房地产开发企业成本控制探讨

文/黄成文 浙江杭州 310000

随着社会的迅速发展，国家对房地产的宏观调控力度也在不断加大。与此同同时，我国有效的土地资源数量在不断减少，加上人工成本和土地成本的不断升高，房地产企业的开发成本也呈现出不断攀升的趋势，导致经济效益不断下滑。在这样的社会背景下，房地产开发企业必须要根据实际情况加强成本控制，在此基础上提升经济效益和市场竞争力。笔者结合自己的理解以及自身的工作经验，就房地产开发企业的成本控制阐述一下自己的看法。

1、房地产开发企业成本的组成部分

1.1 产品开发费用

房地产开发企业成本主要由产品开发费用和产品开发成本两个部分组成。其中，产品开发费用主要指房地产开发企业为了管理和组织企业生产经营所发生的销售费用、财务费用和管理费用。销售费用主要指为了转让、出租和销售开发产品而发生的各种费用以及委托代理销售或者专设销售机构而产生的各种费用。财务费用主要指在筹集资金过程中产生的各项费用，通常包括借款利息以及其他的财务费用。管理费用主要指房地产开发企业行政管理部门为了管理和组织开发经营活动而产生的各种费用。这些费用的总和就是房地产开发企业产品开发费用，也是房地产开发企业成本中的一个重要组成部分。

1.2 产品开发成本

除了产品开发费用，产品开发成本也是房地产开发企业成本中一个不可或缺的组成部分。按照用途划分，房地产开发企业的产品开发成本可以分为以下四个部分：①代建工程开发成本。代建工程开发成本主要指房地产开发企业根据实际情况接受相关委托单位的委托，代其开发出房屋和土地以外其他工程比如市政工程所产生的各项费用支出。②配套设施开发成本。配套设置开发成本主要指房地产开发企业在实际开发过程中对于有偿转让的配套设施进行有偿转让并且不能直接纳入到开发产品成本的公共配套设施所产生的各种费用。③房屋开发成本。主要指房地产开发企业开发代建房、周转房、出租房、商品房所发生的各种费用支出。④土地开发成本。主要指房地产开发企业对建设场地进行开发所产生的各种费用支出。 由于房地产开发企业开发的土地设计要求不同，开发内容、开发程度、开发层次的不同，所以就各个单独的土地项目而言，开发支出的内容也是各不相同，通常包括土地批租费、拆迁补偿费以及土地征用费等。

2、房地产开发企业成本控制的有效策略

2.1 提高开发规模，注重规模效益

从目前的实际情况来看，提高开发规模是降低开发成本的一种有效方式，对于成本控制而言，规模经济具有一定的现实意义，这也是经济学原理中的一个重要内容。房地产开发企业要清楚认识到这一点，在对开发项目进行选择的时候，应当根据实际情况充分考虑到规模效益。在设备的选购和材料的选购上，尽可能多使用大宗购买的方式，防止因为多次选购导致固定成本增加，比如运输费用等，在此基础上降低选购成本，从而提升企业的经济效益。除此之外，企业内部各个部门和工作人员之间应当加强联系，实现信息的有效共享，从而控制和降低开发成本，尽可能避免各自为政、重复浪费的局面出现。

2.2 发展品牌战略，提升经济效益

房地产开发企业的生存和发展离不开品牌和信誉，在企业经营发展过程中，品牌战略是一个必须要重视的环节。房地产开发企业要对此加以重视，在对产品项目进行开发的时候，要将品牌利润有效贯穿到企业经营发展活动中的任何一个环节。因为房地产开发企业的经营具有一定的特殊性，产品的性价比和质量需要经过很长一段时间才会体现出来，而如今消费者的消费行为也来越趋向于理性化，而理性的消费者由于短期内看不到产品的性价比和质量所以不会轻易去购买产品，通常会经过一段很长时间并且全面详细的考核后才会做出相应的决策。因此，房地产开发企业在生产经营的过程中要不断提升产品的性价比和质量。但是房地产的性价比和质量短时间内看不出来，要想缩短消费者的考察时间，增强消费者的信任度，房地产开发企业就要树立自己的品牌和信誉，让品牌成为消费者在选购产品时重要的考量。就笔者工作经验而言，很多消费者对房地产企业一般了解的都不多，所以在购买产品的时候一般会充分考虑房地产企业的品牌。如果企业能够发展自己的品牌，不仅可以提高消费者的消费欲望，还能降低在广告方面投入的费用，长此以往，企业将会“名利双收”，获得更多的经济效益。

2.3 优化资本结构，控制资金成本

从目前实际情况来看，我国房地产开发企业有着较高的资产负债率。据有关调查资料统计的数据显示，我国房地产开发企业的资产负债率甚至超过了百分之七十，这种状况是由房地产开发企业自身的特点所决定的。房地产开发项目需要投入大量的资金，而且通常是多个开发项目一起滚动开发，所以大多数企业在产品开发过程中需要借助外部的借款，这就导致房地产开发企业产生较高的资产负债率。随着社会的进步和经济的发展，我国当前正处在重要的转型时期，外部的融资难度也在不断加大。在这样的社会背景下，房地产开发企业在经营发展过程中应当结合实际情况注重开源节流，不断提高自有资金比例和留存收益，以此对外部借款资金成本高的风险进行有效的抵御。就笔者工作经验而言，房地产开发企业要抓住时代的发展潮流，运用网络信息技术解决自己融资难的问题，同时还要对资本结构进行不断的优化，在此基础上对资金成本进行有效的控制。举个简单的例子，房地产开发企业在经营开发过程中可以采取与施工单位签订以房抵顶部分工程欠款的方式进行融资，从而实现对资金成本的有效控制。

2.4 加强财务管理，改进财务管理体系

加强财务管理，需要从加强资金日常管理、合理筹集资金和实施资金预算等多个方面着手。信息化管理和资金预算方法，相关资金收支都算到预算管理中，有机结合日现金流量表、月度资金计划、月度资金预测、阅读资金预算等等。在网上电子银行系统和会计核算系统前提下，构建有效的网络资金控制平台。在改进财务管理体系方面，首先需要合理授权审批人，进而有效处理成本费用支付和合同评审。其次，需要结合全面预算和会计核算，根据预算主体构建成本管理核算体系，支持企业管理层的决策经营行为。

结语：

综上所述，强化房地产开发企业成本控制是房地产开发企业持续发展、调整资源、转换机制、适应市场的需要，也是房地产开发企业改善企业管理、建立内部控制制度的重要基础工作内容之一。在当前的市场经济条件下，房地产开发企业要重视成本控制，以此提高市场竞争力，在激烈的房地产行业获得全面可持续发展。

参考文献：

[1]杜春明.基于价值创造的房地产开发企业成本管理研究[J].江苏商论,2012(29).

[2]唐现杰,王宇.房地产开发企业项目成本控制对策研究[J].中国商界,2010(10) .