论老旧小区改造的必要性及有效措施

文/陈爽 沈阳万宸建筑规划设计有限公司 辽宁沈阳 110005

随着我国社会的不断发展，人民群众的生活居住条件标准逐渐提升。城市内部的老旧小区已经无法跟上时代的需求，它们不仅影响着老城区居民的生活，同时也会制约城市的发展。据国家统计局统计，近20年来我国新增的住宅面积约有80亿平方米，其中需要改造的占到总数的一半左右。因此，如何能实现老旧小区改造工作，事关我国城市发展与社会进步。

1、老旧小区改造的必要性

1.1 老旧小区改造是全面实现小康社会的要求

随着社会的不断进步，大多数的老旧小区已经落后于时代的潮流。近年来，我国城市进程加快，导致老旧小区没有配套的设施，同时存在着严重的违章搭建等问题，这直接影响到居民的生活质量与美好城市的建设。我国各大城市城市建设的重要环节就是老旧小区改造，老区改造工作关系城市内部广大人民群众的基本住房利益，能够从源头上解决老城区居民的生活难题，改善老城区群众的生活状况，是我国实现全面小康社会的要求。目前，国家越来越重视老旧小区改造工作，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中明确提出：要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区的综合治理、危房和非成套住房改造，到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。

1.2 老旧小区改造是城市建设投资的重要渠道

据国家统计局统计，我国近十年来完成棚改房1500套，总建筑面积达到七亿平方米，老旧小区的住宅面积约为八亿平方米，需要改造的面积为棚改房的10倍之多。（此处数据是否有误，没看懂）2015年我国棚户区改造有效地削减了房地产效益下降对GDP增长的负面影响，拉动了GDP增长。相对于棚户区改造来讲，老旧小区改造对于城市经济推动的作用会更加明显，每年会拉动GDP增长2.5个百分点。老旧小区改造，不但能消化一部分建筑市场的投资需求，而且不会影响到房价的稳定。因此老旧小区改造是城市建设投资的重要渠道。

2、老旧小区改造工作现状及问题

2.1 老旧小区改造工作现状

一般的，我国城市老旧小区改造主要有三种方式。第一种方式是维护保留。这种方式通常是应用于历史价值较高，具有传统建筑风格的小区。在改造的过程中主要是增强建筑的结构，修缮恢复建筑外观，维持小区的原貌。二是修缮升级。这种改造方式主要是针对一些不具有历史文化价值、且多为上世纪集资建房的老旧小区。在改造的过程中，主要是采取修缮设计方式对小区外立面，结构以及配套设施进行加强。三是拆迁重建。城市内部存在着一些年代久远的小区，它们往往结构不稳固、环境脏乱，已经不适合人类的居住，而且这些小区改造的意义已经不大，在这种情况下通常采用拆迁重建的方式进行改造工作。

2.2 老旧小区改造工作存在的问题分析

近年来，我国老旧小区改造已经取得了丰硕的成绩，但是仍存在着比较严重的问题。目前，老旧小区改造工作存在的问题主要有以下几个方面。一是难以筹集改造资金。目前，我国大多数城市的小区改造资金主要来源于政府资金，而面向社会筹集资金的渠道较少，这样不仅会对城市财政造成一定的压力，且不利于社会资本在城市建设中的应用。二是在改造过程中协调管理的难度较大。通常情况下，老小区改造工作要对小区的供电、供水、供气等配套设施进行全面的升级，在这个过程中就会涉及到众多的部门，同时老旧小区改造工程对于消防、电信部门、居委会等单位来讲也存在着很大的协调问题，一旦协调不成功很容易造成工程的停滞。三是建设管理工作不规范。在老旧小区改造过程中，常常会遇到施工质量较差的问题，其主要的原因就是建设管理工作不规范。这种问题的存在不仅不能有效的完成老旧小区改造工作，还很有可能损害城市居民的利益。

3、老旧小区改造的对策

3.1 创新管理模式

不同地方、不同城市的老旧小区的情况也是不同的，因此在改造过程中所遇到难度也是不同的。这就要求在进行了老旧小区改造工作时要能够因地制宜地针对不同的小区进行不同的改造方式与管理方式。首先，在政府为主的基础上建立协调机构，统筹各部门的工作。在老旧小区改造过程中，往往会涉及到供电、供水、供气、民政等多个部门，如果没有一个统一的协调机构，就无法保证项目的实施。其次，在进行老旧小区改造工作前，要制定总体的改造规划。要根据城市的整体规划，明确老旧小区改造的内容与改造进度，保证改造工期与质量。最后要充分调动各单位的积极性，对所有参与老旧小区改造工作单位引入考核制度，奖励能够较好完成改造工作的单位，同时也要批评不能及时完成改造工作的单位，从而激发各单位对于老城区改造工作的积极性。

3.2 渠道引进资金

由于老旧小区在改造工作中常常遇到资金短缺的问题，因此多渠道引进资金可以有效的解决老旧小区改造过程中存在的资金短缺问题。一方面要拓宽筹资的渠道，鼓励社会资本参与到老旧小区改造中，为老旧小区改造资本注入新鲜的血液。如，利用老旧小区所在的区位优势，将老旧小区闲置土地或临街土地进行再次开发，用开发酬金来吸引社会资本。另一方面就是加强政府财政的扶持力度，政府财政适当减免相关参建企业的负担，降低纳税比例，从而吸引建设单位参与到老旧小区改造工作中。

3.3 增加配套设施，提高小区管理

在老旧小区去改造的过程中，除了要对建筑结构进行加固和修缮外立面外，还要对小区的配套设施进行加强。主要加强两类的配套设施：一类是环境设施，包括小区内的绿化、硬化等，保证在改造后的小区能够成为环境优美的新型社区。二是基础设施的配套。包括小区内各种管线的改造、服务用房等，尤其是在我国已经步入老年社会的背景下，应当提供更多的老年人配套服务设施，如健身设施、无障碍通道等。另外，在改造工作完成后，可以通过聘请专门的物业公司、成立小区业务员会等方式提高小区的管理工作，为小区的后续发展提供保证。

结语：

老旧小区改造工作虽然存在着众多的问题，但是其在我国社会发展中占有重要的地位。我国在推动老旧小区改造的过程中要充分发挥政府的职能，积极寻找出适合老旧小区改造的有效途径，重视提高老旧小区居民的生活质量，为圆满完成全面建设小康目标做出应有的贡献。

参考文献：

[1]王健.“新常态 ”下稳定经济增长新思路——以老旧小区改造扭转经济下行压力、缓解产能过剩[J]．学术评论，2014（12）：8-14.

[2]张承宏，穆冠霖.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J]．宁波职业技术学院学报，2016 , 20 (6) ：77-79.