浅谈如何实现“租售并举”的安居梦

文/唐兵 枞阳县房地产管理局交易中心 安徽铜陵 246700

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这既反映了党中央对满足人民群众住房需求的重视，更为满足人民群众住房需求指明了方向。本文主要针对如何实现“租售并举”的安居梦，谈谈个人的见解：

1、中国目前房地产现状

当前我国房地产是“重售轻租”，租售发展不平衡。“购”的一端过于旺盛，一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨，对部分中低收入群体尤其是新市民而言，高房价难以接受，购房的梦想越来越难实现。 “租”的一端过于薄弱，在我国住房供应体系中，租赁市场是一个明显的短板。供应量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租赁住房供应显著不足；质量不佳，市场租赁房源“老龄化”，不适应市场需求；经济主体分散化，多以个人业主出租为主，缺乏规模化、集中化的机构经营者；租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的契约精神和法律规则约束，随意撵租客、提租金的行为比较普遍；支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。导致城镇居民家庭更多地通过购买住房来解决居住问题，加剧了市场供求失衡，促使房价进一步上涨。

2、实现“租售并举”的措施

2.1 发展租赁市场

买房和租房同一个硬币的两面，相互影响，相互作用。要发展并规范住房租赁市场，不断完善我国的房地产市场。由于中国住房租赁市场的建立还处于起步阶段，缺少保护租房者和投资者的有关法律法规，租房市场不成熟。法律法规不完善，尤其不能对承租者的利益进行保护。中国有13亿的人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的。因此，发展住房租赁市场，对于我国整个房地产市场的健康运行具有重要的意义。国家应该在租房“量和质”上都提供政策支持，在制度上规定租房可以与买房享有同等权利，包括落户、子女上学、公共服务、医疗等。如果住户的权利得到保障，使得社会对租房的接受度大大提升，让住房回归居住属性，解决很多收入不足以购房的住房需求。要发展租赁市场，必须有政策的支持，归纳起来可分为一下几类：

2.1.1 供给方面

供地上，加大租赁用地的供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业，加大租赁物业供给。打造多元化的供应体系，是促进住房市场健康发展的必然之举。

2.1.2 金融方面

住房租赁市场的发展需要大量资金，而且其收益的变现需要很长时间，因此离不开金融的支持，例如：允许提取住房公积金支付房租、推进REITS试点等金融工具帮助企业优化债务结构，加速回款速度，另外也可在财政方面加大税收优惠、推行公租房货币化鼓励住房租赁市场发展。

2.1.3 法律方面

推进租赁立法，由住建部制定《住房租赁管理条例》，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

2.2 租售协同发展

近十年中国房市发展的历史表明，销售市场的规模发展到今天，是由房价、货币供应、土地供应政策、工业化进程中的人口流动、大中小城市群空间布局以及经常变动的调控政策等多种因素共同决定的。就租售体系建立原则看，在市场经济下，一方面政府要坚持房屋商品化原则，另一方面房子作为一种商品，保持房价上涨的基本稳定也是政府宏观调控的原则。在坚守上述原则下，随着国民收入的提高，销售市场会有一个自然发展的结果。对于在市场原则下仍有一些居民一时无支付能力购房的，政府理应通过多种政策，满足他们“住有所居”的要求，这也是一项重要的原则。因此，政府的各项政策不应是刺激他们去过度负债、提前购房，政府的各项法规和政策应是确保租房人的权益，做到“租得起，愿长租，能长租”。同时，法规政策应激励有房人愿意房屋出租，增加社会房屋供给，以减少政府相关补贴和承租人的租金。在以上这些思想指导下，如果政策制定合理，自然会形成一个合理的租售体系。“租售并举”并不是说要“压售挺租”。租和售是两条线。相对而言，“租”所面对的人群，收入较低，对购房市场的影响并不大。由于中国传统观念依旧强势，能买得起房的人，基本不会去长期租房。只能租得起房的人，也基本不会去考虑买房。真正难受的，是中端夹心层——手里有一些钱，只是买房不够，租房不甘心，对于这部分人，现在也有相对应的政策来支持。

2.3 建立租售并举长效机制

对于一二线大城市及其周边来说，主要还是以迁入的其他地区的人口为主，其中中高端人才占绝大多数；而对于三四五六线城市来说，主要以当地或附近的进城农民为主，也就是城镇化人口。在“租售并举”等一系列调控措施作用下，购的一端，正在降温、退烧；租的一端，政策利好不断释放，正迎来新的契机。要让住房回归居住本义，必须建立稳定健康发展的长效机制。

目前北京市发布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来5年内将建立购租并举的住房制度。上海新增租赁住房用地供应全面启动，在近期发布的“十三五”住房发展规划中，已明确加大租赁住房用地的供应和加快租赁住房的建设。广州率先出台租赁新政，新政提出了多项创新举措，包括“租购同权”“租房入学”、允许“商改租”等。

现阶段的楼市调整已经取得了一定的成效，大部分城市房价快速上涨的势头得到了遏制，一二线城市的房产交易量有了明显的下滑，三四线城市的去库存也取得了阶段性的成果。随着国内多地出台租购同权政策，房地产市场正在迎来新的变化，而建立租购并举的住房制度，令国内楼市出现了前所未有的新气象。

[1]李宇嘉，CFP.围绕“租售并举”楼市长效机制渐进形成[J].企业观察家，2017，(09):20-21.

[2]毕力格图.租售并举的共有产权模式探析[J].科学经济社会 ，2015，33(01):87-91.