不动产测绘工作中存在的问题与解决措施

文/金序能 义乌国信勘测造价咨询有限公司 浙江义乌 332000

近些年来来我国房地产行业发展迅速，我国的不动产事物也在不断变化过程中，其面积、质量存在动态性，目前，虽然国家已经出台了众多的测绘标准，但在实际操作过程中仍存在众多问题，无法满足不动产测绘的要求。加强这方面问题的解决显得尤为重要，这不仅需要国家政策制度的保证，也需要工作人员测绘技术与时俱进，不断提高工作技能等。

1、不动产测绘工作的概述

所谓的不动产测绘，就是对房产或土地进行测量，以完成地籍管理和不动产产权登记或变更的相关工作，是国家进行土地和房产管理的有效手段。其中在地籍的测绘工作中，主要包含了地籍变更的测量和地籍图的绘制等事项。由于地籍管理的特殊性，因此以地籍为对象的测绘工作有着显著的政府性能，要在完成相应的地籍调查之后才能开展，并且测量的技术种类较多，获得数据也更具精准度。除此之外，在对房产进行测量的过程中，更加关注的是对房屋或其他相关建筑物的测量，并在其基础上开展绘图，从而确定不动产的使用以及数量或产权变更的信息，而这些数据也将为房地产行业的发展、产权的管理以及证明工作提供重要的依据。由于不动产测绘工作的对象主要是房产和土地，因此该项工作更具权威性，所计算的结果不允许随意改动，是不动产进行产权变更的重要依据，对保障产权人的合法权益有着关键作用，与此同时该项工作也对测绘人员的专业能力有更为严格的需求，需要他们不断更新测量技术和提升操作技能，从而更好地保障测绘工作的高精准，为不动产的管理工作提供依据。

2、不动产测绘工作中存在的问题

2.1 缺乏制度保障

为了促进房地产测绘测量工作的顺利开展，不断建立地籍测绘，房产测绘，海域测绘的相关制度，制定制度的过程中还存在一些问题，对测绘的要求也不能进行细化，导致测量的数据与实际的数据有一定的差异，从而影响测绘工作的正常进行，房地产测绘的过程中由于没由完整的测绘制度，而影响了房产测绘工作的正常进行，所以我们必须高度重视，加强房产测绘制度的改进和完善。

2.2 净高与层高的混淆

在不动产的测绘工作中，经常会出现将净高测量同层高测量相混的情况，有些甚至直接把净高的数据来当成是层高的测量结果。按常理来讲，层高所指的就是楼层之间，楼层同地面，或楼层同顶楼中间的高度，在测量的实际中往往会存在一定的误差，并且国家对于如何弥补这些误差数据也没有进行统一的明示，因此给不动产净高的测量工作带来了很多麻烦。其中需要引起注意的是，在不动产的高度测绘中往往是以层高作为依据的，只有在没有层高的状况下才可以按照净高标准进行丈量。

2.3 面积分摊不均问题

在不动产的测绘工作中，建筑物的面积分摊问题也比较凸显。通常在住宅楼的测绘中经常会遇到面积分摊的现象，因此就需要对房屋的整体面积进行计算，并将其同建筑物的整体面积相结合来推断出分摊数据。但是由于建筑物的种类比较多，并且用途各不相同，一些面积的分摊工作还涉及到二级或多级的问题，这就需要依据实际的收益状况来进行分摊估算。因此在当前以不动产为对象的测绘工作中，面积分摊的争议一直存在，如果没有提前设计好合理的分摊面积算法，就很难保证分摊面积测量结果的高精准。

2.4 房屋长度测量误差

在不动产的测绘工作中，房屋长度测量误差现象很难避免。造成误差问题出现的主要原因为不动产在建设的过程中，不够规范的操作导致左右墙体或前后墙体之间的不相等。亦或是由于房屋年代久远，在长期的使用中出现一定的形变，从而造成同一个建筑物中前后墙体或左右墙体的不相等现象。在这种情况下，就必须加强对测量数据精准性的重视，要在进行多次测量的基础上对这些数据进行整合处理，并求出平均值再结合绘图来估算出不动产的实际面积。

3、加强不动产测绘工作的有效措施

3.1 利用先进技术，提高测绘工作效率

目前测绘效率较低的原因与技术的落后有直接的关系，因此为了提高测绘的技术水平，有关单位和部门要加大对房产测绘资金的投入，并且提高就业人员的整体素质，通过培训或教育的方式提升就业人员的技术水平，通过高科技技术来改善房产测绘过程中的工作效率和速度。例如在测绘的过程中，可以使用全球定位系统，地理信息系统和遥感技术来测量房地产的面积和结构，这也有助于随后开发的数据的注册和存储，也便于房产测绘工作的顺利进行。

3.2 制定健全的法律法规

面对房地产测绘过程中制度的不完善，有关部门需要尽快制定相应的法律法规，明确规范测绘公司和政府的工作职责，避免责任追究;另外，还应制定一项统一的房地产测量标准。在对房产测绘过程中，如果各地区在测绘过程中根据自身特点制定相应的测量标准，就会使各地区的测绘数据、测绘信息的传递受到阻碍，只有制定统一比较标准，才能保证测绘工作的顺利开展。

3.3 完善数据的分析过程

1）数据分析。熟悉和掌握房地产相关的数据和信息，在测绘过程中按照相关的房地产数据库中的信息的建立要求，不断更新数据库。在分析中，对能不能使用“准不动产测量”进行的测量要进行全面的理解和分析。

2）数据收集。对于房地产信息的获取必须从两个舞蹈来获取；首先对现有数据进行直接应用；其次是现场数据的收集。在数据收集期间，一些准确的数据将被输入到数据库中，在输入信息的同时，要注意数据格式的有效性，其中全要素地形数据，房地产数据，地类数据和控制数据等是数据和信息的主要内容。

3）数据编辑，分类和存储。根据数据库的要求，在数据采集完成后，对数据进行编辑组织，然后将数据收集汇总形成数据库，最后形成不动产测绘信息管理系统。

结语：

综上所述，新时期下，尽管国内不动产的测绘水平有了飞速的发展和提升，但仍存在许多不足之处，主要为在不动产的层高测量和长度丈量，以及分摊面积的测量方面。因此，为进一步保障不动产测绘工作的实效性，就要加大对先进测绘技术的使用，从而提高测绘工作效率，制定健全的法律法规，完善数据的分析过程，通过不断改善测绘手段和提高测绘精准度，从而实现对现代化测绘水平的有效提升。