。比如，缺乏农村不动产统一登记的法律法规，农村不动产登记人员素质欠佳等。而农村不动产登记缺乏完善配套，主要是与基层政府的不重视有关。就基层政府而言，其对农村宅基地房屋确权登记的积极性和配合度并不高，对不动产登记的认识不够，使得不动产登记工作难以有效开展。

4 推动农村不动产登记顺利开展的策略

农村不动产登记中存在的问题和不足，不仅会影响农村不动产登记工作的顺利开展，同时也会影响城乡一体化建设的推进［4］。因此，对于农村不动产登记中存在的问题必须进行充分的了解和分析，进而采取有效的策略，以此来推动农村不动产登记的顺利有效实施。

4.1 完善农村不动产登记模式

农村不动产登记模式直接关系着登记工作的效率及质量，因此，为了促进登记工作的顺利有效开展，就必须对登记模式进行完善和优化。农村不动产登记工作较为特殊和复杂，所以如果按照城市不动产登记模式开展工作，则难以有效提高登记效率。因此，相关部门应在现阶段机制框架下，对农村交易习俗及流程等进行详细的了解和分析，进而根据农村不动产实际情况开展登记工作。农村不动产登记工作开展过程中还存在诸多历史遗留问题，对此需要结合农村真实状况，完善相关的法律机制，切实做好农村房屋登记汇总，加强有关审批工作，进而为农村不动产登记工作创造有利的条件。同时，相关部门要继续按照《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发［2014］73号）要求，对不动产登记工作进行完善和优化［5］。由于各个领域房屋不动产登记之间有所差异，所以在登记工作开展过程中应根据该领域的真实状况开展工作，通过对农村宅基地、房屋等审批条件进行整理，构建完善的审批标准及流程，规范农村房屋管理。

4.2 统一法律依据及登记机关

要促进农村不动产登记工作顺利有效开展，就必须加强完善相关法律政策，利用相关法律政策为农村不动产登记工作提供依据，在法律政策的指导下，有效提高不动产登记工作的效率及质量。政府部门应该结合农村实际情况制定与农村不动产登记相关的法律政策，将此作为登记工作开展的法律依据。农村不动产登记的法律政策应与宪法、物权法等互相配合适应。另外，要提高农村不动产登记工作的质量及水平，需要统一登记机关，比如可以直接由国土部门负责的机构统一负责农村不动产登记工作，避免出现上下级部门存在对接管理口径不一的问题，从而使登记依据、信息系统相互统一。同时，各浙江省乡镇政府、街道办事处等也应做好具体的实施工作。比如，要组织村级组织开展调查摸底、村民身份确认等工作，协助登记机关完成不动产登记工作。

4.3 完善农村不动产登记工作相关配套

农村不动产权繁多，登记工作复杂、量大，因此，要想提高农村不动产登记工作的效率及质量，应加强建立登记信息管理基础平台。登记信息管理平台可以实现对农村不动产进行分类和管理，进而有效提高登记效率；实现登记信息的及时更新和有效管理，进而有效提高登记质量。此外，利用登记信息管理基础平台开展登记工作，还可以有效避免重复登记、登记错误、信息丢失等问题的发生，实现农村不动产登记的规范化、科学化、信息化发展。另外，相关部门还应加强对登记人员的培训和教育，切实提高登记人员的业务水平及综合素质，以此来促进农村不动产登记工作的顺利开展。要提高浙江省农村群众进行不动产登记的积极性和配合性，浙江省各地可以开通网上服务，如网络查询、网上支付、网上咨询等，以此来促进不动产登记的有效改革。

5 结语

农村不动产登记的实施对促进农村稳定发展，推动城乡一体化发展具有重要的意义和作用。在不动产统计登记全面实施的背景下，浙江省农村不动产登记全面实施已是必然。因此，要促进农村不动产登记工作的顺利开展，就必须结合农村不动产的特殊性、复杂性，确立统一的不动产等级标准，构建完善的不动产物权登记机制等，同时不断完善农村不动产登记内容，以促进农村不动产登记各项工作步入正轨，进而推动我国城乡一体化发展。